"12억 집 살면서 통장에 연 3천만원 꽂힌다"…뭐길래 [언제까지 직장인]

↑ [사진 = 매경 DB]

"60세 나이로 퇴직 하는데, 노후 생활비 걱정에 앞이 캄캄합니다. 그동안 직장생활을 하면서 납부한 국민연금을 받으려면 아직 좀 더 기다려야 하는데… 그마저도 납입금액이 적어 노후 생활비로는 턱없이 부족하네요. 주변에서는 지금 살고있는 아파트에서 그대로 살며 연금도 받을 수 있는 주택연금을 추천하는데, 괜찮을까요? 문제는 조만간 이사를 해야 할 처지라, 어떻게 해야할 지 막막 합니다."
본 기자에게 재테크 관련 고민이 있다며 의뢰해 온 김모 씨의 사례입니다.
다달이 통장에 꽂히는 연금은 퇴직 후 가장 훌륭한 노후대책 중 하나입니다. 다만 보편적인 '개인연금'이나 '국민연금'만으로는, 경제적으로 자유로운 노년을 보내기에 턱없이 부족하다는 게 고민거리입니다.
정부가 운영하는 주택연금은 최근 제도개선을 통해 이런 간극을 메울 대안으로 떠오르고 있습니다.
특히, 은퇴 후 국민연금을 수령하는 만 65세까지 발생하는 '소득 공백' 기간동안 월지급액을 더 받을 수 있는 '초기 증액형' 상품이 지난해 8월 출시돼 인기몰이 중입니다.
우리나라는 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 노인빈곤율(38.9%·2020년 기준)이 가장 높은데, 정작 고령층이 보유한 자산의 80% 이상은 부동산에 묶여 있어 김 씨처럼 회사를 그만두게 되면 '소득 공백' 상황에 놓이게 됩니다.
주택연금은 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 집 시가가 12억원 이하(공시가격 9억원 이하)면 누구나 가입할 수 있습니다. 본인 소유 집에서 계속 살면서 생활비까지 얻고, 그 주택을 임대로도 놓을 수 있으니 '꿩 먹고 알 먹고'인 셈입니다.
아울러 연금소득 공제(연간 최대 200만원)와 재산세 감면(공시지가 5억원 이하 부분 재산세의 25%) 등의 혜택은 덤입니다. 가입 당시 주택 시세와 대출금리, 기대수명 등에 따라 월 지급금이 결정되는 구조를 띱니다.
만약 부부 모두 사망한 뒤에 주택을 처분한 금액이 지급 총액보다 크면, 남은 금액은 자녀가 상속 받을 수 있습니다. 반대로 지급액이 더 많으면 담보인 주택만 넘기면 그만입니다. 국가가 보증하고 있어 연금이 끊길 일은 없습니다. 2007년 도입 이후 매년 1만 가구 이상이 주택연금에 가입하는 것도 이런 이유들 때문입니다.

집값 떨어져도 월 지급금은 100세까지 그대로

28일 주택금융공사에 따르면 주택연금 보증잔액은 지난 2월 기준 85조2099억원으로 전년 동기(74조2066억원) 대비 10조원 이상 급증했습니다. 보증잔액은 주택연금 가입자가 100세까지 받을 수 있는 연금 총액(월지급금+개별인출금+대출이자+보증료) 입니다.
최근 들어 가입자 증가 속도가 빨라지고 있습니다. 주택연금 신규 가입액은 지난해 15조254억원으로 2020년에 비해 35.1% 증가했습니다. 지난 2월 기준 월별 신규 가입액도 1조5790억원으로 코로나19 전인 2019년 말 보다 49.6% 급증했습니다.
주택연금 가입자가 부쩍 증가한데는 '집값 정점론'이 영향을 미친 것으로 해석됩니다. 향후 주택가격이 가입 때보다 하락하더라도 월 지급금은 처음 설정한 금액과 같기 때문에, 서둘러 가입하려는 경향을 보이는 것 입니다.
주택금융공사 관계자는 "집값이 크게 떨어지더라도 주택연금은 가입 시점으로 적용, 평생동안 지급이 된다"며 "최근에 주택 가격이 정점이라는 인식에 따라 가입자가 부쩍 늘어나고 있다"고 전했습니다.

여기에다 올 2월부터 대상 주택 시세를 9억원에서 12억원으로 상향한 것도 가입 니즈가 높아진 요인입니다. 월 지급금 산정 때 주택가격 상한이 9억원으로 고정돼 60세 기준 월 지급금은 192만원이 최대였는데, 지난달부터 기준이 되는 주택가격 상한이 시가 12억원으로 올랐습니다. 월 지급금이 250만원(기존 가입자 소급 적용은 안 됨)으로 58만원 정도 늘어납니다. 고가주택 보유자는 가입조건이 더 유리해진 것입니다. 이는 12억원을 연이율 2%인 예금통장(매달 166만원)에 넣을 때보다 더 높은 수익률입니다.
더욱이 다가구주택 보유자가 신탁형으로 주택연금에 가입하면, 보증금 있는 월세를 받는 게 가능합니다. 연금과 월세를 동시에 얻을 수 있는 만큼 주택연금을 옵션으로 고려해볼 만합니다. 또 지난 1월부터는 최저생계비(월 185만원) 만큼은 압류가 불가능해지면서 신용이 악화된 노년층도 지속적인 혜택을 누릴 수 있게 됐습니다.

인수위, 주택연금 수령액 조만간 또 증액할듯

대통령직인수위원회(인수위)가 주택연금 가입대상과 수령액을 높이는 방안을 추진, 월 지급금이 어느정도 늘어날지 관심이 쏠립니다. 최근 인수는 '국민노후 생활 안정을 위한 주택연금 활성화' 방안을 발표하고, 부부 중 1명이 만 55세 이상이면 가입할 수 있는 '일반형 주택연금'의 가입대상 주택 공시가격을 9억원 이하에서 최대 12억원으로 늘리고, 현재 5억원으로 제한된 총 연금수령 한도를 6억~7억원으로 상향하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 다만 인수위는 현재 주택연금 월 지급금 산정 시 인정되는 주택가격 상한인 12억원을 증액할 계획은 아직 없다고 밝혔습니다.

↑ 경제1분과 신성환 인수위원이 21일 서울 종로구 통의동 인수위 기자회견장에서 '주택연금 활성화' 관련 브리핑을 하고 있다.[사진 = 인수위사진기자단]

아울러 인수위는 기초연금수급자를 대상으로 연금 수령액을 최대 20% 우대하는 '우대형 주택연금' 가입대상을 기존 시가 1억5000만원 미만 주택에서 시가 2억원 미만 주택으로 확대하기로 했습니다.
또 가입 시 주택가격 1.5% 수준을 납부해야 하는 초기보증료는 그동안 사망, 재난 등 예외적인 경우를 제외하고는 원칙적으로 환급해주지 않았는데, 가입 후 3년 이내에는 환급될 수 있도록 정비할 계획입니다.

주택연금, 잘못알고 있거나 궁금한 점들

◇주택연금 가입 전에 담보대출을 모두 갚아야 하나요
▶주택연금의 일시 인출금 등을 통해 선순위 주택담보대출을 전액 상환하고 가입할 수 있습니다. 대출상환 방식인 경우 대출한도의 최대 90%까지 일시 인출됩니다. 기존 대출 금융기관과 주택연금 취급 금융기관이 동일한 경우 중도상환수수료가 면제됩니다. 다만 종신혼합, 대출상환, 확정기간혼합방식으로 취급할 경우에만 가능합니다.
◇이사를 가는 경우에도 주택연금 가입되나요
▶주택연금에 가입하게 되면 '이사도 제대로 못간다'고 알고 있는 사람들이 주변에 꽤 많습니다. 하지만 이는 잘못된 정보로, 향후 이사하게 될 주택으로 담보주택을 변경하면 됩니다. 다만, 이사 당시 기존 주택의 가격과 새 주택의 담보가격 차액을 비교해 연금을 더 받거나 줄어드는 등 연금조정 및 초기 보증료(가입비)는 추가 부가될 수 있습니다.
◇주택 소유에 따른 세금 문제는 어떻게 되나요
▶주택연금은 집에 담보를 설정하기는 해도 주택의 소유권은 가입자에게 있습니다. 따라서 재산세를 비롯한 해당 주택에 대한 세금은 가입자가 납부해야 합니다.

↑ [사진 = 연합뉴스]

◇이용하다가, 목돈이 생기면 상환할 수 있나요
▶이용기간 중 언제든지 대출잔액 일부 또는 전부를 상환할 수 있습니다. 개별인출금 상환의 경우 조건 변경을 통해 1회에 한해 인출한도 회복이 가능합니다.
◇재개발·재건축이 예정된 주택도 대상인가요
▶사업 진행상황에 따라 주택