대출 규제 분양가 상승에 청약시장 급랭…서울 '청약불패'도 옛말

↑ [사진 = 연합뉴스]

수요자들의 선별 청약 분위기가 짙어지고 있다. 고강도 대출 규제에 금리 인상으로 분양가 마련에 어려움이 늘면서 발생한 현상으로 풀이된다. 전국 분양가 9억원 초과 아파트의 청약경쟁률도 급락하고 있다.
1일 부동산R114 자료에 따르면 전국적으로 9억원을 초과하는 아파트의 청약 경쟁률은 올해 들어 지난달 20일까지 9.4대 1을 기록했다. 이는 작년 평균 경쟁률(64.7대 1)에 한참 못미치는 수치다. 같은 기간 6억원 초과∼9억원 이하는 31.3대 1에서 20.9대 1로, 6억원 이하가 17.3대 1에서 9.2대 1로 각각 하락했다.
앞서 정부는 분양시장이 과열 양상을 보인 2016년 7월부터 분양가 9억원 초과 주택에 대한 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)의 중도금 대출 보증을 제한하기 시작했다. 현장에서는 '집단 대출'로 불리는 중도금대출은 사업 시행사나 건설사 등 사업 주체가 HUG나 HF로부터 보증서를 받아 금융사에서 중도금을 빌린 뒤 계약자에게 연결해주는 방식으로 운영된다.
분양가 9억원 이하 주택은 규제 지역 여부에 따라 중도금 대출을 40∼60%까지 받을 수 있다. 이에 비해 9억원을 초과하면 중도금 대출을 사실상 받을 수 없다. 결국 수분양자는 중도금을 모두 현금으로 내야한다. 다만, 사업 주체가 알선할 경우 자체적으로 중도금 대출이 이뤄질 수 있지만, 대출 금리가 은행권 대출보다 높다는 단점이 있다.
여기에다 올해부터 입주자모집공고를 하는 단지는 잔금대출이 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함된다. 현행 올해 1월부터 총대출액 2억원을 초과하는 대출자에게 개인별 DSR 규제가 1금융권은 40%(제2금융권 50%)로 적용되고 있다. 그런데 오는 7월부터는 총대출액 1억원 초과 대출자로 대상이 확대된다. 연말까지 추가 금리 인상 압력도 높은 상황이어서 청약 실수요자들이 자금 계획을 짜기가 더욱 어려워지고 있다
정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "러시아의 우크라이나 침공 이후 원자잿값 급등에 따른 공사비 인상으로 분양가 상승이 불가피한 상황에서 DSR 규제 강화, 금리 인상 등이 맞물려 갈수록 분양시장이 빠르게 얼어붙고 있다"고 진단했다.
그동안 '청약 불패지'로 여겨졌던 서울에서 계약을 포기하는 당첨자들도 늘고 있다. 일례로 서울 강북구 삼양사거리특별계획3구역 재개발로 공급되는 '한화포레나미아'는 오는 2일 전용 39~84㎡ 139가구에 대해 무순위 청약을 받는다. 이 사업장의 일반분양 물량은 총 328가구였지만, 청약 당첨자의 42%가 계약을 포기해서다.
청약 당첨자가 계약을 포기하면 당첨일로부터 최대 10년 동안 재당첨이 제한되지만, 강화된 대출 규제와 금리 인상에 따른 부담이 가중되면서 상당수가 계약을 포기한 것으로 풀이된다. 분양가 상한제 미적용으로 인해 높게 책정된 분양가도 한몫했을 것이란 업계의 시각도 있다.
올해 강북구에서 1순위 청약을 진행한 미아동 '북서울자이폴라리스'(미아3구역 재개발), 수유동 '칸타빌수유팰리스'(강북종합시장 재정비)도 청약 당첨자의 계약 포기가 속출했다. 아울러 구로구 개봉동 '신영지웰에스테이트개봉역'와 관악구 봉천동 '서울대입구역더하이브센트럴', 신림동 '신림스카이아파트', 동대문구 장안동 '브이티스타일' 등 작년 하반기부터 올해까지 서울에서도 청약 당첨자의 계약 포기에 따라 무순위 청약으로 이어지는 단지가 많아졌다.
이들 지역은 투기과열지구지만 분양가상한제를 적용받지 않고 HUG의 고분양가 심사를 받는 지역이란 공통점이 있다. 고분양가 심사제도는 HUG가 정부 규제지역(분양가상한제 적용 지역 제외)에서 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제하는 제도다.
앞서 HUG는 작년 9월 30일부터 주변 시세를 충분히 반영하는 방향으로 심사 기준을 개선했다. 이후 전국 민간분양 아파트 평균 분양가는 작년 1∼9월 4억8378만원에서 작년 10월 1일부터 이달 27일까지 5억5545만원으로 14.8% 상승했다.
새 정부는 다음달 분양가상한제도 손질한다. 현행 상한제 대상 지역은 서울 13개구와 경기 3개시(하남·광명·과천) 322개 동이 있다. 다만, 상한제 개편은 대폭 수정이 아닌 원자잿값 상승 등에 따른 미세 조정에 그칠 것이라는 게 업계 관계자들의 시각이다.
한 부동산 전문가는 "서울에서 입지여건이 좋지 않거나 주변 시세와 별반 차이가 없는 고분양가 사업장을 중심으로 저조한 청약경쟁률을 기록하거나, 미달하는 사례가 지속적으로 나올 것"으로 내다보고 "같은 단지 안에서도 분양가가 상대적으로 낮은 소형 면적의 경쟁률이 높아질 가능성도 있다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]