분양가 최고 4% 더 오른다…주택물량 확대엔 '글쎄'

◆ 尹정부 첫 부동산대책 ◆

정부가 재건축이나 재개발 사업 진행에 필수적으로 소요되는 비용을 분양가 산정에 포함시키고 자재비 등락도 적극적으로 반영할 수 있도록 분양가상한제를 부분적으로 개편했다. 이를 통해 현재보다 분양가가 1.5%에서 최대 4% 상승하는 효과를 낼 것으로 정부는 추산했다. 원자재값 상승 여파로 수도권 분양을 미루던 건설회사에 '당근'을 제시해 주택 공급을 촉진하겠다는 의도다. 하지만 분양가 상한제 폐지 또는 전면 개편을 요구했던 업계 기대와 달리 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 '택지비'를 현실화하는 방안은 빠져 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 전망도 나온다.
21일 국토교통부가 발표한 '분양가 합리화 방안'은 △정비사업 추진 시 소요되는 각종 비용을 분양가에 포함하고 △자재값 변동을 분양가에 적시에 반영하며 △불투명했던 택지비 심사 절차를 투명화하는 내용을 골자로 한다.
우선 세입자 주거 이전비, 영업손실 보상비, 명도 소송비, 이주비 대출금에 대한 이자비용, 조합원 총회 운영비 등을 필수경비로 인정해 분양가에 반영할 수 있게 했다. 한국부동산원이 A 재건축 사업장을 대상으로 시뮬레이션한 결과 현재 3.3㎡당 2360만원인 분양가가 약 2395만원으로 1.5%(35만원) 오를 것으로 나타났다. 이주비 금융비 23만원, 총회 등 필수소요경비 3만원 등 정비사업 관련 비용이 26만원 늘어나고, 기본형 건축비로 9만원이 상승하는 것으로 파악됐다.
정부는 아울러 최근 건자재값 급등을 고려해 기본형 건축비 산정·고시 제도를 탄력적으로 운영하기로 했다. 지금은 단일 품목 가격이 15% 이상 상승하고 정기 고시를 한 지 3개월 넘게 지났을 때만 비정기 조정을 할 수 있지만 앞으로는 기본형 건축비 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 가격 상승률의 합이 15% 이상인 경우 또는 비중 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률의 합이 30% 이상인 경우 언제라도 기본형 건축비를 조정할 수 있다.
이와 함께 한국부동산원에 '택지비 검증위원회'를 설치해 민간택지 택지비 산정 과정을 검증하도록 했다. 그동안 시장에서는 지방자치단체 의뢰를 받아 감정평가사가 산정한 택지비를 부동산원이 검증하는 과정에서 검증 기준이 애매하고 주관적으로 이뤄진다는 불만이 많았다. 이 때문에 앞으로는 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 통해 투명하게 검증을 시행하고 해당 감정평가사에게 의견 진술 기회를 부여하는 등 방식으로 신뢰도 제고에 나선 것이다. 국토부는 "몇몇 재건축·재개발 사업장에 개편안을 적용해 본 결과 현재보다 1.5~4.0% 정도 분양가 상승 효과가 있었다"고 말했다. 철근·레미콘값 상승분을 15%(9만원)씩 반영하고 사업장에 따라 이주비 이자비용, 총회 등 필수소요경비, 주거이전비와 손실보상비, 명도소송비 등을 적용한 결과라는 설명이다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 시에도 자재비 급등 요인을 반영해 주기 위해 '자재비 가산제도'를 도입하기로 했다. 아울러 분상제 실거주 의무 요건도 완화한다. 지금은 분상제 적용 주택을 분양받은 사람은 분양가에 따라 해당 주택의 첫 입주 가능일로부터 최대 5년 동안 실거주를 해야 한다.
국토부는 주택법 개정을 통해 앞으로는 해당 주택을 양도·상속·증여하기 전까지만 실거주를 하면 되도록 바꾼다는 방침이다. 새로 지어진 아파트를 전세로 내놓을 수 있게 함으로써 전세 물량을 늘리겠다는 뜻이다.
정부가 이날 분상제 개편안을 발표한 이유는 분상제가 주택 공급을 지연시키고 있다는 지적 때문이다. 정비사업 용지 내 땅값과 공사비, 여러 가지 잡다한 부대비용을 합쳐 분양가를 결정하는 분상제는 새집을 저렴하게 공급하고 개발업자가 과도한 개발이익을 가져가지 못하도록 막는다는 취지로 도입됐다. 하지만 정부가 분상제를 앞세워 지나치게 낮은 분양가를 유도하다 보니 분양을 미루거나 아예 재건축·재개발 사업에 미온적인 사업장이 늘어나는 부작용이 생겼다.
[김동은 기자 / 이희조 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]