더 똘똘해진 '강남 한 채'…연말까지 6천가구 분양 노려라 [WEALTH]

금리 인상이 이어지며 아파트 거래가 급감하고 있는 가운데 외곽보다는 핵심 지역의 '똘똘한 한 채'에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 실제로 다주택자들에 대한 규제가 강화된 이후 작년 말부터 이어진 주택 시장 정체기에도 강남과 서초를 비롯한 서울 핵심 지역 아파트와 오피스텔 가격은 오히려 상승하는 모습을 보이고 있다. 부동산 전문가들 의견을 토대로 6월 이후 서울 알짜 지역에서 분양될 예정인 아파트와 오피스텔을 알아봤다.

부동산 정보 업체 부동산R114에 따르면 이달부터 연말까지 서울에서 분양 예정인 아파트는 2만9961가구(총 가구 수 기준)다. 이 중 서울 핵심 지역이라고 할 수 있는 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에서 분양되는 아파트는 총 5949가구로 19.8%를 차지한다.
4개 구가 20% 정도를 차지하고 있는 것으로 비중이 높다. 오피스텔 물량으로 보면 연말까지 서울에서 총 1598실의 분양이 예정돼 있고, 그중 강남 4구 물량은 637실로 39.8%를 차지한다. 하지만 오피스텔은 물량 자체가 적기 때문에 강남 수요 해소에는 큰 도움은 안 될 전망이다. 연말까지 강남 4구에 아파트 기준 6000여 가구가 분양될 예정이지만, 문제는 눈에 띄는 큰 단지가 없다는 점이다. 기대를 모았던 둔촌주공, 래미안 원펜타스(신반포15차) 등 입지 좋은 강남 4구 대단지 분양이 연기된 영향이 크다.

◆ 강남 4구에 5900가구 분양 대기

올해 하반기 분양 예정인 강남 4구 아파트 가운데 송파구 문정동의 '힐스테이트e편한세상문정'이 단연 눈에 띈다. 오는 9월 분양될 이 단지는 문정동 136 일대 주택을 재건축하는 것으로 총 1265가구 중 296가구가 일반분양될 전망이다. 시공사는 현대엔지니어링과 DL이앤씨다. 8호선 문정역과 5호선 거여역 중간에 위치해 주변에 가까운 지하철역이 없다는 게 단점이다. 주변에 장지공원 등 공원이 많은 점은 장점이고, 길 건너에 문정초등학교·중학교가 있다. 인근 가락프라자 아파트(1985년 입주)의 경우 전용 84㎡ 호가가 16억원 정도다.
강동구 길동 신동아 1·2차 아파트 재건축(총 가구 수 1299가구), 강남구 삼성동 삼성홍실(419가구), 강동구 성내동 강동성내5구역 재개발 단지(408가구)도 비교적 큰 단지로 연내 분양을 준비 중이지만 실제로 분양이 이뤄질지는 지켜봐야 한다.
길동 신동아 1·2차 아파트 재건축 단지의 경우 대단지이며 길 건너에 신명초등학교·중학교가 있고 길동공원 등 주변에 공원도 인접해 있지만 5호선 길동역까지 도보로 15분 정도 걸린다는 단점이 있다. 올해 12월 분양 예정인 강동구 천호동의 천호3구역 재건축 단지도 총 535가구로 비교적 큰 단지다. 지하철 5호선과 8호선이 지나가는 더블 역세권인 천호역까지 도보 거리가 10분 정도로 입지는 괜찮은 편이다. 강동초등학교와 천일중학교 모두 걸어서 10분 내에 이동할 수 있는 위치에 있다. 하지만 전문가들은 이 단지의 위치에 대해 강남권 핵심 지역이라고 하기에는 좀 무리가 있다고 지적한다. 이 단지 역시 분양이 내년으로 밀릴 가능성이 있다.
눈에 띄는 대단지 아파트가 상대적으로 많지 않은 상황이기 때문에 '똘똘한 한 채' 분양을 노리는 수요자라면 아파트 틈새 상품으로 떠오르고 있는 강남권 고급 오피스텔 분양도 눈여겨볼 만하다. 부동산 정보 업체 리얼투데이에 따르면 이달에 강남구 청담동 도산대로 546 일대에서 '루시아 청담 546 더리버'가 분양할 예정이다. 지하 7층~지상 29층 규모로 전용면적 136㎡ 아파트 15가구, 전용면적 161~221㎡ 오피스텔 11실로 구성됐다. 서울 고급 주거시설이 밀집해 있는 대표적 부촌인 청담동에서 영동대로·도산대로, 영동대교가 맞닿은 곳에 있다. 또 주변에서 최고 높이인 110m로 지어져 올림픽대로에 맞닿아 있지 않으면서도 한강뷰를 즐길 수 있을 것으로 보인다. 라운지, 풀바 등 다양한 휴식 공간은 물론 입주민을 위한 맞춤형 커뮤니티시설을 배치할 예정이다.
지하철역 중 가장 가까운 7호선 청담역까지는 도보로 10분 정도 걸린다. 30가구 미만 아파트로 분양가상한제를 적용받지 않아 분양가격도 상당할 것으로 보인다. 업계에서는 분양 후 인근에 위치한 고급 아파트로 유명한 'PH129'와 가격 경쟁을 할 수 있을 것으로 기대하고 있다. PH129 전용 273㎡는 지난 4월 145억원에 매각되기도 했다. 루시아 청담 546 더리버가 PH129보다 면적은 작지만, 평당 가격은 비슷한 가격대를 기록할 것이라는 전망이 나온다.

◆ 알짜 입지 오피스텔 투자 노려볼만

일반 투자자들이 좀 더 접근하기 쉬운 고급형 오피스텔로는 강남구 논현동 236-8·9 일대에서 이달 분양하는 '폴스타인 논현'이 있다. 9호선 언주역세권으로 지하 5층~지상 19층, 전용면적 37~142㎡ 99실 규모 오피스텔이다. 강남 오피스 밀집지역과 가까워 직장인들이 출퇴근하기 용이하다.
이탈리아·스페인 원산지 마감재와 타일 등은 물론 독일 브랜드 가전 등으로 고급스러운 분위기를 냈다. 하지만 강남 도심 한복판에 있다 보니 주변에 자녀들을 데리고 산책할 만한 공원이 없고, 반경 1㎞ 내에 중·고등학교가 없어 교육 여건은 미흡해 보인다. 분양 가격은 2룸의 경우 26억~33억5000만원이다.
강남구 대치동 삼성로 401에 위치한 '아티드(ATID)' 오피스텔은 현재 분양을 하고 있다. 지하 3층~지상 15층과 지하 3층~지상 12층의 2개 동으로 전용 55㎡ 오피스텔 44실, 전용 38㎡ 도시형 생활주택 56가구로 구성돼 있다. 포스코센터 등 강남 오피스들이 밀집된 테헤란로와 삼성역 코엑스 등에서 가깝다.
하지만 오피스텔 기준 분양가격이 3.3㎡당 1억5000만원이라는 국내 최고가 수준으로 형성돼 있는 점은 수요자에게 부담이다. 또한 면적이 크지 않아 자녀가 많으면 불편할 수 있다. 노지영 더피알 이사는 "서울 강남의 경우 최근 대단지 아파트 분양이 끊기면서 비교적 공급이 원활한 오피스텔로 수요층이 시선을 돌리고 있고, 오피스텔의 경우 분양가상한제로부터 자유로워 높은 분양가와 고급화 전략을 택한 고가 오피스텔이 아파트 자리를 대신하고 있다"고 설명했다. 이어 그는 "2020년 이후부터는 3.3㎡당 1억원 이상인 초고가 오피스텔도 속속 등장하고 있다"며 "지난해에는 3.3㎡당 1억4000만원대인 루시아도산208, 갤러리832강남 등이 분양했고 올해에는 1억5000만원대에 아티드, 레이어 청담이 분양 중"이라고 분위기를 전했다.
한국부동산원에 따르면 강남구와 서초구는 연초 이후 5월 30일까지 아파트값이 작년 동기 대비 각각 0.32%, 0.52% 상승했다. 반면 서울 외곽 지역이라고 할 수 있는 노원구(-0.39%), 도봉구(-0.4%), 금천구(-0.17%), 강서구(-0.13%) 아파트값은 작년보다 오히려 가격이 하락했다. 서울 전체로 봤을 때도 0.11% 하락했음을 감안하면 '똘똘한 한 채'가 불안한 시기에 제값을 하고 있음을 알 수 있다.
상황이 이렇다 보니 최근 초고가 아파트 거래금액도 급격히 늘고 있다. 리얼투데이가 국토교통부 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 50억원 이상 서울 아파트 매매금액은 총 9788억2853만원을 기록해 1년 전인 2020년(2957억2400만원) 대비 3.3배가량 증가했다. 같은 기간 거래 건수도 51건에서 158건으로 3배 이상 늘었다. 리얼투데이는 "미래가치가 높은 한정된 물량을 소유하려는 고소득층 수요도 커지고 있고, 일반 아파트에서 보기 힘든 고급 마감재와 커뮤니티시설, 주거 서비스 등도 자산가의 매수 욕구를 자극하고 있다"고 최근 트렌드를 전했다.
[박준형 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]