송파 장미아파트 392만원→414만원…공시가 11억 이상 1주택자도 보유세 오른다

↑ 전용면적 84㎡ 보유세가 올해 423만원으로 지난해보다 소폭 오른 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움 전경. [매경DB]

수도권 주요 지역 내 공시가격 11억원 초과 아파트 보유세가 정부의 지난해 공시가격 적용 방침에도 올해 한 자릿수 정도 상승률을 기록할 전망이다. 세종시 등 일부 지역에서는 공시가격과 시장 가격이 하락했음에도 보유세가 급등할 예정이다. 또한 1억원 미만 주택은 전년 대비 54만가구 이상 줄어 서민들 세부담 또한 늘어날 것으로 보인다.
24일 매일경제가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 수도권과 지방 광역시 주요 지역 공시가 11억원 초과 아파트의 보유세를 조사한 결과, 서울 송파구 장미1차 아파트 전용면적 71㎡ 보유세가 작년 392만원에서 올해 414만원(동·층에 따라 달라질 수 있음)으로 5.6% 올랐다.
서울 광진구 광장힐스테이트 84㎡(4.24%)와 서울 용산구 LG한강자이 169㎡(3.99%) 또한 비슷한 폭의 인상률을 기록했다. 반면 서울 강동구 고덕그라시움 84㎡(0.57%)는 상대적으로 낮은 인상폭을 보였다. 장미1차 아파트 전용 71㎡는 만약 2022년 공시가격이 그대로 적용된다면 올해 보유세가 588만원으로 49.8% 오르게 된다.
지난 23일 정부는 보유세 산정 기준이 되는 공시가격을 작년 수준으로 동결한다고 발표한 바 있다. 하지만 종합부동산세에 반영하는 공정시장가액비율은 작년 95%에서 올해 100%로 인상 적용된다. 따라서 1주택자라도 작년 보유 주택 공시가격이 종부세 대상인 11억원을 초과하는 경우에는 보유세가 오를 예정이다.
국토교통부에 따르면 올해 보유세가 전년에 비해 오를 수 있는 공시가 11억원 초과 공동주택은 전체 공동주택의 2.7%인 49만4000가구에 달하는 것으로 파악됐다.

용산·강동·광진구 지역 아파트들은 서울 강남·서초구만큼은 아니지만 대략 10억원대 공시가격으로 상당히 비싼 아파트들이면서도 연간 보유세는 아직 1000만원을 넘지 않는 곳이 많다. 하지만 이들 지역 아파트도 두 채를 보유하게 되면 상황이 급변한다. 가령 광진구 광장힐스테이트 84㎡와 강동구 고덕그라시움 84㎡를 모두 보유하고 있는 사람이라면 보유세가 작년 5993만원에서 올해 8023만원으로 2030만원이나 더 늘게 된다. 총 납부 보유세로 보면 광진구 광장힐스테이트 84㎡ 1주택 보유 시(577만원)와 7446만원 차이가 난다. 이 같은 이유로 부동산 전문가들은 올해도 '똘똘한 한 채' 전략이 유효할 것으로 보고 있다.
수도권에서는 경기 성남시 판교푸르지오그랑블 98㎡가 749만원으로 보유세가 전년 대비 2.14% 올랐고, 경기 과천시 래미안슈르 116㎡는 상승률이 0.85%에 불과했다. 반면 경기 수원시 광교중흥S클래스 98㎡는 416만원에서 492만원으로 18.18%나 보유세가 올랐다. 우병탁 팀장은 "일부 단지는 작년에 세부담상한제 등으로 부과되지 않았던 부분이 반영되면서 올해 많이 올랐다"고 설명했다.
지방 광역시들을 보면 부산시 해운대경동제이드 164㎡가 568만원으로 전년 대비 1.12%, 대전시 스마트시티2단지 189㎡는 616만원으로 1.89% 보유세가 오를 전망이다.
세종시 첫마을3단지퍼스트프라임 149㎡는 전년보다 27.23% 상승한 320만원의 보유세를 납부해야 한다. 특히 이 아파트는 공시가격이 작년 11억8200만원에서 올해 11억7300만원으로 떨어졌지만, 정부 방침대로 작년 공시가격을 그대로 적용하고, 작년 세부담상한제로 미적용됐던 부분까지 올해에 적용되면서 납부해야 할 보유세가 크게 늘었다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~2월 세종시 아파트가격은 1.64% 떨어지는 등 하락세를 이어가고 있지만 보유세는 작년 공시가를 그대로 적용해 늘어날 예정이라 아파트 보유자들 불만이 커질 것으로 보인다.
한편 이번 공동주택 공시가격 급등세가 저가 주택에도 나타나면서 서민들의 세금 부담도 커지게 됐다. 국토부의 올해 공동주택 공시가격 안에 따르면 1억원 이하 공동주택은 375만8302가구로 집계됐다. 지난해 429만5742가구 대비 53만7440가구 감소했다.
국토부 공시가격 알리미에 따르면 경기 안성시 주은풍림 전용 59㎡(18층)는 올해 공시가격이 1억3100만원이다. 지난해 공시가격 7560만원 대비 73.3% 급등했다. 안성시 주은청설 전용 49㎡(18층)도 올해 공시가격이 전년 7220만원에서 1억1300만원으로 56.5% 올랐다. 공시가격 1억원 미만 주택은 그동안 '규제 사각지대'에 위치해 무주택자 등 서민들의 세금 부담을 줄여주는 역할을 했다. 1억원 미만 주택은 취득해도 취득세 중과가 이뤄지지 않고, 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때도 주택 수에 포함되지 않는다.
3억원 미만 공동주택도 급감하면서 양도소득세 부담은 더욱 커질 전망이다. 2022년 공시가격 3억원 미만 공동주택은 971만3610가구로 전년(1052만8758가구) 대비 85만5148가구 줄어들었다. 양도세를 계산할 때 수도권, 광역시, 세종시를 제외한 조정지역의 공시가격 3억원 미만 주택은 다주택자에 대한 양도세 중과가 적용되지 않는다.
[박준형 기자 / 유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]