전국 전세가율 뚝뚝…갭 투자 줄겠지만, 무주택자 내 집 마련도 어려워져

↑ 대통령 집무실 이전 이슈로 부동산시장이 들썩이고 있는 용산의 한 부동산중개업소 모습 [사진 = 이충우 기자]

최근 5년 동안 아파트 전세가격에 비해 매매가격이 큰 폭으로 오르면서 아파트 전세가율이 98개월 만에 최저치를 기록했다. 전세가율은 매매 가격 대비 전세가격의 비율을 말한다.
무주택자의 내 집 마련이 더욱 어려워졌다는 분석이 나왔다.
26일 리얼하우스가 한국부동산원의 부동산통계정보를 분석한 결과에 따르면 2017년 3월 대비 올해 3월 전국 아파트 3.3㎡의 평균 매매가는 80.6% 상승했지만, 전세가는 53.5% 오르는 데 그쳤다. 전국 아파트 전세가율은 같은 기간 74.6%에서 68.9% 낮아졌다. 이는 2013년 12월(68.7%) 이후 최저치다. 70만원으로 벌어졌다.
특히 평당 평균 매매가는 이전 5년(2012년 3월~2017년 3월)의 상승률인 9.3%에 비해 8.6배 높은 것으로 조사됐다. 이는 매년 3월을 기준으로 조사한 값이다. 평당 평균 아파트 매매가 상승률이 가장 높은 지역은 세종으로 3.3㎡당 2714만원으로 5년 전에 비해 177.6% 폭등했다. 경기도는 평당 1292만원이 올라 서울을 제치고 두번째로 많은 상승률(105.5%)을 보였다. 서울 상승률은 105.4%로 전국 17개 시도 중 서울·경기·세종은 5년 동안 평당 평균 매매가가 2배 넘게 올랐다.
일반적으로 전세가율이 높으면 시장에선 갭투자에 유리한 신호로 해석된다. 갭 투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 일례로 매매 가격이 5억원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만원이라면 전세를 끼고 5000만원으로 집을 사는 식이다.
따라서 전세가율이 낮아질수록 갭투자가 어려워진다. 주로 다주택자들의 재산 증식을 위해 활용하기 위해 부정적인 측면이 있지만, 실수요자라면 얘기가 달라진다. 대출 규제가 심한 요즘, 내 집 마련의 수단이 될 수도 있어서다. 전세가율이 낮아졌다는 것은 사실상 '내 집 마련'의 난이도가 올라갔다는 해석이 가능하다.
서울의 평당 평균 전세가는 2509만원으로 5년전에 비해 64.9% 올랐다. 서울 전세가 상승률은 전국 평균(53.6%)보다 높지만, 매매가와 전세가의 차이는 평당 707만원에서 2069만원으로 벌어졌다. 전세로 살고 있는 전용 85㎡(옛 34평)을 매수하려면 5년전에는 2억4000만원을 더 주면 됐는데, 지금은 7억300만원을 더 줘야만 가능하다. 서울에서 전세 세입자들의 내 집 마련이 그만큼 어려워졌다는 의미다. 다만, 올해 들어 매매가 대비 전세가 상승률이 높아지면서 월별 아파트 전세가율도 오름세를 나타내고 있다.

아파트와 다른 오피스텔 전세가율…서울·경기 역대 최고

아파트와 달리 서울과 경기도 오피스텔 전세가율은 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 아파트 전셋값이 감당하기 어려운 수준까지 오르며 세입자들의 오피스텔 선호가 높아진 것도 영향을 미친 것으로 풀이된다.
KB국민은행의 월간 주택시장동향 시계열 통계를 보면 이달 서울 전세가율은 83.1%, 경기도는 84.7%로 조사가 시작된 2010년 7월 이래 가장 높은 것으로 나타났다. 전세가율은 매매 가격 대비 전셋값의 비율이다. 2010년 7월 서울 오피스텔의 전세가율은 61.8%였지만, 이후 꾸준히 올라 2014년 4월 70%를 넘어섰다. 2020년 4월 80%를 돌파하고 올해 1월 82.6%였던 수치는 매달 상승해 이달 역대 최고치를 기록했다. 경기도도 65.5%로 시작해 2011년 12월 70%, 2015년 80%를 넘었다.
오피스텔은 임대 수익을 위해 투자 목적으로 매입하는 경우가 많다. 아파트보다 가격 상승 폭이 크지 않고, 대부분 월세로 운영돼 전세물건이 적다는 특징이 있다. 여기에 집값 급등으로 전세 안주 수요가 늘고, 2020년 임대차법 시행 이후 급등한 아파트 전세를 감당하지 못한 수요자들이 오피스텔로 유입되며 전셋값이 크게 올랐다. 여기에 보유세 전가 등 요인으로 아파트 전세 시세가 올라 비교적 저렴한 오피스텔 전세로 옮기려는 수요도 늘었다.
올해 1분기 서울 오피스텔 매매가격(한국부동산원 자료) 역시 전 분기보다 0.32% 상승했다. 전셋값 상승률인 0.60% 대비 절반 정도 수준이다. 오피스텔 매매가격이 전셋값 대비 적게 오르면서 전세가율이 더욱 높아지게 됐다.
[조성신 매경닷컴 기자]