이복현의 금감원 '부동산 금융'부터 손본다

금융감독원이 이복현 신임 원장 취임 이후 금융시장 안정을 위해 '부동산 금융 관리'에 적극 나선다. 물가 급등과 금리 인상으로 하반기 부동산 경기 침체 시 금융회사들이 보유한 부동산 금융도 부실화할 가능성이 높기 때문이다. 부동산 금융 관리를 통한 금융시장 안정은 이 원장의 첫 정책 시험대가 될 것으로 전망된다.
9일 금융권에 따르면 금감원은 각 금융사의 부동산 금융 규모를 취합한 뒤 경제 충격이 올 경우 부동산 금융이 부실화하는 정도를 측정하는 스트레스 테스트를 진행하고 있다. 금감원 관계자는 "금리 상승기 업권과 금융사별로 부동산 금융 리스크를 분석하고 있다"고 말했다. 금감원은 스트레스 테스트를 통해 부동산 금융 리스크가 높은 금융사 비중을 적극 관리할 방침이다.
또 금감원은 비은행권의 부동산 그림자 금융 리스크에 주목하고 있다. 부동산 그림자 금융은 은행 수준의 건전성 규제를 받지 않고 증권사, 펀드, 신탁 등 비은행 중개 기능을 통해 이뤄지는 부동산 금융을 의미한다. 금감원은 특히 그동안 규제가 다소 느슨하게 적용된 금융투자업권의 부동산 금융 관리에도 적극 나설 계획이다. 금감원은 금융투자회사의 부동산 그림자 금융 세부 현황 자료를 체계적으로 입수하기 위해 업무보고서를 신설하는 내용의 '금융투자업 규정 시행 세칙' 일부 개정안을 오는 30일 시행한다고 이날 밝혔다. 금융투자회사는 6월 말 기준으로 부동산 투자 현황을 담은 업무보고서를 제출해야 한다. 업무보고서에 포함되는 내용은 증권사의 부동산 채무보증 계약, 부동산 대출채권·사모사채·지분 증권 투자, 부동산 펀드·유동화 증권 투자, 자산운용사의 부동산펀드 운용, 증권사의 사회간접자본(SOC) 투자 등 현황이다.
최근 10년간 부동산 시장이 호황을 이어가며 대체투자펀드, 부동산신탁, 비은행 PF 대출, 보증 등 비은행 고위험·고레버리지 투자상품으로 구성된 국내 부동산 그림자 금융 규모가 급증했다.
신용상 한국금융연구원 선임연구위원이 발간한 '국내 부동산 그림자 금융 급증과 관련한 금융 위험 관리' 보고서에 따르면 올해 1월 말 기준 국내 부동산 그림자 금융 규모는 약 750조3000억원으로 사상 최대치를 경신했다. 이는 2018년 말(446조9000억원)과 비교해 67.9% 급증한 것이다. 신 연구위원은 이 중 27%인 202조6000억원이 국내외 부동산 시장에 영향을 받을 것으로 추산했다.
특히 부동산 PF, 보증 등과 관련한 부동산 금융이 부동산 경기 침체와 맞물려 부실화될 가능성이 제기된다. 시행사가 개발 사업을 진행하기 위해서는 토지 구매 대금 등이 필요하다. 하지만 시행사는 회사 신용도가 낮고 담보도 없기 때문에 1금융권에서 자금을 조달하기 어렵다. 이에 따라 2금융권에서 '브리지론'을 통해 고금리로 자금을 끌어오는 경우가 많다.
최근에는 둔촌주공 재건축 공사 현장이 멈춰 서는 등 영향으로 부동산 PF 리스크가 더 높게 평가되고 있다. 금감원 고위 관계자는 "대형 건설사가 참여한 둔촌주공 공사 현장도 원자재값 상승 여파로 멈춰 섰는데, 지방의 많은 건설 현장에서도 비슷한 상황이 발생할 수 있다"며 "이는 금융사의 리스크로 이어질 수 있다"고 설명했다. 중대재해처벌법 시행 등으로 건설 현장의 안전 관리에 대한 규제가 강화된 것도 부동산 PF 리스크를 높이는 요인이다.
김선주 한국기업평가 선임연구원은 올해 2월 펴낸 '증권사 PF 우발채무 규모 및 유동성 대응력 점검' 보고서에서 "기준금리 인상, 가계부채 관리 강화, 중대재해처벌법 시행 등이 부동산 PF 사업 환경에 부정적으로 작용할 것으로 예상된다"며 "광주 화정 아이파크 신축 공사 붕괴사고 영향으로 PF 관련 유동화증권 투자심리가 위축될 가능성이 내재돼 있다"고 밝혔다. 이 밖에 분양가 상승 등으로 미분양이 급증할 경우의 리스크도 점검 대상이다.
[김유신 기자 / 김혜순 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]