[매경부동산사업단 칼럼] 건설용지 취득과정에서 철거예정인 건물에 대한 부가가치세를 지급하여야 하나?

# 부가가치세의 납세의무자는 재화나 용역을 계속적으로 공급하는 사업자
부가가치세의 납세의무자는 사업자인데 사업자란 사업상 독립적으로 재화나 용역을 계속적으로 공급하는 자를 말한다. 따라서 일시적, 우발적으로 판매하거나(가정에서 사용하는 승용차 판매, 폐품판매 등) 종업원이 근로를 제공하는 것은 사업성이 없어 부가가치세가 과세되지 않는다. 부가가치세 과세대상은 재화와 용역인데 재화란 재산적 가치가 있는 물건 및 권리로 상품, 제품, 부동산, 권리 등이 해당되고 용역이란 역무의 제공, 시설 및 권리의 대여 등이 해당되며 부동산임대업이나 건설업은 용역에 해당된다.
# 건물을 신축하여 분양하기 위하여 건설용지를 취득하는 경우 토지에 딸린 상가 등 건물은 재화에 해당되어 부가가치세가 과세된다.
부가가치세는 각 거래단계마다 사업자가 창출한 가치의 증가분, 즉 부가가치에 대하여 과세하는 간접소비세이다. 토지는 부가가치 창출이 아닌 부가가치의 구성요소로 부가가치세가 과세되지 않지만 건물은 부가가치세가 과세된다. 즉, 사업자 토지에 딸린 부가가치세가 과세되는 건물을 함께 양도하는 경우 부가가치세가 과세된다.
# 매매계약서에 토지와 건물가액을 정상적인 거래에 비추어 합리적인 가액으로 구분표시 하여야 한다.
그러면 총 매매대금에서 부가가치세가 과세되는 건물가액을 어떻게 정할 것인가에 대해서 현행 부가가치세법 제29조 제9항에서 규정하고 있다.

# 건설용지를 취득한 매수자의 입장에서 구건물 취득가액과 철거비용에 대한 부가가치세는 환급받을 수 없다.
매수자 입장에서 신축하기 위하여 구 건물을 취득하여 멸실하고 토지만을 사용하게 되면 부가가치세법 시행령 제 80조에서 토지와 관련된 매입세액이라 하여 공제받을 수 없다.

그 이유는 구건물의 취득가액과 철가비용은 토지의 취득원가를 구성하기 때문이다.
부가가치세 과세대상이 되는 재화, 즉 건물은 재산적 가치가 있는 것으로 이용가치와 교환가치가 있어야 한다. 그런데 매수자 입장에서는 구건물의 취득가액은 재산적 가치가 없으며 오히려 철거비용만 들어가게 된다. 그래서 철거목적으로 취득하는 건물가액은 0으로 하고 전부를 토지가액으로 하여 부가가치세가 과세되지 않는 것으로 조세심판원이나 국세청에서 해석한 사례도 있었다. 그러나 2019년도 부가가치세법 시행령 제29조 제9항 단서가 신설되면서, 즉 30% 룰이 적용되면서 국세청 유권해석에서 이 경우에도 적용되므로 건물가액으로 0을로 할 수 없게 되었었다.
# 2022년 세법개정을 통하여 철거목적의 구건물 취득시 건물가액을 0으로 할 수 있다.
이러한 문제점을 해결하기 위하여 2022년 1월1일 시행되는 법률에서는 다음과 같이 개정되었다.

[이강오 칼럼니스트, 매경부동산사업단 세무분과 자문위원, 현) 세무법인다솔티앤씨 대표세무사, 대한건설협회 세법교수, 한국세무사회 세무연수원 교수][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]