"찻잔 속 태풍에 그칠 것"…1주택자 보유세 경감 효과? "글쎄"

↑ 종합부동산세 납부를 하루 앞둔 작년 11월 30일 서울의 한 세무서에 종부세 문의를 하려는 시민들이 발길이 이어지고 있다. [사진 = 이승환 기자]

부동산 전문가들은 1주택자들의 보유세(재산세·종합부동산세) 부담 완화 방안만으로는 거래 시장 활성화에 미칠 영향이 제한적일 것으로 내다봤다.
앞서 정부는 지난 23일 공동주택 공시가격안을 발표하면서 1세대 1주택자의 세부담 완화를 위해 올해 보유세 과세표준을 산정할 때 지난해 공시가격을 적용하는 내용을 골자로 한 세부담 완화 방안도 발표했다.
최근 공시가격 급등에 다주택자와 규제지역에 대한 종부세율 상향, 공정시장가액비율과 세 부담 상한선 상승이 맞물리며 부동산 보유 과세 부담이 급격히 커졌다는 판단에 따른 것이다. 그러나, 시장 전문가들은 정부의 보유세 보유세 과세 속도 조절에도 보유세 완화에 따른 주택 거래량 회복과 개선 효과는 제한적이라는 견해를 밝히고 있다.
지난해 말부터 집값이 고점이라는 인식이 확대되고 기준금리 인상과 대출 규제 강화, 러시아의 우크라이나 침공 사태 등에 따른 경기 회복 둔화 우려가 주택 구매를 저해하는 요인으로 작용해서다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해는 지난해보다 주택을 매입하기 위한 환경이 악화된 상황"이라며 "일시적인 이번 과세 부담 완화 조치는 실수요자의 주택 보유에 대한 심리적 부담을 낮추고, 1주택 교체 수요의 시장 진입 문턱을 낮추는 효과에는 한계가 있어 보인다"고 진단했다.
이번 대책은 거래 시장에 끼치는 변화나 영향이 거의 없는 '찻잔 속 태풍'이라는 지적도 나온다. 얼어붙은 주택 거래 시장에 온기가 돌려면 양도세 중과 유예와 종부세 세율 조정 등 다주택자에게 '퇴로'를 열어줘야 하는데 결정적인 한방이 빠졌다는 것이다. 여기에 1주택자의 종부세는 비과세 주택 가격 기준이 이미 9억원에서 11억원으로 상향됐고, 연령·장기보유 공제가 최대 80%까지 인정되면서 큰 부담이 없어진 상태라는 점도 이같은 지적에 힘이 실리고 있다.
이날 발표된 정책에는 다주택자도 오는 6월 1일 전에 주택을 매각해 1세대 1주택자가 되는 경우 지난해 공시가격을 기준으로 과세한다는 내용이 포함됐다. 이에 따라 '똘똘한 한 채' 중심으로 주택 수를 줄이려는 다주택자의 움직임도 나올 수 있다는 전망이 나온다.
보유세 경감 조치로 집주인들이 세입자에게 과세 부담을 임대료로 전가하는 움직임이 둔화될 것이라는 분석과 보유세 완화 혜택이 없는 2주택 이상 다주택자들의 경우 세부담이 크게 늘어남에 따라 보유세를 임대료로 전가할 수 있다는 우려도 동시에 제기된다.
한편 이날 발표된 과세 경감 방안에는 공정시장가액비율이나 세 부담 상한선의 한도 비율 등을 조정하는 내용은 없었다.

1주택자 부담↓·다주택자는 세금폭탄

↑ 서울의 한 공인중개사무소에 종합부동산세를 상담한다는 안내판이 붙어있다. [사진 = 김호영 기자]

올해 공시가격이 지난해에 이어 2년 연속 두자릿수로 상승했지만 정부가 실수요자의 보유세 완화 방안을 마련하면서 1가구 1주택자의 세부담은 대부분 작년 수준으로 줄어들게 됐다.
그러나 지난해 보유세 자체가 만만찮아 2년 연속 높은 보유세 부담은 불가피할 전망이다. 보유세 완화 혜택이 없는 2주택 이상 다주택자들은 세부담이 크게 급증하면서 보유세를 임대료로 전가하는 등의 부작용도 우려된다.
세무업계에 따르면 1주택자(종합부동산세 세액공제 비대상) 중 공시가격 11억원 이하 재산세 대상은 보유세가 작년 수준으로 줄어들지만 종부세 대상은 소폭 상승할 것으로 예상됐다. 정부가 보유세 산정의 기준이 되는 공시가격을 작년 수준으로 동결했지만, 종부세 공정시장가액비율은 작년 95%가 아닌 올해 100%를 그대로 적용했기 때문이다.
정부는 당초 초고가 주택을 세부담 완화 대상에서 제외하는 방안도 논의했으나 크게 1주택자는 실수요자로 보고 완화 대상에 모두 포함하되, 종부세 공정시장가액비율은 올해 기준을 적용함으로써 재산세 대상과 완화 방식을 차별화했다.
국토부에 따르면 서초 반포 자이 전용 84㎡는 공시가격이 지난해 22억4500만원에서 올해 26억500만원으로 16.04% 오르지만 보유세는 작년 공시가격이 적용돼 1719만원이 부과될 전망이다. 이는 작년 보유세(1653만원)보다 3.99% 늘어나는 정도다. 올해 공시가격을 그대로 적용했다면 보유세를 2414만원 정도 내야 하는데 1주택자 세부담 완화 조치로 작년 대비 46.5%의 감세 효과를 본 셈이다.
서울 광진구 광장현대 전용 84㎡는 올해 공시가격이 12억100만원으로 작년(10억3800만원)보다 15.7% 올라 종부세 대상에 포함됐다. 그러나 올해 보유세는 작년 공시가격을 사용하므로 재산세만 310만원가량 내게 된다. 올해 감면이 없었다면 종부세를 포함해 총 415만원을 내야 하는데 100만원 이상 덕을 본 셈이다.
이에 비해 2주택자 이상 다주택자들은 세부담이 크게 급증한다. 위 사례에서 반포 자이 전용 84㎡와 광장 현대 전용 84㎡ 2가구를 보유한 2주택자라면 지난해 보유세가 8814만원이었는데 올해 공시가격 상승으로 인해 1억1668만원으로 세부담이 커진다. 작년 대비 보유세가 32.4%나 오르는 것이다.
두 아파트를 각각 1가구씩 보유한 1주택자가 올해 납부할 보유세 합산액(2030만원)보다 무려 5배 이상 많은 금액이다.
이번 세부담 완화 조치로 공시가격이 낮은 중저가 주택을 여러 채 보유한 다주택자들은 세부담 완화 방안에 불만을 쏟아내고 있다. 공시가격 4억원짜리 주택 2가구만 보유해도 합산 공시가격이 8억원에 그치지만 이번 보유세 완화 대상에서 제외돼 올해 오른 공시가격에 따른 세부담 증가분을 그대로 떠안아야 하기 때문이다.
이런 상황에 전반적인 다주택자에 대한 보유세율 완화와 공시가격 현실화율 속도조절에 대한 목소리도 커질 전망이다.
윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 장기적으로 지방세인 재산세와 국세인 종부세를 통합하고, 1주택자의 종부세율은 문재인 정부 출범 이전 수준으로 낮추겠다고 약속했다. 또 현재 150∼300%인 종부세 세부담 상한을 50∼200%로 낮추고, 공시가격 현실화 추진계획도 재수립하겠다고 공약한 바 있다.
[조성신 매경닷컴 기자]