조합설립 이후로 부담금 적용 늦춰…투기과열지구는 조합원 양도 제한 [WEALTH]

지난달 정부가 발표한 재건축 부담금 합리화 방안은 크게 부과율 완화, 1주택 장기보유자 감면, 부과 개시 시점 조정, 공공기여분 감면으로 요약할 수 있다.
현행 재건축초과이익환수법은 조합원 1인당 초과이익이 3000만원을 초과하는 순간부터 부담금이 부과된다. 정부는 이 기준을 7000만원 올린 1억원 초과로 정하겠다고 했다. 초과이익이 1억원을 넘지 않으면 부담금이 아예 면제되는 것이다.
이에 따라 부과 구간도 조합원들의 부담을 줄여주는 방향으로 개선된다. 현재는 초과이익 3000만원 초과 시 부과율 10%를 시작으로 2000만원씩 커질 때마다 10%포인트씩 최대 50%까지 높아졌다. 1억1000만원을 초과하면 최고 부과율인 50%가 적용된다. 정부는 구간을 2000만원에서 7000만원으로 넓혀 3억8000만원 초과 시 최고 부과율인 50%를 적용하겠다는 방침이다.
가령 초과이익이 1억7000만원인 경우 개선 전에는 부담금이 5000만원(2000만원+1억1000만원 초과금의 50%)이었다면 개선 이후엔 700만원(1억원 초과금의 10%)으로 줄게 된다.
실수요 목적의 1주택자는 보유 기간에 따라 감면이 이뤄진다. 현재는 보유 기간에 상관없이 모두에게 같은 부담금이 부과되고 있다. 재건축 준공 시점을 기준으로 역산해 6년 이상 보유하면 10% 감면을 시작으로 1년마다 10%씩 추가 감면이 이뤄져 10년 이상 보유하면 최대 50%를 감면할 방침이다.
부담금 계산 기간도 조정된다. 현재는 재건축추진위원회 구성이 승인된 시점부터 준공일까지가 기준 시점이지만 정부는 시작 시점을 조합설립인가일로 미루겠다는 것이다. 계산 기간이 짧아지기 때문에 부담금 역시 줄어들 전망이다.
다만 조합설립인가일에서 10년 이상이 지나면 계산 기간은 준공 시점에서 역산한 최장 10년이다. 정부는 재건축 시 공공임대 및 분양 등 공공기여 사업에서 나온 매각대금도 초과이익 계산에서 제외할 계획이다.
소유주나 투자자에게는 반길 만한 내용이지만 이 사항들 모두 법 개정이 필요하다는 점이 가장 큰 난제다. 국회 169석을 보유한 야당의 동의가 있어야 실현될 수 있다.
부담금 개시 시점이 조정돼 초과이익이 줄어든다고 하더라도 투기과열지구의 재건축 단지라면 유의해야 한다. 투기과열지구는 조합설립인가 이후엔 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다.
이때 향후 현금 청산 대상이 된다. 개시 시점 조정에 따른 수혜 단지를 노린다면 지방 재건축 단지들을 눈여겨볼 필요가 있다. 당연히 투자 아파트의 대지지분, 이에 따른 권리가액과 추가 분담금 등을 살펴보는 것 역시 필수다.
1주택 장기보유자는 감면 조건을 유의할 필요가 있다. 준공 시점에 1주택자이더라도 추진 기간에 다주택자인 기간이 있다면 이를 제외한 기간으로 계산된다. 가령 재건축 아파트를 10년 이상 보유 중이더라도 그 사이 추가로 다른 주택을 보유했던 기간이 3년이라면 감면율은 50%에서 20%로 줄어든다.
[이석희 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]