'2.7억→5.1억' 강남 강북 아파트값 더 벌어졌다…"시장 양극화 당분간 심화될 듯"

↑ 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 서울시내 아파트 단지 [사진 = 한주형 기자]

서울 도심과 외곽 집값 차이가 5년 전보다 2배 이상 확대된 것으로 나타났다. 전국의 고가주택과 저가주택의 가격 차이는 10배 이상 벌어졌다.
19일 KB부동산 월간 부동산 통계 자료에 따르면 지난 4월 기준 서울 아파트 가격은 서울 아파트 평균 매매가격은 12억7722만원이다. 한강을 기준으로 강남권(11개구) 아파트 평균 가격은 15억2548만원, 강북권(14개구) 10억1128만원으로, 이들 권역간 가격 차이는 5억1420만원에 달했다. 이는 5년 전 2억7483만원(강남권 7억3347만원·강북권 4억5864만원)보다 차이가 2배 가까이 벌어진 수치다.
강남권에서 집값이 가장 높은 강남구의 경우 같은 기간 ㎡당 아파트 평균 가격이 약 1330만원에서 약 2549만원으로 올랐다. 강북권에서 집값이 가장 낮았던 도봉구는 ㎡당 약 445만원에서 990만원 수준까지 상승했다.
아파트 매매시장 양극화는 전국적으로 나타나고 있다. 지난달 전국 아파트 매매 5분위 배율은 10.1(KB부동산 자료 참조)로, 2008년 12월 관련 월간 조사를 시작한 이래 역대 최고치를 보였다. 5분위 배율은 주택을 가격순으로 5등분해 상위 20%(5분위)의 평균 가격을 하위 20%(1분위)의 평균 가격으로 나눈 값으로, 배율이 높을수록 양극화가 심하다는 의미다.
지난달 기록한 5분위 배율 10.1는 전국적으로 가격 상위 20%의 아파트가 하위 20% 아파트 대비 매매가가 10배 이상 높다는 뜻이다. 전 정부 출범 직전인 2017년 4월 아파트 매매 5분위 배율이 4.7 수준이었던 것을 감안하면 5년 동안 배율이 2배 이상 상승했다고 보면 된다.
같은 기간 전국 하위 20%의 평균 아파트값은 476만원(1억1837만원→1억2313만원) 올랐다. 이에 비해 상위 20%의 아파트값은 5억6078만원에서 12억4707만원으로 6억8629만원 상승했다. 고가·저가 주택 집값 격차 역시 약 4억4000만원에서 11억원 수준까지 2배 이상 벌어졌다.
전문가들은 이런 양극화 양상이 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 이달 10일부터 1년 동안 다주택자 양도소득세 중과 배제가 시행된 데다 재건축 규제 완화 등에 대한 기대감으로 인기 지역 고가 아파트에 수요가 몰리는 이른 바 '똘똘한 한 채' 현상이 계속될 것으로 예상되기 때문이다.
또 인플레이션과 건설 원가 상승, 공급 부족 등이 가격 상승 요인으로 작용할 수는 있지만, 한국은행이 추가 금리 인상을 예고하고 있고 새 정부가 당분간 현행 대출 규제를 이어가겠다는 기조를 밝힌 만큼 '대세 상승'이 이어지기에는 한계가 있다고 진단한다. 즉, 당분간 구매력 있는 자산가들이 선호하는 핵심지 위주로 가격이 상승할 수밖에 없는 상황이라는 것이다.
반면, 집값 상승 기대감이 상대적으로 적은 경기 외곽 지역 주택은 속속 하락 거래가 나오고 있다. 지난해 수도권광역급행철도(GTX) 등 호재로 집값이 큰 폭으로 오른 경기 의왕시와 화성시 동탄신도시, 인천 서구 청라신도시 등에서 직전 최고가보다 수억 원 낮은 가격으로 거래가 이어지는 모습이다.
정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 "추가 금리인상과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 기조 지속 등의 이유로 구매력 있는 실수요자는 감소하고 있고 불안정한 경제상황과 현금가치가 하락하고 자산가치가 급등하는 현상 등으로 자산가들의 똘똘한 한 채 갈아타기 및 자녀 내 집 마련 등의 수요는 더욱 증가할 것으로 보인다"면서 "모든 주택의 다 같이 오르는 시장은 저물고 지역별, 단지별로 초양극화 장세가 심화될 것으로 에상된다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]