"현 정부에선 정비사업 어려워"…재건축-일반 아파트값 차이 18%→4%

↑ 윤석열 제20대 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 공약에 재건축 추진 단지들의 기대감이 커지고 있다. 사진은 지난달 11일 도시계획위원회 심의를 7년 만에 통과한 서울 송파구 잠실 주공아파트 5단지 모습. [사진 = 박형기 기자]

최근 서울에서 입주 5년 미만 신축 아파트가 입주 5~29년 일반 아파트에 비해 높은 가격에 거래되고 있다. 특히 입주 30년 이상 아파트는 노후도에도 불구하고 향후 재건축 추진 가능성에 힘입어 투자자산으로서의 가치를 높게 평가 받는다. 하지만 문재인 정부 들어 재건축 ·재개발 시장 안정화를 위한 다양한 정책이 시행되면서 일반 아파트와 노후 아파트간 가격 차이가 줄어든 것으로 나타났다.
19일 직방이 국토교통부 실거래가를 토대로 신축·구축 아파트 선호현상을 시점별, 지역별로 비교한 자료에 따르면, 이달 현재 서울에서 일반 아파트 대비 신축 아파트의 매매가격은 약 38% 높았다. 최근 10년 동안 신축아파트는 일반 아파트보다 30~40% 높은 수준을 유지하고 있다.
이에 비해 전세시장에서는 신축 선호현상이 두드러졌다. 신축 아파트의 가격은 2010년대 초반 10~20%가량 높았던 것에 비해 2017년 이후 차이가 30% 이상 벌어졌다.
30년 이상 구축 아파트의 경우 현재 매매시장에서 일반 아파트에 비해 4%가량 높은 가격을 형성하는 반면, 전세시장에서는 약 21% 낮은 가격에 거래돼 서로 상반되는 선호도를 보였다. 눈에 띄는 점은 매매시장에서 구축 아파트와 일반 아파트의 가격 차이는 2017년 18%를 기록한 이후 지속적으로 약화되고 있다는 것이다. 2020년에는 가격 차이가 1%에 불과했다.
이는 재건축초과이익환수제 시행과 조합원 지위 양도제한, 안전진단 강화 등 정비사장 안정화를 위한 정부 정책들의 영향으로 풀이된다.

↑ 서울 일반 아파트 대비 구축 아파트 가격 차이 [자료 = 국토부 직방]

신축 아파트 선호현상이 가장 뚜렷한 지역은 전라북도, 울산광역시, 대전광역시로 조사됐다. 이들 지역은 신축 아파트와 일반 아파트간 가격 차이가 60% 이상 높다는 공통점이 있다. 신축 아파트 선호현상은 세종시를 제외한 모든 시도에서 확인됐다. 세종시의 경우 5년 미만 신축 아파트가 대부분 지가가 높은 신도시 지역에 집중돼 있어 신축과 일반 아파트의 가격 차이가 미미했다.
다만, 축 아파트에 대한 선호 정도는 지역마다 상이했다. 경기도, 전라북도, 부산광역시, 서울특별시 4개 시도에서는 일반 아파트 대비 구축 아파트의 가격이 높은 데 비해, 대구와 제주는 큰 차이가 없었다. 반면, 나머지 시도에서는 구축 아파트 가격이 더 낮았다. 신축 대비 구축 아파트 가격이 낮은 지역들은 아파트 시장에서 재건축 추진에 대한 기대감이 낮고 노후도로 인한 불호심리만이 매매가격에 반영됐기 때문으로 보인다.
재건축 기대감이 거래가격에 반영되지 않는 전세시장의 경우 경상남도를 제외한 모든 시도에서 일반 아파트보다 구축 아파트가 낮은 가격을 형성하고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "2018년 이후 서울의 구축 아파트 선호현상이 과거에 비해 유의미하게 하락하는 경향이 포착됐다"면서 "전체적인 가격 상승으로 인해 재건축 대상 아파트의 매매가격도 같이 상승했으나, 정부 정책으로 인해 재건축 기대심리로 인한 매매가 상승 정도는 상대적으로 줄었다"고 진단했다. 그러면서 "재건축 규제 완화를 공약한 차기 정부에서 또다시 구축 아파트에 재건축 기대심리가 반영된 높은 가격이 형성될지는 조금더 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.
[조성신 매경닷컴 기자]