[매경부동산사업단 칼럼] 부동산 산업의 미래 프롭테크(proptech)

코로나19 사태로 비대면 온라인 수요가 늘어나면서 프롭테크 산업도 급성장 중이다.
프롭테크란 (proptech)란 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로 부동산 서비스에 기술이 결합된 신산업을 일컫는다.
양적인 성장뿐만이 아니다. 인공지능(AI), 가상현실(VR), 증강현실(AR) 3D설계, 블록체인 등 첨단 기술이 도입되면서 서비스의 질 자체가 달라졌다. 과거 프롭테크가 단순히 부동산 매물을 알리고 중개하는 정도에 그쳤다면 이제는 온라인 임장, 전자계약, AI매물 추천, 평가 빅데이터 기반 자산관리 등 그 영역이 빠르게 확장하는 모습이다.
프롭테크 산업 성장을 모두가 환영하는 것은 아니다. 공인중개사와 감정평가사 등 기존 부동산 업계 반발은 프롭테크 업계가 해결해야 할 과제다.
한국공인중개사협회는 직방의 중개업 진출을 골목상권 침탈로 규정하고 진출 철회를 촉구했다. 회원 공인중개업소로부터 직방 중개업 진출을 규탄하는 서명을 받는 등 선전전을 펼치기도 했다.
감정평가사 불만도 끊이지 않는다. 불만이 향하는 곳은 온라인 시세 추정서비스 스타트 업이다. 대표적인 곳이 빅밸류다. 이 회사는 2019년부터 연립,다세대주택 자동시세 산정 서비스를 금융사에 제공해왔다. 감정평가사협회는 자동시세 산정서비스가 무자격자에 의한 감정평가에 해당한다는 취지로 형사 고발하여 무혐의로 불기소 처분을 받으면서 소송전은 끝났지만 불씨는 여전하다.
○ 부동산 산업은 대표적 정보 비대칭 시장으로 불확실성과 불투명성에 대한 개선노력이 지속적으로 요구되는 산업 분야
○ 부동산은 산업을 담는 그릇으로서 국부(國富)에서 가장 높은 자산을 다루며, 경제 성장의 핵심기반 (국부 중 73.4%인 1경 2,201조원이 부동산으로 구성)
○ 프롭테크는 4가지 비즈니스 영역으로 구분되며 중개・임대 영역에서 부동산 플랫폼이 활성화되고 있음
<프롭테크 4가지 비즈니스 영역>

○ 한국의 프롭테크
우리나라는 2016년 이후 프롭테크 기업이 등장하기 시작하였는데 중개업이 아니라 대출과 관련한 금융 분야에서 먼저 시작
▲ 제1금융권의 주택담보대출 장벽이 높아지면서 부동산 크라우드 펀딩과 P2P 대출업체가 등장
▲ 한국의 프롭테크 포럼이 파악한 바에 따르면 2020년 3분기 기준 중개플랫폼 비롯 약 200개 프롭테크 스타트 업 기업이 활동 중
○ 부동산 플랫폼은 향후 가상현실, 블록체인 기술을 통해 고도화될 것으로 전망
▲ VR 360도 촬영, 3D 렌더링 기반으로한 가상방문 방식, 사용자가 결정한 동작을 통해 대화식으로 공간을 이동하는 대화식 가상방문 방식
▲ 블록체인은 투명성이 강화된 전자거래원장으로 디지털 장부, 스마트계약을 통해 거래 프로세스를 혁신하고 인센티브 프로그램으로 응용 가능
▲ 스마트계약은 자동으로 계약을 체결하고 유지・관리하는 프로세스로 금융, 법률 및 부동산 등의 분야에서 중개자의 도움 없이 거래 프로세스를 단순화해 수수료 절감
○ 프롭테크가 고도화할 경우 부동산 산업 각 분야에 미치는 영향
▲ (중개업) 제한된 정보를 통해 지역성이라는 특징을 지니는 중개업은 프롭테크 고도화로 큰 타격을 입을 것으로 예상, 영세규모의 중개업은 단기적으로는 대형화, 법인화 될 것으로 예상
▲ (금융업) 금융 수요자인 소비자나 효율적인 자금조달과 최적 조합을 바라는 기업은 인공지능 기술 등을 통해 정보의 효율적 제공 가능
▲ (개발업) 프롭테크의 영향을 가장 덜 받고 있으며 앞으로도 일정한 시간이 소요될 것으로 예상, 대용량의 자료와 기계적 학습을 통해 기획단계에서 시작해 개발사업 추진단계까지 영향력을 키워갈 것으로 전망
○ 질로우(Zillow), 미국 주거용 부동산 플랫폼 기업
빅데이터 기술과 머신러닝 기술을 활용하여 적정 주택 가격을 산출하는 시스템인 ‘제스티메이트’를 개발. 이를 통하여 과거 부동산 중개인으로부터 입수하던 제한적 매물정보를 플랫폼을 통하여 소비자에게 투명하게 제공하여 주택 거래 시장에 발생했던 정보의 비대칭성 극복

○ 거대 중개 플랫폼의 탄생, 미국기업 질로우(ZG) vs. 코스타(CSGP)
프롭테크 분야 중 가장 먼저 성장한 중개 플랫폼 기업들은 단순한 중개 수수료 수취 모델에서 벗어나 투자, 부동산 관리 등 다양한 서비스를 제공하며 서비스 이용료를 수취하는 사업 모델로 진화
특히 코로나 19로 비대면 트렌드가 확산 되면서 이용자 수가 급증했는데, 코로나가 종식되더라도 지금까지 유입된 이용자는 락인(lock-in)될 가능성이 높음. 향후 사용자와 데이터를 기반으로 다양한 수익 모델을 개발하는데 성공하는 소수의 거대 플랫폼이 시장을 지배할 것으로 예상.
현재 중개 플랫폼 시장을 선도하고 있는 기업은 미국의 질로우(Zillow, ZG)와 코스타(Costar, CSGP)가 대표적. 질로우는 주거용 부동산 거래 정보를 제공하는 웹 사이트로, 데이터를 바탕으로 적당한 매물을 찾아주고 유사 매물과의 가격 비교, 대출조건 비교 등의 서비스를 제공. 소비자와 중개인을 연결해주고 중개인으로부터 수수료를 받는 사업 모델로 시작하여 주택 구입자를 위한 금융서비스 중개사업, 주택을 직접 매수하여 리모델링 후 재매각하는 차익 거래 사업까지 진출하여 수익원을 다각화.
30년 간 상업용 부동산 데이터 기업으로서 입지를 다진 코스타는 2012년부터 부동산 중개 플랫폼들을 차례로 인수하며 성장이 가속화. 오피스와 상업시설 뿐만 아니라 토지, 아파트, 사업체 매매/임대 플랫폼을 운영 중이고, 실시간 매물 업데이트, 거래관련 서류작성, 임차인 신용도 체크, 임대관리 등 다양한 서비스를 제공. 적극적인 인수합병을 통해 부동산 관련 토탈 서비스로 사업영역을 지속적으로 확장하고 있으며, 비대면 거래수요가 증가함에 따라 중개 플랫폼 사업을 집중 육성한다는 계획이다.
앞으로 디지털 시대로 급진전되면서 정보통신기술 발전과 온라인 기업의 급성장, 전통산업의 급격한 변화가 이루어지고 있으며 전 세계가 질병 바이러스가 끊임없이 변이하고 팬데믹으로 더욱 가속화 되고 있음
0N-line 플랫폼 사업은 장소, 시간 등의 제한이 없는 특성상 상위 소수업체만 생존할 가능성이 크며 특히 중개라는 사업 특성상 차별화가 어려워 규모의 경제에 달하기 위한 선점 및 지속적인 투자가 중요할 것으로 판단됨
우리 모두는 적자생존의 법칙 즉 변화하는 환경에 적응해야 한다. 변화를 의미하는 change에서 g만 c로 바꾼다면 chance가 된다. 법칙을 두려워하면 소리 없이 무너지는 세상에서 낙오자다 될 것이다.
코로나 바이러스의 변이도 생존을 위한 몸부림이다.
[임광택 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현) 매경부동산사업단 중개분과 자문위원, ㈜샤인컨설팅 대표이사,남부지방법원 민사조정위원회 사무처장][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]