오세훈의 큰그림…'종묘~퇴계로' 용적률 풀어 녹지 넓힌다

서울시가 낙후된 도심 일대를 녹지 공간으로 새롭게 꾸미는 작업에 본격 착수한다. 용적률 확대, 높이 규제 완화 등 건축 관련 규제 완화를 통해 도심 녹지율을 선진국 주요 도시 수준으로 끌어올린다는 계획이다.
서울시는 21일 서울 종묘와 퇴계로 일대(44만㎡) 재정비 사업 방침을 골자로 하는 '녹지생태도심 재창조 전략'을 발표했다. 이날 세운재정비촉진지구에서 진행된 발표회를 찾은 오세훈 서울시장은 "녹지 공간 확보를 위해서는 건축 규제를 완화하면 되고 이를 통해 녹지 공간을 확보하는 것이 핵심 콘셉트"라며 "오랜 기간 정체된 서울 도심은 기존 정책의 한계를 극복하는 새로운 방향과 전략이 필요한 상황"이라고 밝혔다.

서울시는 그동안 정비사업이 제대로 진행되지 못한 채 사실상 방치됐던 이 일대를 민간이 묶어서 개발할 수 있도록 정비계획 변경을 추진한다는 방침이다. 동시에 건축물 높이, 용적률 등 규제 완화도 이뤄진다.
규제 완화의 반대급부로 얻는 공공기여를 통해 서울시는 도심 일대에 '연트럴파크(경의선숲길·3만4200㎡)'의 네 배가 넘는 14만㎡ 규모 공원과 녹지를 조성한다는 계획이다. 이렇게 되면 북악산에서 종묘, 남산을 거쳐 한강으로 이어지는 서울의 대표 녹지축이 완성된다.
규제 완화의 핵심은 건축물 높이와 용적률 완화다.
오 시장은 이날 "현재 90m 제한이 있는데 110m, 혹은 150m 까지 충분히 풀 수 있다. 이미 10년 전 서울 도심에 들어선 건물들이 150m 정도 되기에 대단한 일이 아니다"며 "원래 그랬던 것을 지난 10년간 묶어놓은 것인데 높이 제한을 풀면 엄청난 면적이 시민들에게 돌아간다"고 밝혔다. 현재 600%선인 도심 용적률에 대해서도 오 시장은 "용적률 1000%를 못 줄 이유가 없다"고 강조했다.
서울시는 이 같은 규제 완화가 녹지 공간 확보를 위한 조치라고 설명했다. 오 시장은 "시민들에게는 '도심 속 건물이 90m냐, 150m냐'보다 자신의 눈에 들어오는 녹지 규모가 중요하다. 높이 규제 완화가 아니라 녹지 공간 확보를 위한 경제성을 만들기 위해 높이 제한을 푸는 것"이라며 "규제 완화가 이뤄지면 (사업자 측은) 대가로 땅을 내놓게 되고 이를 통해 녹지 공간이 확보된다"고 밝혔다.
서울시에 따르면 서울 도심의 공원·녹지는 전체 면적의 3.7% 수준이다. 고궁까지 포함하면 8.5%까지 오른다. 미국 뉴욕 맨해튼(26.8%), 영국 센트럴 런던(14.6%)과 비교하면 현저히 낮은 수준이다. 서울시는 도심 녹지율을 15% 이상으로 확대한다는 방침이다.
일대 정비사업의 핵심인 세운상가군은 해체될 것으로 보인다. 서울시가 꺼내든 '통합형 정비 방식'에 따르면 사업자 측은 세운상가 내 상가를 확보해 서울시에 기부채납해야 하기 때문이다.
현재 세운재정비촉진지구는 171개 정비구역으로 쪼개져 있다. 지나치게 세분화된 탓에 사업 추진 동력을 잃은 지역도 많고, 난개발을 부추긴다는 지적이 끊이지 않았다. 오랜 기간 개발이 이뤄지지 않아 도로 환경이 열악하고 목조 건물도 다수 위치해 화재에도 취약하다는 우려도 제기됐다.
서울시는 171개 정비구역 가운데 일정 기간 개발이 이뤄지지 않아 일몰 시점(7년)이 지난 147개 구역을 20개 내외 정비구역으로 재조정한다는 계획이다. 서울시는 민간사업자가 구역을 통합할 때 세운상가 내 상가 가운데 일부를 사들여 기부채납하면 사업을 허용한다는 방침이다.
상가군 소유주가 자신들이 보유한 상가를 지분참여형식으로 내놓는 공동재개발 방식도 허용된다. 오 시장은 "구역을 묶어 개발하려는 부동산 소유자 모임이 있다면 일정 규모 상가를 매입하고 훗날 허무는 것을 조건으로 용적률 등 유인책이 이뤄질 것"이라며 "이렇게 되면 서울시는 건물을 사들이는 데 수천억 원의 비용을 절감할 수 있다"고 설명했다.
서울시는 이 같은 방식으로 확보한 세운상가를 녹지축으로 조성한다는 방침이다. 지상에는 도심공원이 들어서고, 지하는 여러 빌딩 지하를 '통개발'함으로써 활용도를 더욱 높인다는 계획이다.
다만 서울시가 세운상가 확보를 중장기적 관점에서 진행하기로 한만큼 사업이 단시간에 속도를 내기는 어려울 전망이다. 오 시장은 "세운상가를 허물려면 통째로 매입이 완료되고, 영업하는 사람들이 퇴거를 해야 가능할 것"이라며 "10년 내에 가능할지 모르겠다"고 밝혔다.
서울시는 '서울도심 기본계획'에 따라 90m로 제한된 건축물 높이를 구역 여건을 고려해 재조정하고, 최고 높이도 완화할 수 있도록 관련 조례와 정비계획을 손질한다는 방침이다. 600% 이하(도심부 일반상업지역 기준)로 제한된 용적률도 시민을 위한 개방 공간을 더 제공하면 완화하는 방안을 추진 중이다.
서울시는 올 하반기까지 의견 수렴 과정 등을 거쳐 '서울도심 기본계획'과 '도시 및 주거환경 정비 기본계획'을 재정비한 뒤 내년 하반기부터 구역별 정비사업을 본격적으로 추진하기로 했다.
[정석환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]