[매경부동산사업단 칼럼] 다세대, 빌라 건축시 설계상의 리스크와 대응방안

# 건축사업에서 가설계와 본설계의 중요성
건축 부지를 매입하여 다세대주택 등을 건축을 하고자 하는 예비 건축주나 자체 소유 부지에 소규모 건축을 하고자 하는 지주는 먼저 가설계 내지 건립 규모 검토를 해보는 것이 일반적이다. 그런데, 가설계에 오류가 있다면 건축규모 검토의 오류가 생기게 되고 수지분석에 까지 잘 못 된 영향을 주게 된다. 나아가 예비건축주가 잘못된 가설계를 통한 수지분석 결과를 근거로 건축사업을 하기로 결정 하였다면 큰 낭패를 볼 수 있다. 그리고 본 설계의 오류가 발생한다면 추가공사비의 발생, 공기연장 등의 원인이 되어 사업성 악화로 이어질 수 있다.
# 가(假) 설계의 문제점과 대응방안
일반적으로 진행되는 무료 가설계의 경우 충분한 연구 없이 탁상에서 기본적인 건축법만을 근거로만 작성하여 부정확한 경우가 많다. 특히, 사업성패를 좌우하는 요소인 분양면적, 분양 세대수, 주차대수 등의 오류는 사업상 치명적 손실의 원인이 된다. 따라서 사업성 분석에 따른 가설계 또는 건축 계획안 작성시 성실한 가설계업체 선정하여 현장 방문후 지형을 실사하고 인·허가를 위한 해당 관청의 규정을 해당 지자체 건축과 책임자와 직접 소통하여 확인하도록 하여야 한다. 사업규모 및 건축물의 용도에 적합한 전문적인 건축사무소 여러 곳(2~3곳)에 가설계 이상의 디테일을 요구하는 건축계획안 작성을 유료로 의뢰하여 사업부지에 해당하는 건축법령의 규정과 외관 디자인 또는 동선 등의 자문을 의뢰하는 것이 바람직하다.
# 인·허가 위주의 설계도면의 문제점과 대응방안
건축허가를 “득(得)”하기 위한 최소한의 도면 분량으로 설계비가 평당 10만원 미만으로 설계가 진행되는 경우가 많다. 대개의 경우 건축주는 “건축허가도면”을 기준으로 시공비 산출을 의뢰하여 공사비의 개략 금액을 산출한다. 그런데 개략 금액으로 공사비를 확정하여 계약하는 것은 추후 설계에 없는 시공을 이유로 한 추가공사비 요구 원인이 되고 상세도면이 없어 품질검수 불능의 원인이 된다. 그리고 마감 상세도면의 누락으로 정성적 견적에 따른 시공 업체별 금액 차이가 발생하여 부실시공의 원인이 된다. 또한 공사 진행중 건축주의 기본 요구에도 불구하고 공사금액 증액 요청을 할 확률이 높다. 도면의 불충분으로 품질관리의 어려움이 있다.
건축 허가도면 이외에 실제 시공이 가능한 마감도면 추가와 내역서, 수량산출서 작성이 필요한데, 이 경우 평당 10만원에서 15만원의 설계비용이 소요되며, 연면적에 따라 설계사무소마다 다소 차이가 있다. 내역서를 근거로 정확한 견적 산출이 가능하게 되면 설계도서를 바탕으로 품질관리 및 기성율 평가가 용이 하다는 효과가 있다. 그리고 내역서를 근거로 공사진행 시 부당한 추가공사비 지출을 줄일 수 있다. 또한 내역서를 근거로 계약할 경우 시공사의 불법행위에 따른 공사 중단 시 시공비 정산 및 하자관련 소송제기 시 대응하기 유리하다.
결론적으로 어디 소개로 무료로 받아 본 가설계를 기준으로 수지분석을 한 후 부지매입을 결정하면 안 된다. 여러 곳의 건축사무소로부터 유상으로 가설계를 받아 본 후 규모 검토의 정확도를 판단해야 한다. 그리고 허가도면으로는 시공견적 자체가 불가능하다. 그리고 건축시 물량을 산출할 수 있는 상세도면이 필요한 것이다. 건축을 처음하는 건축주라면 이러한 모든 과정을 무료로 진행해 주는 닥터빌드 플랫폼을 이용해 봄직하다.
[민경호 매경부동산사업단 칼럼니스트, 건축 분야 자문위원, 현) 건국대학교 미래지식교육원 주임교수, 부동산학 박사][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]