"서울 아파트 영끌해도 그림의 떡"…'DSR 규제 완화' 없던일 되나

↑ 한 시민이 시중은행 대출 안내문 앞을 지나가고 있다. [사진 = 한주형 기자]

차기 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 완화를 시행하지 않는 쪽으로 가닥을 잡은 것으로 보인다.
2일 정계 및 부동산 업계에 따르면, 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 지난 1일 김수흥 의원(더불어민주당) 서면 질의에 "개인별 DSR 규제 골격을 유지하면서 생애 최초 주택 구매 가구의 LTV(주택담보대출비율)를 완화하는 방안을 추진할 필요가 있다"고 답했다. LTV 규제를 완화하더라도 개인별 DSR 규제 강화 기조는 유지하는 것에 무게를 실은 발언으로 해석된다.
2018년 하반기부터 시행된 DSR(Debt Service Ratio)는 차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나눠 산출된다. 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 총부채상환비율(DTI)과 달리 주택담보대출을 포함한 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등 모든 대출의 원금상환액이 포함된다.
따라서 소득이 적은 사회 초년생에게 불리한 측면이 크다.
새 정부가 담보인정비율(LTV) 규제를 완화한다고 해도 2030세대의 내 집 마련 여건은 여전히 어려울으로 관측된다.
윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 LTV 규제를 생애 최초 주택구매 가구는 80%, 나머지 가구는 70%로 완화하겠다고 공약한 바 있다. 대통령직인수위원회는 LTV 규제 완화 효과를 높이기 위해 개인별 DSR 규제도 함께 완화할 것인지를 검토해왔다.
현행 총대출 규모가 2억원을 넘는 대출자는 DSR 40% 규제를 받는다. 연 원리금 상환액이 소득의 40%(제2금융권은 50%)를 넘겨서는 안 된다는 의미다. 연소득이 6000만원이면 1년 동안 갚아야 할 원리금은 2400만원 미만 이어야 한다. 오는 7월부터는 총대출이 1억원만 넘어도 같은 규제가 적용된다. 30년 만기, 금리 5%로 주택담보대출을 받을 경우 연 소득 3000만원인 직장인의 대출 한도는 1억4500만원이다. 이 돈으로 구매할 수 있는 주택 가격은 LTV 70~80% 기준 1억8000만~2억원대다.
윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 공약집에서 현행 40%(서울 등 투기지역·투기과열지구 내 9억원 이하 주택 기준)인 LTV 규제를 생애 최초 주택 구매 가구에는 80%까지, 나머지 가구에는 70%까지 풀겠다고 밝힌 바 있다.
DSR 40% 규제하에서는 연소득이 5000만원이라 하더라도 대출 한도는 3억1000만원에 불과하다. 10억원짜리 아파트를 구매할 경우 집값의 31%인 셈이다. 작년 12월 기준 서울 아파트 중위값은 10억8000만원이다.
연소득 3000만원인 남녀가 결혼해 부부가 되더라도 구매할 수 있는 주택은 4억원선이 한계다. DSR 규제 완화 없이 서울에서 '영끌(영혼까지 끌어 대출)'을 하더라도 아파트를 살 수 없는 상황인 것이다.
추 후보자는 "향후 부동산 관련 대출 규제의 개선은 '가계부채의 안정적 관리'라는 상위 정책 목표의 큰 틀 내에서 서민·실수요자의 주거 안정 등을 고려해 과도한 규제를 합리적으로 정비하는 방향으로 이뤄져야 한다"면서 "DSR 규제 역시 이러한 원칙에 부합하는 방향으로 운용돼야 한다고 생각한다"고 말했다.
그는 이어 "생애최초 주택 구매 가구 LTV 완화와 같은 규제 개선의 경우 가계부채 증가 속도에 미치는 영향은 제한적이면서도 실수요자 내 집 마련에는 기여할 수 있을 것"이라고 밝혔다.
DSR 규제 가계대출 상품의 만기를 늘리는 시중은행들이 늘고 있다. 최근 만기 40년짜리 주택담보대출에 이어 만기 10년짜리 신용대출까지 등장했다.
대출 만기가 늘어나면 대출자 입장에서는 월간 원리금 상환 부담이 줄어들고, DSR 규제에도 빌릴 수 있는 총대출액이 늘어나는 효과가 있다. 다만 대출 기간이 길어지는 만큼 은행에 내야 할 총 이자액은 불어난다.
연봉 6000만원인 대출자가 주택담보대출 3억원(연 4%, 30년 분할상환)을 받은 상황에서 만기 5년짜리 분할상환 신용대출(연 4.5%)을 추가로 받으려면 DSR 규제에 따라 2800만원 정도 받을 수 있다. 하지만 같은 금리로 만기 10년짜리 신용대출을 이용하면 4700만원까지 대출이 가능하다.
한편, 추경호 후보자는 "글로벌 금리 인상 기조 등으로 국내 대출금리가 상승하면서 소득 여건이 취약한 차주들을 중심으로 상환 부담이 가중될 우려가 있다"며 "가계부채 수준 및 리스크 요인 등을 안정적으로 관리하면서 금리 상승기 취약 계층의 부담 완화 방안도 함께 마련해야 한다"고 밝혔다.
그러면서 가계부채와 직접적으로 연관성이 높은 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 부동산 시장 안정을 도모하고, 정책서민금융 공급 확대, 저금리 정책모기지 대환 지원, 채무 재조정 강화 등도 병행해 나가겠다고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]