"자산 가치 높은 투자처"…'서울 아파트 불패' 이유 있었다

↑ 서울 여의도 일대의 모습. [강영국 기자]

서울지역 아파트의 자산 가치가 다른 투자처에 비해 높은 것으로 나타났다. 수익성은 좋은데 변동성은 미미하다는 이유에서다. 또 주택담보대출비율(LTV) 규제가 완화되면 서울 아파트의 가격은 올라가지만, 지방 아파트의 가치는 내려갈 것으로 관측됐다.
24일 한국은행이 2006년 1분기부터 2021년 3분기까지 투자 수익률을 산출한 결과 서울 아파트의 1년 평균 수익률은 4.0%로 집계됐다. 전국주택(3.4%)과 정기예금(2.8%)보다는 높고, 코스피(4.6%)보다는 소폭 낮았다. 하지만 변동성 지수는 큰 차이를 보였다. 이 기간 코스피가 420이었던 반면 서울 아파트는 9.6 수준이었다.
서울 아파트 투자가 상대적으로 합리적인 이유로 도시화로 인한 수요 안정이 꼽힌다. 고령화 시대에도 인구와 경제력이 수도권으로 집중되고 있기 때문이다. 그런데도 주택공급은 충분하지 않다. 한국은 인구 1000명당 주택 수를 나타내는 주택 재고에서 경제협력개발기구(OECD) OECD 34개국 중 27위를 기록했다. 특히 서울의 주택 재고는 31.5%에 불과했다.
서울지역 내 주택 중에서도 아파트는 주택구조·면적·입지조건·기반시설·공동관리 등 동질성이 높아 매매가 쉽다는 장점이 있다. 모든 주택 형태 가운데 아파트가 차지하는 비중도 60%를 넘어섰다. 시세차익에 대한 기대감도 높다. 신축이라면 쾌적하고 고급스러운 거주 환경이 주목을 받고, 노후하다면 재건축 가능성이 투자심리에 불을 지핀다. 아파트는 재건축 연한이 30년에서 50년 사이로 기약이 있는 편이라 재건축 호재가 명확하게 반영된다는 것이다.
부동산 대출 규제 완화도 서울 아파트 가격을 견인하는 요인이 되고 있다. 윤석열 정부가 LTV 한도 상향을 추진하고 있는 상황에서, 서울 아파트 자산가치는 상승하고 지방 아파트 자산가치는 하락할 것이라는 분석이다.
성병묵 한은 조사국 국제무역팀 차장은 "기준금리 인상에 따른 자산가치 하락 효과는 서울지역에 국한됐다"며 "서울지역 아파트의 구매 여건이 개선되면서 관련 수요는 증가하는 반면 자산으로서 대체 관계에 있는 지방 아파트 수요는 감소할 것"이라고 진단했다.
이에 부동산업계에서는 주택공급이 필요하다는 주장이 나온다. 한은도 공급 물량이 늘어나면 지역과 유형에 관계없이 주택의 자산가치 상승을 억제할 것으로 내다봤다. 과열된 부동산시장의 안정을 도모하려면 장기적 관점에서 주거복지에 중점을 둔 일관된 공급정책이 중요하다고 설명했다.
구체적으로 공급정책 수립 시 공급 규모, 분양 가격 등 양적인 측면뿐만 아니라 주민의 실거주 환경 개선에 중점을 둬 내구재로서 특징이 주택을 선택하는 요소가 되도록 유도하고, 주택 공급계획을 정기적으로 홍보하고 다양한 지역이 선호될 수 있도록 지역별 커뮤니케이션을 강화해야 할 필요가 있다는 제언이다.
성병묵 차장은 "금리 인상이나 대출 규제처럼 수요를 관리하는 정책은 그동안 지역 간 편차를 확대했지만, 공급 위주의 정책은 효과가 상대적으로 비슷하다"며 "공급정책을 통해 우리나라 주택이 자산보다 내구재로서 중요도가 높아지게 되고, 이에 따라 선호 지역이 다양화된다면 주택의 자산가치 안정에 기여할 가능성이 크다"고 밝혔다.
[이가람 매경닷컴 기자]