'윤석열 시대' 노후 재건축 들썩…교통망 호재 평택 이천 주목

◆ 윤석열 대통령 당선 ◆

'부동산 대선'으로 불린 이번 대선 이후 시장 전망과 재테크 전략에도 높은 관심이 집중되고 있다. 시장 전문가들은 일단 윤석열 당선인이 선거 공약대로 대규모 공급을 이행하면 중장기적으로는 시장이 안정될 것으로 예측했다. 재건축·재개발 규제 완화로 노후 아파트나 빌라 등을 대상으로 신규 수요가 늘어날 경우 자칫 시장 불안 요소가 될 수 있다는 전망이 나온다. 아울러 '다주택자 양도소득세 중과 2년 배제' 공약이 실현되면 단기적으로도 다주택자 매물이 시장에 쏟아질 수 있으나, 그렇다고 이를 서둘러 매수하는 것은 신중해야 한다는 조언도 나왔다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 "민간 위주의 재건축·재개발, 1기 신도시 재정비사업 촉진 대책, 재건축 정밀안전진단 기준 조정 등 윤 당선인의 공약은 중장기적으로 가격 안정에 도움을 줄 것"이라고 말했다. 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표는 "잠깐 반등은 나올 수 있지만 큰 방향성은 하락 쪽으로 기울 것"이라며 "다주택자들에 대한 양도세 중과 유예를 차치해도 대세 하락기엔 변함이 없을 것"이라고 말했다.
다만 최근 하향 안정 조짐을 보이고 있는 시장에 단기적으로는 가격 상승 촉발이 불가피하다는 의견도 있었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부동산 세금과 정비사업 규제 완화 등 개발 호재성 공약들이 정책으로 집행될 경우 시장에서는 이를 단기적 호재로 받아들일 것"이라고 전망했다. 김경민 서울대 환경대학원 교수는 당선인 공약과는 별개로 대외적인 변수가 시장 분위기를 좌우할 것이라고 했다. 김 교수는 "윤 당선인의 250만가구 공급 공약은 부동산 시장에 분명 플러스 요인이지만 그와 상관없이 외부적 효과가 클 것"이라며 "우크라이나 사태로 물가와 금리가 어떤 방향과 속도로 조정될지가 가장 중요한 변수"라고 설명했다.
정권 교체에도 불구하고 올 한 해는 부동산 시장이 안정을 찾으며 집값이 다소 하락할 것이라고 대다수 전문가들은 예측했다. 김 대표는 "집값이 덜 떨어지는 지역은 5%, 많이 하락하는 곳은 15%, 평균 10% 정도 하락할 것"이라고 예측했다. 하락폭이 10% 이상일 것이라는 예측도 있었다. 김 교수는 "기준금리가 1.5%까지 오르면 서울 기준 작년 고점(2021년 6월) 대비 10~17% 하락할 것"이라고 분석했다. 그는 "이 정도 떨어져도 2019년 수준의 가격"이라며 "코로나19 사태로 경제가 어려운데도 부동산 가격이 폭등한 건 기준금리 0%의 효과 때문이었다. 이게 해소될 것"이라고 덧붙였다.
반면 윤 당선인의 공약이 실제로 이행되면 부동산 시장이 다시 상승 궤도를 탈 것이라는 분석도 있었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "윤 당선인의 공약에는 하락보다는 상승 요인이 더 많다"고 지적했다. 그는 재건축·재개발이 활성화돼 집값 상승을 부추길 것이라고 내다봤다. 고 원장은 "용적률 완화, 정밀안전진단 기준 조정, 분양가상한제 완화 등은 재건축 아파트의 가격을 급등시킬 요인"이라고 지적했다.
대세 하락기가 불가피하다고 전망한 김 대표는 내 집 장만에 신중해야 한다고 조언했다. 그는 "양도세 중과가 유예되면 다주택자 매물이 시장에 많이 나올 것"이라며 "그러나 대세 하락기 초입에 들어선 현 상황에서 이를 덥석 사들이는 것은 바람직하지 않다"고 말했다. 다만 김 대표는 "평택과 이천 등 서울과 사이클을 전혀 달리하는 수도권 외곽 지역들은 여전히 저평가돼 있어 꾸준히 오를 것"이라며 "이런 지역들의 급매물을 노려보는 게 좋은 전략이 될 것"이라고 했다.
올해 부동산 시장 상승을 점친 고 원장 역시 "무주택자는 무리하지 말고 3기 신도시 사전청약이나 도심역세권 복합개발 공약을 통해 나오는 청년·신혼부부용 공급에 관심을 가질 필요가 있다"고 말했다. 다주택자에 대해선 "양도세 중과를 한시적으로 완화해준다고는 하나, 이는 국회 입법 사항"이라며 "더불어민주당이 장악하고 있는 국회에서 세제 완화는 예상보다 오래 걸릴 수 있으니 다주택자는 가급적 다운사이징(규모 축소)을 하는 게 바람직하다"고 말했다.
[김동은 기자 / 연규욱 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]