[매경부동산사업단 칼럼] 빌딩시장으로 부동산투자가 몰리는 이유

# 풍부한 시중 유동자금 및 저금리
2020년 7월 10일 대책 발표 후 8월 12일 시행된 법인과 다주택자에 강화된 세금규제의 풍선효과로 인하여 2021년 연말까지의 빌딩시장은 용광로라고 할 정도로 뜨거운 시장이었다. 특히 강남권역에서 100억 미만의 투자빌딩을 찾지 못한 자금들이 마포구, 용산구, 성동구까지 번지면서 빌딩매매 광풍이 서울 전역으로 번지는 모습이었다. 투자자금의 규모에 따라 기타지역으로 빌딩투자가 이루어지는 모습은 투자금액의 규모에 따라 선택지역만 다를 뿐 빌딩매매 시장으로 자금이 몰리는 현상은 서울 전역에서 폭 넓게 나타나고 있다.
이렇게 빌딩매매시장이 광풍이라고 불릴 정도의 투자자금이 몰리는 이유가 무엇인지 알아보자. 원인을 알면 해결의 길이 보인다고 했으니 이 상황이 발생한 원인을 알아보고 각 원인에 따른 변화에 대한 예측과 함께 각자의 투자 방향성을 가늠할 수 있을 것으로 판단한다.
빌딩시장으로 부동산투자가 몰리는 이유는 시중유동자금과 저금리, 주택관련 세금규제 여파, 다른 나라에 비하여 부동산에 투자비중이 높은 성향, 빌딩투자의 높은 활용성으로 요약 해 볼 수 있겠다. 이 중 유동자금과 저금리에 따른 빌딩투자 동향을 살펴보고 그에 따른 예측을 해 보도록 하겠다.
◇ 빌딩투자 유입요인 1 : 풍부한 시중 유동자금 및 저금리에 따른 부동산시장으로의 투자금 유입
2021년 한국은행 ‘통화 및 유동성 지표’에 의하면 5,900조 가량이 시중에 풀려 있다. 이 중 상당 부분은 현금성 자산에 예치되어 있겠지만 낮은 금리에 만족하지 못한 상당 부분은 주식과 부동산으로 흘러 들어갔다. 2016년 기준금리 1.25% 이후 2020년 5월 0.5%까지 내려 가면서 예ㆍ적금 대비 비교적 투자 메리트 높은 상업시설로 자금투자가 이루어졌다.

↑ [표1. 기준금리 변동추이, 출처:한국은행]

표1에서 보듯이 2015년 이후 금리는 1%대의 저금리를 유지하고 있으며, 2021년 8월 이후 연속 세 번의 금리인상이 있었으나 아직 기준금리 1.25%로 1%대의 저금리가 유지되고 있다.
이와 같은 저금리와 시중의 풍부한 유동성에 따라 상업용빌딩시장으로 자금이 들어왔을 거라는 추측은 국토교통부 제공 서울지역 상업용부동산의 매매 실거래가 데이터에서 보여진다. 2015년 이후 저금리로 돌입한 시점부터 서울지역 상업용부동산의 거래대금은 점차 늘기 시작하여 2019년에는 전년대비 16.8% 증가, 2020년 34.2%, 2021년 29.6%의 대폭적인 거래금액 증가로 이어졌다.(표 2참조)

↑ [표2. 전년대비 상업용빌딩 거래금액 증가율, 서울, 자료제공: 케이알그룹]

금리는 2015년 이후 등락이 있었고 최근 연속 세 번의 인상으로 1.25%까지 올랐음에도 불구하고 아직 저금리시대의 신호탄이었던 2015년의 1%대 금리를 상회하지 않고 있으므로 향후 금리인상의 속도와 경제환경에 따라 금리인상이 어느 수준까지 될 지는 빌딩투자자의 입장에서 주목해서 볼 사항이다.
또한 지난 해 7월부터는 각종 금융 규제 및 금리인상으로 인해 상업용부동산에 대한 투자수요가 감소할 요인은 있으나 이미 풀린 자금은 본격적으로 회수정책이 실행되기 전까지는 영향력을 발휘할 것으로 판단된다. 5차 재난지원금 30조원과 3기 신도시 토지 보상금 그리고 GTX등 개발 보상금 50조 등 역대급 통화가 시중에 추가 공급이 될 예정인데 이 많은 자금들의 향방이 주목되는 상황이다.
[김윤희 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현) 매경부동산사업단 강남센터장, 케이알그룹 총괄대표][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]