천호동 노후 주택가, 최고 23층 아파트로…'신속통합 재개발' 통과 첫 사례

↑ 천호3-2구역 조감도. 서울시는 기초생활권단위 가이드라인 마련을 위해 천호 3-2, 천호 3-3구역을 하나의 단지계획으로 검토하고 있다. [자료 = 서울시]

노후·불량 건축물 비율이 90%가 넘는 천호3-2구역(천호동 397-419번지)이 최고 23층의 아파트 단지로 탈바꿈한다. 신속통합기획을 통해 정비구역 지정 심의를 통과한 첫 재개발 사업지다. 기존 절차대로라면 정비구역 지정에 5년 내외의 시간이 걸리지만, 천호3-2구역은 규제 완화사항을 적용한지 1년만에 정비계획안이 결정됐다.
25일 서울시는 "전날 제2차 도시계획위원회 신속통합기획 특별분과(수권) 소위원회를 열고 강동구 천호동 397-419번지 주택정비형 재개발 정비계획(안)을 가결했다"고 밝혔다. 천호3-2구역은 신속통합기획, 2종 7층 규제 완화 등을 골자로 한 서울시의 정책이 발표된 후, 이를 시범 적용해 1년만에 정비구역을 지정한 사례가 됐다.
천호 3-2구역은 노후불량건축물 비율이 90%가 넘는 노후 단독·다세대 밀집지역이다. 2018년 주민들이 정비계획 수립에 착수한 이후 수년 간 도시계획위원회 문턱을 넘지 못했다. 기초생활권계획(동일 생활권 내에 3개 이상의 정비사업이 동시 발생할 경우 종합 관리 계획을 수립하도록 하는 제도)의 부재, 2종 7층 규제 완화의 적정성 검토 등의 이유가 따라 붙었다.
서울시는 신속통합기획을 통해 규제 완화사항을 적용하고, 주민설명회 등을 개최하여 주민들의 적극적인 동의로 정비구역 지정기간을 단축시켰다. 아울러 저층주거지 재개발의 걸림돌이었던 '2종7층' 규제완화 사항도 적용됐다. 2종7층 지역인 천호3-2구역은 2종일반주거지역 수준으로 상향된 기준용적률(190%)을 적용받고, 공공기여 등에 따른 인센티브를 추가로 받아 최종 용적률 215.4%를 적용받게 됐다.
이번 정비계획안 통과로 천호3-2구역은 기존 307가구 노후 저층주거지에서 총 420가구(공공주택 77가구), 최고 23층의 쾌적한 주거단지로 재탄생하게 된다. 또한, 2종7층→2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 전제조건이었던 의무공공기여가 폐지됨에 따라 과도한 기부채납 대신 지역에 필요한 공영주차장 77면을 확보하기로 했다.
이번에 결정된 정비계획에서는 천호 3-2구역과 연접한 3-3구역(천호동 532-2 일대) 간 조화를 이루는 개발을 유도하기 위한 통합적 가이드라인도 마련했다. 향후 주변지역 개발시 조화로운 건축배치를 유도하고, 정비계획의 공공성을 높여 지역사회 활성화에 기여한다는 목표다. 일체적 단지계획(스카이라인, 보행통로, 단지 내 마당, 주민공동이용시설 등)도 마련할 계획이다.
서울시 관계자는 "천호 3-2구역은 주민이 제안하고 서울시가 지원하는