"한강뷰 새 아파트 기회 있다"…서울시가 콕집은 이곳

서울시에서 추진하는 '모아타운' 사업 대상지에 대한 전문가들의 분석 키워드는 한강변과 역세권으로 요약된다. 서울에 위치한 38개 대상지 가운데 향후 한강 조망이 가능한 단지와 역세권 등 기존 인프라가 탄탄한 지역이 전문가들에게서 높은 평가를 받았다.
대다수 전문가들은 모아타운에 대해 재개발이 어려운 저층 주거 밀집지역의 주거 환경 개선에 긍정적인 효과를 가져올 것으로 내다봤다. 신속한 진행으로 빠른 주택공급이 가능할 것이라는 기대도 나왔다. 다만 기존 재건축·재개발 단지들에 비해 선호도나 투자성 측면에서는 떨어질 수 있다는 지적도 있었다.

상당수 전문가들은 마포구 망원동 일대를 '한강뷰 프리미엄'을 누릴 수 있는 지역으로 꼽았다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 이 지역에 대해 "단지 구성에 따라 한강 조망 확보가 가능하다"며 "지하철 이용은 애매할 수 있지만 강변북로를 이용한 차량 접근성이 용이한 지역"이라고 밝혔다.
서울시에 따르면 망원동에서는 456-6 구역이 모아타운 사업지로 선정됐다. 장재현 리얼투데이 이사는 "한강수변공원과 서울지하철 6호선 망원역 이용이 쉽다"며 "상암동 일대, 여의도, 서울 도심권 등으로 출퇴근이 용이한 지역"이라고 밝혔다. 노지영 더피알 이사는 "한강 조망이 영구적으로 가능한 지역"이라고 분석했다.
역세권 등 기존 인프라가 탄탄한 지역으로는 서울 강남권 일대가 꼽혔다. 서초구, 송파구에 위치한 사업지가 전문가들에게 높은 평가를 받았다.
서초구에서는 방배동 977·978 일대가 사업지에 포함됐다. 박준표 포애드원 본부장은 "방배동 일대 정비사업과 함께 시너지 효과를 누릴 수 있을 것으로 예상된다"며 "서울 강남권에 나온 모아타운 구역이라 관심이 높을 뿐만 아니라 방배역 역세권을 누릴 수 있다는 부분도 장점"이라고 밝혔다.
노 이사는 "모아타운 후보지 가운데 가장 상급지라고 생각된다"며 "구역이 반듯할 뿐만 아니라 일대 학군이 우수하고 매봉재산, 서리풀공원 등과도 가까워 쾌적한 주거환경이 형성됐다"고 밝혔다.
이 일대가 신축 공급이 부족하다는 점도 모아타운에 대한 기대감을 높이는 요인이다. 권 팀장은 "이 일대는 신축 공급이 적어 소규모 단지라고 해도 학군 등을 감안하면 신축 아파트에 대한 수요가 충분히 있을 것"이라고 밝혔다.
송파구에서는 풍납동 483-10 일대와 거여동 555 일대가 모아타운 사업지로 선정됐다. 권 팀장은 "풍납동 일대는 천호역 역세권일 뿐만 아니라 올림픽대로를 차량으로 이용하는 데 편리하다"며 "인근에 서울아산병원 등이 위치해 임대 수요도 다수 있다"고 밝혔다. 장 이사는 "이 일대는 풍납초등학교를 비롯한 송파 학군에 포함된다"며 "천호역 역세권 상권들도 인접해 있고, 정주 여건이 뛰어나다"고 밝혔다.
장 이사는 거여동 사업지에 대해 "거여역 역세권에 위치해 있는 데다 개미동산 등 녹지가 인접해 정주 여건이 좋은 편"이라며 "송파 학군에 속한 것도 장점"이라고 설명했다.
향후 대규모 개발이 예상되는 지역도 높은 평가를 받았다. 마포구 성산동에 위치한 성산동 160-4 일대는 인근 개발 사업과의 시너지가 예상되는 지역이다. 노 이사는 "서울지하철 6호선, 경의중앙선과 인접한 더블역세권 지역"이라며 "성산시영아파트와 가까워 향후 대규모 아파트 타운으로 변모할 것으로 예상된다"고 밝혔다.
장 이사는 "서울 월드컵경기장을 비롯한 상업시설을 걸어서 이용할 수 있다"며 "대형 공원 이용이 편리하고 인근에 교육시설도 있어 정주 여건이 뛰어난 곳"이라고 밝혔다.
강서구 화곡동 354 사업지는 모아타운 간 시너지가 장점으로 꼽혔다. 화곡동 354뿐만 아니라 화곡동 359와 424 일대 역시 모아타운 사업지로 선정됐다. 박 본부장은 "세 구역이 붙어 있어서 대규모 아파트 타운이라는 시너지 효과가 기대된다"며 "지하철 2·5호선 까치산역 역세권인 이곳은 소액투자도 가능한 지역이라고 생각된다"고 밝혔다.
중랑구 면목본동 297-28 사업지는 서울시가 추진하는 신속통합기획 지역과의 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 보인다. 박 본부장은 "바로 옆에 신통기획 호재 지역이 있다"며 "면목역 역세권 단지로 향후 교통망이 개선될 것으로 예상되는 곳"이라고 설명했다.
전문가들은 사업지의 장래성과 별개로 모아타운 역시 정비사업인 만큼 사전에 철저한 확인작업이 필요하다고 조언했다.
박 본부장은 "선례가 없는 사업인 만큼 계획대로 추진될지는 지켜봐야 한다"며 "일부 지역은 고도제한이 적용되는 등 지역마다 서로 다른 문제점이 있을 수 있어 사전에 점검하는 것이 필요하다"고 밝혔다.
권 팀장은 "조합설립인가 이후에는 해당 사업지의 건축물이나 토지를 매입해도 조합원이 될 수 없으니 주의해야 한다"며 "현금청산 대상 여부에 대해서도 따져봐야 한다"고 말했다. 특히 권리산정일을 기준으로 이후 거래에 대해서는 지분을 쪼개거나 다가구를 다세대로 바꿔서 거래하는 것을 제한하므로 이 같은 물건에 대해서는 투자를 해서는 안 된다는 분석이다.
대규모 정비사업과 달리 개발 규모가 작다는 점도 사전에 미리 염두에 둬야 할 부분이다. 장 이사는 "개발이 끝나면 훗날 '나홀로 단지'나 단지 규모가 기대에 미치지 못할 수 있고, 이 경우 주변 아파트 단지보다 시세 상승에 제약을 받을 수 있다"며 "재개발 예정지 혹은 개발 예정지 인접 지역에 속해 있을 경우 모아타운 사업 후 주변 지역 개발이 이뤄지면 가치가 주변 지역보다 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다"고 조언했다.
사업 구역 면적을 더욱 넓혀야 한다는 지적도 나왔다. 익명을 요구한 한 전문가는 "너무 작은 개발은 오히려 하지 않는 것이 나을 수 있다"며 "소형 개발이 늘어나면 난개발 등 도시계획에 악영향을 미칠 수 있으니 모아타운 개발을 소규모 뉴타운 방식으로 늘리는 등 전체적인 밑그림을 그려야 할 것"이라고 지적했다.
다른 전문가는 "모아타운은 빌라가 밀집한 지역이 많아 세입자에 대한 대책이 필요하고 상가주택이 많은 지역은 골목 상권에 대한 보호대책도 필요하다"며 "지하주차장 등 공동 공간의 경우 여러 단지가 같이 관리해야 하는 만큼 입주 이후 모아타운 관리 방안을 수립하는 것도 필요하다"고 밝혔다.
최신 주거 트렌드를 반영하는 일이 쉽지 않을 것이라는 우려도 나왔다. 권 팀장은 "최근 주택 트렌드는 커뮤니티 시설 등에서 차별화된 것을 선호하는데 상대적으로 모아타운은 쉽지 않다"며 "소규모 단지처럼 여겨지고 있어 단순히 빠른 사업 속도만 가지고 접근하기에는 최신 트렌드 반영이 제한적일 수 있다"고 말했다.
[정석환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]