[매경부동산사업단 칼럼] 중소형빌딩매매시장도 옥석가리기가 시작되었다

# 시장상황
최근 빌딩매매시장은 국토부 실거래가 자료를 분석한 바에 의하면, 2021년 1사분기 대비 매출총액은 13% 감소하였고, 거래량 역시 37% 감소하였다. 거래량 감소에 비하여 매출총액의 감소비율이 낮은 이유는 2021년 1년 동안 평균 매매가가 꾸준히 우상향했던 영향으로 거래량이 감소한 것에 비하여 매매는 크게 하락하지 않은 것처럼 보여진다.
금리하락의 시작 시기인 2014년 8월 기준금리 2.25%이후 이어진 저금리 현상 및 시중에 풀린 풍부한 유동자금이 주식시장과 부동산 빌딩시장으로 폭발적으로 밀려 들어 와서 작년까지는 빌딩시장도 유동성장세가 펼쳐졌습니다.
기준금리 0.5%에서 1.5%까지 2021년 8월 이후 연이어 가파르게 상승한 금리인상의 부담으로 빌딩투자시장도 잠시 관망하는 현상이 나타나는 것이 현재 거래량 감소 및 거래금액 감소로 이어지고 있습니다. 그러나 거래량 감소가 뚜렷한 반면 아직 매매가에는 영향을 받지 않고 있으며, 금리상승으로 인하여 매매가가 하락할 지는 2사분기 실거래가 신고가 들어가야 정확한 판단이 나올 수 있을 것이다.
# 투자방향
○ 임계점에 다다른 매물 나올 것
상업용빌딩을 오랜 기간 전문적으로 분석하고 연구한 제 경험에 비추어 볼 때 지금부터는 금리상승을 계기로 옥석가리기가 시작될 것으로 예상된다. 지난 몇 년간 풍부한 유동자금이 투자할 곳을 찾아 주택으로 헤매다가 전방위적인 주택규제 이후 서울 전 지역의 상업용빌딩 매매로 자금이 집중 유입되면서 빌딩매매가격이 폭등했던 현상은 매우 이례적이다. 그러나 금리 상승기에는 금리를 상회하는 임대료 수입이 나오거나 지가상승이 예상되는 지역이 아니라고 한다면 대출이자를 견디지 못하여 임계점에 다다른 물건들이 나올 것으로 판단된다.
○ 똘똘한 한 채 현상이 빌딩시장에서도 나타날 것.
대출비중이 높은 빌딩 중 특히 공실률이 높은 지역과 특히 높아진 물가상승 및 부동산 관련 세금을 상쇄할 정도의 임대료 상승이 가능한 지역은 금리인상기에도 거래량은 감소할 가능성은 있으나 매매가가 하락하지는 않을 것으로 전망된다. 금리가 인상되고 부동산관련 세금이 증가함에 따라 임대료상승 압박이 발생하게 된다. 이 경우, 우량한 임차인이 선호하는 지역의 경우 물가를 반영한 임대료 상승이 있어도 방어할 체력이 튼튼하기 때문에 높아진 임대료를 감내하고 임차를 유지하게 된다. 우량한 임차인이 입주하고 임대료를 상승시킬 수 있으니 굳이 매물로 급매를 하지 않아도 되는 시장이 형성되고 결과적으로 공실률 하락으로 이어져 Cap rate (Capitalization Rate. 자본환원율 = NOI(순운영이익)/Value(매매가격)) 가 높아지는 선순환의 고리가 형성된다. 반면, 임대료상승을 견뎌내지 못하는 임차인은 하급지의 임대료가 좀 더 저렴한 지역 및 빌딩으로 이전하게 되고, 체력이 약한 임차인을 보유하고 있던 지역의 빌딩은 공실이 발생하게 되고 수익이 악화되는 현상이 나타나게 된다. 한국부동산원에서 제공하는 임대료 및 공실률 자료를 분석 결과, 전형적인 업무지역인 강남 특히 테헤란로의 공실률은 21년 1분기 7.7%에서 22년 1분기 5.1%로 하락하고 임대료지수는 상승했다. 결과적으로 빌딩의 수익률은 매매가에도 영향을 미칠 수 밖에 없어서 빌딩시장에서도 우량한 지역의 빌딩을 선호하는 ‘똘똘한 한 빌딩’ 현상이 나타나게 될 것으로 전망된다.

○ 현명한 투자가 필요한 시기
투자용이나 사옥용 또는 개발 등 각 투자자 성격에 맞는 선별적 투자를 해야하며 전문가의 조언과 투자자의 안목이 결합되어 매물을 정확하게 분석하는 현명한 투자가 필요한 시점이다. 저금리시대의 이례적인 전 지역 매매가 상승의 시대는 저물어 가고 있으며, 세금. 임차인 구성. 명도. 리모델링. 증축 등을 통한 밸류애드 가능성 등의 통찰력을 가진 전문가그룹과의 긴밀한 의견교환 및 협조가 필요한 시점이다.
[김윤희 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현) 매경부동산사업단 강남센터장, 케이알그룹 총괄대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]