싸다고 무작정 잡았다간 낭패…세입자 여부·주변 시세 살펴야 [WEALTH]

↑ 서울 용산구 한남동 나인원한남 전경. [매경DB]

# 지난해 8월 서울 북부지법에서 열린 빌라 경매에서는 감정가 대비 9배에 육박하는 응찰가를 써낸 응찰자가 화제가 됐다. 강북구 우이동 A빌라(전용 111㎡)의 감정가는 3억5200만원이었는데, 응찰자가 31억5000만원을 써낸 것이다.
감정가보다 낮은 금액에 물건을 취득하려던 응찰자는 숫자 '0'을 하나 더 붙여 써내면서 '울며 겨자 먹기'로 매수를 포기하게 됐다. 여기에 더해 최저 입찰가의 10%인 보증금을 내야 하는 상황에 내몰렸다. 시세보다 싼 가격에 물건을 취득할 수 있고 토지거래 허가와 자금조달계획서 제출 등 각종 부동산 규제를 피할 수 있다는 장점에 경매시장이 주목받고 있다. 다만 섣부른 접근은 '화'를 부를 수 있어 주의해야 한다. 경매시장에 참여하기 위해서는 사전 준비와 함께 다양한 상황에 대한 주의가 필요하다는 지적이다.
전문가들은 경매의 기본이 권리분석에서 출발한다고 조언한다. 가령 주택을 낙찰받았다면 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야 할 수 있다. 토지는 법정지상권이나 분묘기지권 등이 성립되면 재산권 이용에 제한이 생길 수 있다. 복잡한 권리관계를 미리 따져보지 않으면 '배보다 배꼽이 큰' 상황에 놓일 수 있다는 얘기다. 최근에는 경매정보회사들이 제공하는 자료가 충분한 만큼 직접 확인하기 어려우면 경매정보회사나 전문가를 통해 권리관계를 미리 따져봐야 한다는 조언이다.
감정가를 맹신해서는 안 된다는 조언도 나온다. 일반적으로 물건의 감정가는 경매 개시일 5~6개월 전에 책정된다. 최근 몇 년 동안 진행됐던 부동산 상승장이라면 반년간의 시세 상승분을 더해 차익을 기대할 수 있었지만 집값이 떨어지는 시기라면 이야기가 달라진다. 매매시장에서 물건을 취득하는 게 더 나은 전략이 될 수도 있다. 경매시장에 참여하려면 감정가 책정 이후 물건의 시세가 급변하지는 않았는지 점검해야 한다는 얘기다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "좋은 물건을 싸게 취득하려면 발품을 부지런히 파는 수밖에 없다"며 "직접 현장을 방문해 구조와 위치가 유사한 매매 사례를 살펴야 하고 주변 부동산이나 주민 이야기를 들어보는 것도 방법"이라고 조언했다.
잔금 계획을 세우는 것도 중요하다. 경매는 입찰 당일 보증금으로 최저가의 10%(재경매 물건은 20%)를 납부하고 최고가를 써내 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 납입해야 한다. 매매시장에서 거래되는 물건은 계약 2~3개월 뒤 잔금을 치르는 게 일반적이라는 것을 감안하면 촉박한 일정이다. 경매시장에서도 대출 규제는 일반 매매와 동일하게 적용되는 만큼 응찰 전에 반드시 은행 등 금융기관에 문의해 구체적인 자금 동원 계획을 세워야 한다.
실거주를 희망하는 경매 참여자라면 낙찰 이후 입주가 원만하지 않을 수 있다는 점도 고려해야 한다. 경매는 보통 잔금 납부 기간까지 40일 정도가 소요된다. 하지만 임차인 등 이해관계인이 이의신청을 하면 잔금 납부 이후에도 바로 재산권을 행사하지 못하거나 입주가 힘들 수 있고 명도 과정 등을 거칠 때도 있다. 보통 항고 판결이 최소 3~6개월, 이사(명도)까지 하는 데 1~2개월이 더 소요되므로 입주 시기를 넉넉히 잡아야 한다.
[유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]