"요즘 집 사도 괜찮을까요?"…부동산 고수 4인의 조언은

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매경 엠플러스 부동산 분야 대표 필진은 올 들어 거래 없이 약세가 지속되는 부동산 시장을 관망만 하지 말고 유망 지역 아파트나 수익형 부동산을 매입하는 기회로 삼아야 한다고 강조했다.

최근 엠플러스는 임채우 KB국민은행 수석전문위원, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수, 이동현 하나은행 부동산자문센터장, 박민수 더스마트컴퍼니 대표 등 부동산 분야 필진과 긴급 인터뷰를 통해 올 하반기 시장을 전망하고 실수요자와 투자자 등으로 구분해 이들이 실행할 수 있는 투자 전략을 들어봤다. 이들은 공통적으로 현재의 거래 없는 약세 시장이 하반기에도 이어질 것으로 내다봤다. 가장 큰 이유는 한국은행이 지난 13일 기준금리를 0.5%포인트 올리는 '빅스텝'을 단행하면서 금리가 계속 올라 대출 이자 부담이 커지는 상황 때문이다. 이에 따라 한은 기준금리는 2.25%가 됐고, 이를 기준으로 신용 1등급 등 고신용자가 부담하는 주택담보대출 금리는 연 4~5%대가 일반화됐다. 임채우 위원 역시 "주담대가 올해 말 최소 5~6%대가 되기 때문에 올 하반기에도 극심한 거래 침체를 피하기 어려울 것"이라며 "거래가 되더라도 시세의 10~20% 저렴한 급매물 위주로 된다고 봐야 한다"고 말했다.
그는 이어 "상가나 빌딩 시장 역시 대출 금리가 오르면서 수익성이 떨어지고 있는데, 특히 건물 수익률은 연 2.5% 내외로, 대출 금리보다 2%포인트 이상 낮기 때문에 건물 등 상업용 부동산 투자 매력이 많이 떨어질 전망"이라고 덧붙였다. 이동현 센터장 역시 올 하반기에 거래가 없는 약세장이 지속될 것으로 전망했다. 그는 "고금리·고물가·고환율 등 '신3고 시대' 여파로 주거용, 상업용 구분 없는 약세가 예상된다"며 "특히 고금리는 부동산 투자 자체를 꺼리게 하는 직접적이며 강력한 변수 요인으로 작용하고 있다"고 말했다.
전반적으로 부동산은 약세장이 예상되지만 박합수 교수와 박민수 대표는 일부 부동산은 여전히 강세를 보일 것으로 봤다. 박 교수는 부동산에서도 3기 신도시 토지보상금과 같은 '머니무브'를 잘 살펴봐야 한다고 강조했다. 3기 신도시는 서울에 집중된 주택 수요를 분산하기 위해 추진 중인 사업이다. 남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·고양 창릉·부천 대장 등 3기 신도시 5곳을 포함해 수도권에 주택 30만가구를 공급하는 것이 사업의 핵심이다. 그는 "올 하반기엔 3기 신도시 토지보상금이 풀리기 시작하는데 이 막대한 유동성은 아파트는 물론 일부 유망 지역 상업용 부동산 시세에 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다. 박 대표는 "초고가 주택과 저가 주택은 그 수요가 뚜렷하기 때문에 상대적으로 거래가 되고 계속 인기가 있을 것"이라고 내다봤다.

이들 부동산 고수 4인방은 집이 없는 실수요자들이야말로 이번 약세장에서 다주택자의 매물을 노려야 한다고 조언했다. 임 위원은 "무주택자는 자금 여력만 된다면 지금의 거래 침체 상황을 기회로 보고 기존 아파트를 시세보다 10% 저렴한 급매물로 매입할 것을 추천한다"고 밝혔다. 그는 당첨 가능성만 높다면 청약을 이용하되 수도권 재개발·재건축 물량이나 3기 신도시 사전청약 물량에는 무조건 관심을 가져야 한다고 강조했다.
박 교수는 일단 실수요자는 급할 것이 없다며 관망하라고 조언했다. 그는 "하반기 금리 인상 추이를 지켜보며 관망하면서 내년 초에 나오는 다주택자 매물 등을 고려해 급매물 위주로 봐야 한다"며 "대출상환능력 등 금리 인상에 대비한 상환계획 수립은 기본"이라고 말했다. 박 대표 역시 실수요자라 하더라도 '무조건 매수'는 경계해야 한다고 조언한 뒤 "대출 동원과 이자 부담 등을 고려해 목표 가격을 정하고 관심 지역을 계속해서 관찰한 후 다주택자들이 내놓는 '절세 매물'을 낚아챌 수 있는 실행력을 갖춰야 한다"고 전했다.
이들 전문가는 금리 인상으로 부동산 시장이 약세장에 돌입했지만 새 정부 출범 이후 규제 완화 분위기는 시장의 분명한 호재라고 분석했다. 임 위원은 "종합부동산세 등을 포함한 규제 완화를 지켜보면서 틈새 투자 전략을 짜야 한다"며 "종합부동산세가 가액 기준으로 바뀌거나, 취득세 중과제도가 완화된다면 시세 차익을 노리는 투자자들은 장기적인 관점에서 추가 주택을 구입하기엔 유리한 시기"라고 밝혔다.
또 그는 "자녀에게 자금을 증여한 후 자녀 명의로 다세대주택이나 소형 아파트를 매입하거나 소형 아파트에 대한 주택임대사업자제도 부활 시 개발 호재가 있는 지역의 소형 아파트 매입도 고려할 필요가 있다"고 전했다.
임대사업자는 양도소득세 중과 배제, 종부세 개별 과세, 재산세 감면 등 세제 혜택을 받을 수 있긴 하지만 과거에 비해 그 혜택이 대폭 감소했다.
다만 새 정부는 임대사업자에 대한 혜택을 늘리겠다고 공언한 바 있어 그 실행 여부가 주목되고 있다.
[문일호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]