도시재생 만난 맨해튼 철도기지…뉴욕 경제지도 다시 그렸다

◆ 제32차 국민보고대회 ◆

도시경쟁력이 한 나라의 경쟁력을 좌우하는 메가시티 전쟁이 격화되고 있다. 미국, 프랑스 등 주요 선진국들은 과감한 규제 완화와 인센티브 부여, 민관 합동 개발 프로젝트 등을 추진하면서 가시적인 도시 개발 성과를 속속 드러내고 있다. 우리나라의 경우 서울 한복판인 용산 지역을 비롯해 도심 개발 필요성이 제기돼 왔지만 각종 규제 장벽과 정치적 이해관계가 맞물리면서 10년 넘게 본격적인 도심 개발이 이뤄지지 않고 있어 대조를 이룬다.
도시계획 전문가들은 새 정부 출범과 함께 용산 개발에 대한 마스터플랜(종합 개발 계획)을 수립해 국가 경쟁력 강화의 전기로 삼아야 한다는 조언을 내놓고 있다. 나아가 미국 뉴욕, 프랑스 파리 등의 도시 개발 성공 사례를 다각도로 분석해 서울 개발에 활용해야 한다고 강조한다.
뉴욕 도심에는 현재 총사업비가 250억달러(약 30조원)인 역대 최대 규모 민간 개발 사업 '허드슨야드' 프로젝트가 진행 중이다. 허드슨 강변의 옛 철도창 용지 11만3000㎡를 재개발하는 사업이다. 현재 1단계 사업이 마무리됐다. 2단계 사업은 2025년 완공될 예정이다. 1단계 사업만 마친 상태이지만 벌집처럼 생긴 전망대 베슬(Vessel)과 아트센터 더 셰드(The Shed), 뉴욕에서 가장 높은 전망대를 갖춘 '30 허드슨야드'(390m) 빌딩 등은 이미 뉴욕 명물로 자리 잡았다. 초대형 프로젝트가 성공 가도를 걷는 배경에는 중앙정부와 지방자치단체의 적극적인 지원이 있다. 뉴욕시는 2005년 허드슨 강변 일대의 도시계획을 다시 조정해 맨해튼 중심부를 고밀도 복합용도지구로 탈바꿈할 수 있는 제도적 틀을 마련했다. 이를 토대로 지하철 연장 공사와 허드슨 공원 정비 등과 같은 공공 인프라스트럭처 구축 프로젝트가 속도를 내자 민간 투자가 이어지며 개발의 선순환 고리가 형성됐다. 허드슨야드 용지를 소유한 메트로폴리탄교통공사(MTA)는 30년 장기 임대를 통해 사업자의 초기 부담을 줄였다. 또 사업자가 수익을 낼 때까지 임대료를 유예해주는 등 공공성도 유지했다. 뉴욕시는 시행사에 60억달러 규모의 세제 혜택을 제공하고, 입주사에 법인세 감면 혜택을 줬다. 최민성 델코리얼티그룹 회장은 "뉴욕은 도시 재정의 어려움을 일찍 경험해 장기적 관점에서 시 부담을 최소화하는 '공공·민간 파트너십'으로 개발을 진행하고 있다"며 "세금 감면 혜택으로 민간 개발 업체의 사업성이 높아져 참여가 늘어났다"고 설명했다.

프랑스 라데팡스는 세계에서 가장 성공한 신도시 개발 사례로 꼽힌다. 1958년 설립한 라데팡스개발청(EPAD) 주도하에 업무·주거 융복합도시로 개발되기 시작했고 현재 세계 톱 50위권 중 15개 업체를 비롯해 1500개 기업, 18만명이 근무하는 '파리의 맨해튼'으로 자리 잡았다. 가장 큰 특징은 도로와 지하철, 철도, 주차장 등 모든 교통 관련 시설을 지하에 배치해 연결과 환승이 자유롭게 이뤄지도록 하고 지상은 보행자 전용공간으로 만들어 교통 효율과 공간 활용을 극대화했다는 점이다. 또 구도심의 개선문과 신도시의 신개선문을 하나의 축으로 연결해 파리의 상징으로 삼은 것도 눈길을 끈다. 라데팡스는 도시계획 단계부터 '보행자 중심의 미래 도시'를 목표로 삼고 개발이 진행됐다. 마루노우치도 일본 도시재생사업의 성공 사례다. 마루노우치는 2002년 고이즈미 준이치로 당시 일본 총리의 '도시재생특별법'으로 재탄생됐다. 마루노우치 지역은 마루노우치빌딩, 신마루노우치빌딩, 중앙우체국 빌딩인 'KITTE' 등이 에워싸고 있고 동부 역세권인 야에스 지역에선 화려한 외관의 그랑도쿄를 비롯해 고층 빌딩숲이 형성돼 있다. 일본 정부는 본인 땅을 소유한 미쓰비시, 미쓰이, 모리 등 대형 부동산 개발사들에 용적률 완화 등 인센티브와 세제 혜택을 약속하면서 민간 사업자들을 끌어들였다.
국제 컨설팅기업 AT커니가 지난해 발표한 글로벌도시지수(GCI) 순위에 따르면 톱5 도시는 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄, 로스앤젤레스(LA) 순으로 나타났다. 서울은 종합 순위 17위를 기록했는데 이는 2015년(11위) 대비 6계단 떨어진 수치다. 도시별 미래 성장잠재력을 평가하는 AT커니의 글로벌도시전망(GCO) 순위에서 서울은 지난해 31위를 차지해 2015년(10위) 대비 21계단이나 떨어졌다. 이창민 한양대 부동산융합대학원 교수는 "허드슨야드 개발 등 해외 사례는 정부의 체계적 지원과 조정자 역할, 공공과 민간 간 파트너십을 통해 활기 있는 도시 공간을 창출한 도시 재생 성공 케이스"라며 "서울도 이 같은 모델을 참고해 도시경쟁력을 높일 필요가 있다"고 지적했다.
[특별취재팀 = 이진우 국차장 겸 지식부장 / 서찬동 부장(팀장) / 손동우 부동산전문기자 / 김대기 기자 / 정석환 기자 / 유준호 기자 / 이축복 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]