[매경부동산사업단 칼럼] 부동산 공유물 분할

민법상 공동소유의 형태에는 총유, 합유, 공유가 있다. 총유는 비법인사단의 소유형태이며, 합유는 조합관계의 소유형태라고 보면 된다. 그래서 대부분의 공동소유 형태는 '공유'이다.
공유는 어떤 하나의 물건을 여러 사람이 그 소유권을 분량적으로 분할하여 공동 소유하는 형태로, 공유자는 자신의 소유지분을 언제나 처분할 수 있고, 지분에 따라 수익을 누릴 권리가 있다.
공유물 분할이란 공유관계를 종료하기 위해 공유자들이 각자의 지분에 따라 공유물을 나누는 절차를 의미한다. 공유물도 하나의 재산이고, 그 가치가 높을수록 분할을 할 때 의견충돌이 발생할 가능성이 높다. 그래서 공유물분할의 기본적인 절차와 방법에 대해서 알아보기로 한다.
#협의분할
협의분할은 공유자 간의 협의를 통해서 어떻게 분할 할 것인지 정하는 방법이다. 일반적으로 공유물을 분할 할 때에는 현물분할, 대금분할, 가격배상 등의 방법을 이용한다. 이 중 현물분할은 공유물을 양적으로 각 공유자의 지분에 따라 분할하는 것을 말한다. 공유물을 매각하거나 청산하지 않고 그대로 유지하면서 공유관계를 종료시키고 싶을 때 현물분할을 선택한다.
대부분 공유물이 토지일 때 이 방식이 많이 등장한다. 경계측량을 한 후 새로운 경계선을 설정하여 분필하는 방법이다. 이때에는 분할되고 남는 토지 중에 맹지가 생길 수 있음을 고려해야 된다.
대금분할은 공유물을 매각 또는 처분하고 나서 받은 매각금액을 각 공유자끼리 나누는 것이다.
가격배상은 공유자 중 1인이 공유물의 소유권을 단독으로 취득하고 나머지 공유자는 각자의 지분에 따라 그에 상응하는 대금을 지급받는 방법이다.
이외에도 경매분할, 소송분할이 있다.
#경매분할
공유물을 경매로 넘겨 그 대금을 소유자의 지분별로 나누는 방법이다. 공유물 소송시 경매분할이 결정되는 경우는 다음과 같다.
1. 소유자 전원이 공유물의 매각을 원하지만 매각조건에 공유자 사이에 분쟁이 있는 경우
2. 공유자 중 어느 편도 상대방의 지분을 매수할 여력이 되지 않는 경우
3. 공유자 서로 상대방의 지분을 매수하겠다고 하거나 반대로 서로 매수하라고 요구할 경우
#소송분할
공유자끼리 협의가 이루어지면 좋지만 각자 의견이 상충하여 협의가 되지 않으면 결국 소송을 통해 공유물을 분할할 수밖에 없다. 그런데 소송상 분할은 협의분할과 달리 공유물을 어떤 기준을 가지고 어떻게 분할할 것인지가 전적으로 판사에게 달려 있다. 즉, 각 공유자는 본인에게 최대한 유리한 방식으로 공유물의 분할을 주장할 것이지만, 최종적으로 결정을 내리는 것은 판사의 재량인 것이다. 이 때 판사는 각 공유자의 의견을 수용할 수도 있고 전혀 새로운 분할 방식을 제시할 수도 있다.
#소송의 절차
공유물분할청구소송을 하려면 우선 정식으로 소를 제기해야 한다. 소송 상 분할을 할 때에는 공유자 전원이 소송의 당사자로 참가해야 한다. 이 때 원고는 분할을 하고자 하는 사람이 되고, 피고는 원고를 제외한 나머지 공유자들이 된다. 그리고 소송이 개시되면 공유물을 어떻게 분할하는 것이 가장 합리적인지 주장을 하면 된다. 최종적인 결정권은 전적으로 판사에게 있다. 그런데 언제나 공유물분할청구소송을 제기할 수 있는것은 아니다. 대법원 판례에 따르면 이미 당사자 간의 분할 협의가 성립되어 있는 경우에는 공유물분할청구 소송을 제기하거나 유지하는 것이 허용되지 않는다.
사실 상당 수의 공유물분할사건은 대금정산 방법으로 분할이 결정된다. 물론 정산금이 적다는 주장은 늘 상 등장하지만, 법원이 정산금을 감정평가사의 시세감정을 기준으로 결정하기 때문에 보통 이러한 주장은 받아들여지지 않는다.
결론적으로 공유물 분할은 협의에 의한 방법이 가장 좋지만 공유지분 경매소송 같으면 결국 현금 분할이 되기 때문에 큰 문제가 없이 형평성에 이의가 없다. 만일 이의가 발생하면 공유물분할 소송은 판사가 직권으로 판결을 하게 되어서 당사자 중 한쪽은 손해를 보게 될 수도 있다. 공유물 분할은 쉬우면서도 어려울 수 있고, 혹여 감정이 있으면 더 어려워진다. 서로 욕심을 버리고 현명한 결정으로 재산상의 손해를 입지 않는것이 최선이라 할 수 있다.
[임광택 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현) 매경부동산사업단 중개분과 자문위원, ㈜샤인컨설팅 대표이사,남부지방법원 민사조정위원회 사무처장][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]