"제발 좀 팔아주세요"…주택시장 '빅스텝' 충격에 꽁꽁 얼었다

↑ 서울의 한 시중은행의 대출 창구 모습. [한주형 기자]

한국은행이 '빅스텝(기준금리를 한번에 0.50%포인트 인상)'을 단행하면서 부동산 시장에 후폭풍이 몰려오고 있다. 서울 외곽부터 시작한 하락세가 강남, 송파 등 중심부로 확산되는 모습이다.
거래절벽에 이어 추가 금리 인상 단행으로 집값 가격 하락세는 더욱 빨라질 것으로 예상된다. 시장 전문가들도 최소 1년은 주택시장에서 금리가 최대변수로 작용할 것이라는 분석을 내놓고 있다.
앞서 한국은행 금융통화위원회는 지난 13일 서울 중구 한은 본관에서 정례회의를 열고, 기준금리를 종전의 1.75%에서 2.25%로 올렸다. 한국은행이 빅스텝을 단행한 것은 지난 1999년 기준금리가 도입된 이후 처음이다. 또 기준금리를 3차례 연속(4·5·7월)으로 올린 것 역시 처음이다.
신규 주택담보대출(주담대) 금리는 작년 7월 2.81%에서 올해 5월 3.90%로, 상호저축은행 주담대 금리는 4.91%에서 5.02%로 각각 1.09% 포인트, 0.11% 포인트 인상됐고 이날 기준금리 인상으로 주담대 금리는 추가로 오를 수밖에 없는 상황이다. 올해 5월 기준 가계대출 금리별 비중은 연 3∼4%가 55.7%, 연 4∼5%가 23.7%, 연 5∼8%가 6.9% 수준이다.
특히 업계와 전문가들 사이에선 국내 기준금리가 연내 추가 인상돼 연 2.50%에 달할 것이라는 전망이 우세하다. 앞서 2008년 12월과 2009년 1월 국내 기준금리는 각각 연 3.0%와 2.5%로, 당시 신규 주담대 금리는 각각 연 6.81%와 5.63%까지 치솟았다. 같은 시기 가계대출 금리별 비율은 연 5∼8% 대출자가 2008년 12월에 84.8%, 2009년 1월에 74.9%나 됐다.
높은 금리는 집을 사려는 사람이나 대출을 통해 집을 산 사람 모두에게 부담으로 작용한다. 매수심리가 위축되면 거래가 줄고 급매물이 쌓이면 집값은 하락할 수밖에 없다. 작년부터 잇따라 금리가 인상되고, 대출규제가 강화되면서 매수 심리는 크게 위축된 상태다.
실제 이달 첫째 주(4일 기준, KB국민은행 자료) 서울 아파트 매수우위지수는 33.9로 2014년 7월 마지막 주(28일 기준) 33.2 이후 가장 낮다. 이 지수는 0~200 범위에서 100을 기준으로 높을수록 매수자가 많다고 응답한 비율이 높다는 뜻이다. 100보다 낮은 건 매수자가 많다고 응답한 중개업자가 그만큼 적다는 의미다.
중개업소는 역대급으로 한산하다. KB국민은행 매매거래지수는 1.4에 불과하다. 이 지수는 중개업소를 상대로 '활발함', '한산함', '보통'을 선택하게 해 작성하는데, 한산하다고 답한 사람이 98.6%에 달하며, 활발하다고 답한 중개업자는 한 명도 없었다.
송파구 잠실에서 부동산중개업소를 운영하는 A씨는 "지난해 전용 84㎡ 기준 27억원에 거래됐던 매물이 22억원대에도 거래할 정도로 가격이 떨어졌다"면서 "매도가 급한 집주인은 호가를 내려 집을 내놓고는 있는데 집을 사겠다는 사람이 없다"고 말했다.

빅스텝 단행에 울트라 스텝 전망까지…주택시장 첩첩산중

↑ 남산에서 한 시민이 아파트로 시내를 바라보고 있다. [이승환 기자]

전문가들은 이번 빅스텝에 따른 앞으로의 주택시장에 대해 암울한 전망을 하고 있다. 집값 고점 인식과 가파른 금리 인상에 따른 부담에 매수 심리가 얼어붙으면서 집값 하락이 가속화할 수밖에 없다는 것이다.
매수 심리가 크게 위축되면서 집을 살 사람은 없는데 다주택자양도세 중과유예를 노린 절세 매물에 이어 이자 부담에 따른 급매까지 늘 수 있다고 내다봤다.
서울, 부산 등 도심 지역은 규제지역으로 묶여 생애 최초 구매자를 제외하면 유주택자는 대출 한도도 집값의 최대 50% 수준으로 제한된다.
서울 중구의 한 공인중개업소 대표는 "금리가 앞으로 더 오를 텐데 과연 집이 팔리겠느냐고 묻는 집주인 전화가 이날만 10통 넘게 오고 있다"고 말했다.
실제 주택 거래는 갈수록 얼어붙고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매 건수는 907건(13일 기준)으로 집계됐다. 아직 등록 신고 기한(30일)이 남아 매매 건수가 더 늘어날 것으로 보이나, 지난해 같은 달(3943건)에 비해 턱없이 적은 수준이다.
올해 들어 거래절벽 현상은 갈수록 뚜렷해지고 있다. 올해 서울 아파트 매매 건수는 1월 1087건, 2월 814건, 3월 1434건, 4월 1751건, 5월 1738건, 6월 907건, 7월 61건이다.
서울 아파트값은 6주 연속 하락했다. 최근 4주 동안 보합세를 유지했던 강남구가 하락 전환했다. 한국감정원이 발표한 7월 첫째 주(4일 기준) 서울 아파트값은 0.03% 내려 3주 연속 같은 하락세를 기록했다. 지난 5월30일 이후 6주 연속 내림세가 이어지고 있다.
서울에서는 4주 연속 0.02% 상승한 서초구와 용산·동작구(0.00%)를 제외한 전 지역이 하락했다. 4주째 보합(0%)을 기록했던 강남구 아파트값은 0.01%를 기록하며 하락 전환했다. 강남구 아파트값의 하락은 지난 3월7일 -0.01%로 하락한 이후 4개월 만이다.
거래량 감소의 가장 큰 원인으로는 대출 규제 강화와 금리 인상이 꼽힌다. 지난해까지 시행사 자체 보증을 통해 중도금 대출과 입주 후 잔금 대출이 가능했다. 하지만 올해부터 분양 중도금과 잔금대출에 개인별 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용됐다.
부동산 거래에 올해부터 시행되는 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제에 따라 총 대출액이 2억원을 넘을 경우 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%(2금융권 50%)를 넘기면 은행에서 대출을 받을 수 없도록 했다. 또 이달부터 개인별 DSR 규제 대상을 총 대출액 1억원 초과 차주로 확대하는 조치가 시행됐다.
기준금리 인상은 주택담보대출금리에도 영향을 미친다. 주담대 금리 하단은 지난해 7월 2.81% 수준이었으나, 올해 5월 3.9% 수준까지 상승했다. 일례로 약 4억원을 대출 받을 경우 금리 4%의 월 이자 부담은 187만원 수준이지만, 대출 금리가 5.5%로 상승하면 223만원, 7%까지 오르면 261만원으로 급등한다.

“거래절벽 더 심화" vs "폭락 가능성 낮아" 향후 전망 분분

부동산 시장에선 금리 인상 속도가 가팔라지면서 주택 매수세 위축에 따른 거래절벽이 더 심화할 것이라는 전망이 우세하다.
김효선 NH농협은행 WM사업부 부동산수석위원은 "작년부터 지속되고 있는 금리 인상이 연말까지 지속될 것으로 예상되지만, 이미 대출 금리에 반영된 부분이 있어 주담대 금리가 추가적으로 크게 오르지는 않을 것으로 보인다"며 "경제 불안과 금리 인상 등으로 매수자의 심리적 부담이 선 반영된 부분이 있지만, 이번 빅스텝 금리 인상으로 인한 매수세 위축은 더 커질 것으로 판단된다"고 진단했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리돼야 집값 하락세가 진정될 수 있다"며 "정부가 이달부터 생애최초 주택 구매자에게 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 올려줬지만, 굳이 고금리·하락장에서는 집을 사려고 하지 않을 것"이라고 예상했다.
현장 공인 중개업소 사이에서는 이번 빅 스텝으로 시장의 관망세가 짙어질 것이란 목소리가 크다. 서울 강북구 미아동 SK북한산시티 단지 내 상가에 위치한 S공인중개업소 관계자는 "모든 면적의 매매가가 6억∼11억 원 사이에 형성돼 신혼부부나 2030세대가 많이 찾았었다"면서도 "금리가 오르면서 최근에는 매수 문의가 거의 끊겼고, 금리가 또 오르면 매수자가 더 없어질 것"이라고 우려했다. SK북한산시티는 총 3830가구 규모의 대단지 아파트이지만, 올해 들어 이날까지 거래된 물량은 26건에 불과하다.
반면, 큰 폭의 집값 하락 상황은 없을 것으로 예상하는 전문가들도 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "거래 침체가 계속되고 현재와 같은 약보합세가 이어질 것으로 보인다"며 "다만 거래가 극도로 적은 상황이어서 가격이 급락하는 식으로 변동성이 크지는 않을 것"이라고 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "집값이 폭락하면 국가 경제가 휘청일 수 있는 만큼 정부 역시 연착륙을 위해 개입할 가능성이 크고 똘똘한 한 채 선호 현상도 여전할 것"이라며 지역별 양극화가 심해질 것으로 전망했다.
다만, 대다수 전문가들은 기준금리 인상으로 전세의 월세화 현상은 더 가팔라질 걸로 예상했다. 전세대출금리도 연일 오르면서 보증금을 월세로 전환할 때 기준으로 삼는 전월세전환율(서울 3.19%·국민은행)을 훌쩍 뛰어넘기 때문이다. 이미 서울을 포함한 수도권에 이어 지방에서도 월세 거래가 급증하면서 지난 5월 전국의 월세 비중은 59%로 역대 최대를 찍었다.
[조성신 매경닷컴 기자]