강남 용산 아파트값 맥없이 무너졌다…이젠 '서초불패'?

↑ 남산에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]

한국은행의 빅스텝에 부동산 시장 분위기가 가라앉고 있다. 불패 신화로 여겨졌던 강남구와 대통령실 이전 호재가 반영된 용산구도 아파트 가격 하락세를 피하지 못한 가운데 서초구만 홀로 상승세를 이어갔다.
16일 한국부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 떨어졌다. 낙폭도 지난주(-0.03%) 대비 0.01%포인트(p) 커졌다. 서울 아파트값 변동률이 -0.04%를 기록한 것은 지난 2020년 5월 2주차 이후 약 2년 2개월 만이다. 동시에 지난 5월 5주차 이후 7주 연속 내림세를 나타냈다.
윤석열 대통령이 집무실을 국방부 청사로 이전하겠다고 발표한 뒤 아파트값이 빠르게 뛰었던 용산구(-0.01%)도 16주 만에 하락 전환했다. 오랜 기간 서울의 집값 상승을 이끌어 온 강남구(-0.01%)조차도 부동산 시장 침체 흐름을 이기지 못했다. 이 외에도 노원·도봉구(-0.10%), 강북구(-0.09%), 성북·은평구(-0.07%), 종로·서대문·강서구(-0.05%), 마포·구로·금천구(-0.04%), 송파·관악구(-0.03%), 성동구(-0.02%), 동작구(-0.01%) 등이 모조리 약세였다. 유일하게 서초구(0.02%)만 아파트값이 올랐다.
국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서초구 잠원동 '아크로리버뷰신반포' 전용면적 78㎡는 지난달 24일 43억8000만원에 소유주가 교체됐다. 지난해 10월(37억5000만원)과 비교해 6억3000만원 치솟으면서 신고가를 경신했다. '훼미리아파트' 전용 84㎡도 지난달 2일 24억원에 손바뀜됐다. 지난해 5월(18억7500만원) 이후 5억2500만원 뛰면서 신고가를 갈아치웠다. '반포센트럴자이' 전용 84.98㎡는 지난 5월 한 달 전보다 1억3000만원 오른 36억3000만원에 팔렸다.
반면 강남구 개포동 '래미안블레스티지' 전용 59.967㎡는 지난해 8월(23억원) 신고가 대비 하락 거래 중이다. 지난 5월 27일 22억8500만원에 이어 지난달 28일에는 21억4000만원에 팔렸다. 도곡동 '타워팰리스' 전용 164㎡도 지난달 29일 42억5000만원에 거래를 체결했다. 한 달도 채 지나지 않아 1억원 빠졌다. 용산구 동자동 '센트레빌아스테리움서울' 전용 128m²는 지난 5일 16억8000만원에 나갔다. 지난 6월 27일(18억3000만원)보다 눈높이가 낮아졌다.

↑ 서울의 한 공인중개사무소에 매물 및 대출 상담을 환영한다는 문구가 붙어 있다. [이승환 기자]

두 자치구의 희비가 갈린 이유로 규제지역 지정 여부가 꼽힌다. 서울시는 지난달 송파구 잠실동과 강남구 삼성동·청담동·대치동 등을 1년 더 토지거래허가구역으로 묶었다. 지난 2020년부터 3년째다.이 규제를 받으면 주거용 토지는 실거주 목적으로만 매수가 가능하다. 또 매수 후 2년 동안 매매와 임대가 금지된다.
이에 규제지역과 경계를 맞대고 있는 비규제지역인 서초구가 풍선효과를 톡톡히 누리고 있다는 분석이 나온다. 비교적 매매가 자유롭고 신축 아파트 단지가 많은 서초구로 수요가 몰린 것이다. 직방에 따르면 전체 아파트 단지 가운데 5년 이하 신축 단지의 비중은 서초구가 12.97%, 강남구가 8.75%다.
부동산원 관계자는 "다주택자 절세 매물 적체와 대출 이자 가중, 인플레이션, 경제 위기 등 악재로 인해 매수세가 위축되고 있다"며 "강남권에서 유일하게 토지거래허가구역으로 지정된 행정동이 없는 서초구만 재건축이나 준·신축을 중심으로 고가 거래가 이뤄지면서 양극화가 심화하고 있다"고 설명했다.
전문가들은 한은 금융통화위원회가 사상 최초로 한 번에 기준금리를 0.5%포인트 인상하는 빅스텝을 단행하면서 부동산 조정장이 연출될 것으로 전망했다. 현재 기준금리는 연 2.25%다. 금통위는 지난 4월과 5월에 이어 지난 13일까지 세 차례 연속 기준금리를 높였다. 금융권에서는 한은이 연내 기준금리를 최소 한 번 이상 올릴 것으로 내다보고 있다.
서울의 중간 소득 가구가 중간 가격 주택 구입 시 소득의 약 52%가량을 원리금 상환에 사용해야 하는 상황이 된 것이다. 이자 부담을 감수하면서까지 매수에 나설 실수요자들은 많지 않을 것으로 관측된다.
부동산업계 관계자는 "강남권 고가 아파트는 현금 부자들의 리그라서 대출 규제와 이자 증가 등에 휘둘리지 않아 왔다"면서도 "하지만 막상 집값이 떨어지고 있는 것을 목격하니 급매물이 출회될 수 있다는 기대감이 커져 섣불리 매수에 나서지 않는 것 같다"고 말했다.
김은갑 IBK투자증권 연구원은 "일부 부동산 및 대출 규제 완화가 내 집 마련으로 연결되기는 쉽지 않을 정도로 집값이 많이 올랐다"며 "앞으로 주택 가격이 하락한다면 구입 부담은 감소할 수 있지만 추가적인 가격 하락을 기대하고 주택 구매를 미루는 경우가 더 많아질 수 있다"고 전했다.
[이가람 매경닷컴 기자]