"시장 엉망인데 규제라니"…투기과열지구 조정대상지역 일부 해제되나

↑ 전국 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황 [자료 = 국토부, 사진 = 연합뉴스]

경기 시흥·동두천·김포·파주·안산과 대구, 대전, 청주, 천안 등 전국 각지에서는 '조정대상지역 또는 투기과열지구 해제' 요구가 빗발치고 있다. 이런 가운데 정부가 이달 말 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토한다.
수도권에서는 과밀억제권역이 아닌 경기 파주시와 동두천시 등에 대한 해제 가능성이 거론되고 있지만, 정부가 이들 지역의 규제를 해제할 경우 그 지역 대출한도가 높아지고 풍선효과가 발생할 우려가 있는 만큼, 해제 가능성을 낮게 보는 시각도 있다.
앞서 국토교통부는 지난 21일 발표한 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'에서 이달 말 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 일부 지역의 해제를 검토할 계획이라고 밝혔다.
주정심은 특정 지역의 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 조정대상지역으로, 투기가 성행한다고 보이면 투기과열지구로 각각 지정한다. 조정대상지역, 투기과열지구로 묶이면 대출, 세금, 청약 등 각 분야에서 규제 수위가 높아진다. 현재 전국적으로 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있다.
조정대상지역의 경우 시세 9억원 이하인 주택은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI) 50% 등 대출 규제와 분양권 전매 제한, 1순위 청약자격·강화, 다주택자 양도소득세 중과 등 각종 규제도 받는다. 투기과열지구는 9억원 이하 주택은 LTV 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용된다. 투기과열지구는 15억 초과 주택에 대한 담보대출이 불가능하다. 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.
이에 전국 각지에서는 국토부에 조정대상지역 또는 투기과열지구를 해제해줄 것을 요청하고 있다. 작년 하반기부터 대출 규제가 강화되고 금리 인상이 이어지면서 주택 거래가 급감하고 집값이 하락하는 지역까지 나오고 있어서다.
경기도에서는 동두천과 파주, 시흥, 김포, 안산 등지에서 '조정대상지역 해제'를 요청하고 있다. 이들 지역은 규제지역 지정 이후 집값과 주택매매 거래량이 장기간 하락했으며, 분양권 전매거래량도 전년 동기 대비 급감했다고 주장하고 있다.
지방에서도 조정지역 해제 요구 목소리가 높다. 대구, 대전, 청주, 천안 등 전국 각지에서 국토부에 '조정대상지역 또는 투기과열지구 해제'를 요구해왔다. 이 중 대전과 안산시는 각각 동구, 대부도에 대해 조정대상지역 뿐만 아니라 투기과열지구도 해제해줄 것을 건의했다.
미분양 아파트가 쌓이면서 지역경기 침체에 대한 우려가 커지고 있는 대구의 해제 요구가 크다. 대구시 미분양 공동주택 현황에 따르면 지난 4월 기준 대구에 누적된 미분양 물량은 6827가구로 집계됐다. 작년 4월 897가구에서 7배 넘게 늘어난 수치다. '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 195가구로 집계됐다.
충청권에서는 대전, 청주, 천안 등이 연이어 규제 해제를 추진하고 있다.
대전 동구는 지난 4월 국토부에 동구 지역의 조정지역대상 및 투기과열지구 해제를 건의했다. 고령화 비율이 20%로 다른 구에 비해 매우 높은데도 전 지역이 조정대상지역 및 투기과열지역으로 지정됐다는 이유에서다. 주변 지역보다 주택공급이 위축되고 분양권 전매 거래량이 감소하는 등 주택시장 안정화를 넘어 미분양 물량이 상당 기간 계약 체결을 하지 못하는 등 규제지역 지정 요건에 부합하지 않는다는 입장이다.
청주시는 동(洞) 지역과 오송·오창읍을 조정대상지역에서 해제해줄 것을 국토부에 요청했다. 이들 지역은 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 묶였다. 청주시가 조정대상지역 해제를 요청한 것은 2020년 11월에 이어 두 번째다. 천안시도 대통령 인수위원회 건의에 이어 국토부에도 부동산 조정대상지역 해제를 요청했다.
조정대상지역 해제 요청을 받은 국토부는 관계 법령에 따라 주정심 심의를 거쳐 40일 이내 해제여부를 결정해야 한다.
국토부는 조정대상지역을 지정할 때 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는 곳을 우선 가려낸 뒤 청약경쟁률이나 분양권 전매거래량 등을 살펴본다. 또 정성적 평가를 통해 집값 상승이 일부 투기 세력의 개입 때문인지 아니면 개발사업 진전 등에 따른 자연스러운 상승인지 등을 파악해 지정 여부를 결정한다. 지정 당시의 정량·정성 요건이 충족되지 않는 경우 규제지역에서 해제된다.
국토부 관계자는 "최근 주택가격 상승률과 미분양 주택 추이, 청약경쟁률 등을 종합적으로 검토해 규제지역 해제를 검토할 것"이라고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]