[매경부동산사업단 칼럼] 소규모재건축사업 활성화를 위한 조세지원제도

정부는 주택 시장의 급격한 상승에 따른 불안으로부터 실수요자를 보호하고 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화를 위해 8.2 부동산 대책(2017. 8. 2. 발표)을 시발점으로 2.4 부동산 대책(2021. 2. 4. 발표)에 이르기까지 25차례에 걸쳐 부동산대책을 발표하였다. 그 동안의 부동산 대책은 세제와 금융을 통한 투기수요의 억제에 초점을 맞추고 있었다. 조세의 본원적 기능인 재정수입의 확보보다는 부동산시장의 안정 및 가수요를 억제하기 위해 취득·보유·양도 등 부동산 거래의 모든 단계에서 정책적·교정적 중과제도를 활용하였다. 그럼에도 불구하고 이러한 부동산정책이 부동산 시장의 안정화에 효과를 나타내고 있지 않자 2.4 부동산 대책에서는 공공이 주도하는 주택공급 확대로 방향을 전환하였다. 특히 각종 규제를 완화하여 소규모주택정비사업을 활성화하는 방안을 담고 있다.
그 동안의 「도시및주거환경정비법」에 따른 주택정비사업은 분양가 상한제와 재건축초과이익 환수, 조합원간의 갈등으로 재건축 및 재개발 사업의 진행에 있어 난관에 직면해 있었다. 이러한 상황 속에서 해당법의 규제를 받지 않는 소규모재건축사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 2018. 7. 1. 시행된 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “소규모정비법”이라 한다)으로 인하여 소규모재건축사업은 탄력을 받고 있다. 이는 정부가 공급을 촉진시키기 위해서 소규모 정비사업을 일반 정비사업과 별도의 법으로 분리하여 행정절차를 줄였기 때문이다. 이처럼 입법절차의 간소화 등은 사업 절차를 단축시켰다. 반면 절차의 간소화는 해석의 모호성 등의 단점이 있어 정비사업을 활성화시키는데 저해요인으로 작용한다. 절차의 간소화를 위해 정비구역 지정과 안전진단, 추진위원회 설립 등의 단계가 생략됐다. 또한 관리처분계획인가도 사업시행계획인가에 포함시켜 인·허가 단계를 줄였다. 이는 행정절차를 줄여 공급을 촉진시키기 위해서다.
그러나 기존 도시정비법의 복잡한 조문을 줄이는 과정에서 오히려 해석이 모호한 부분이 늘어나 법리적 다툼의 소지도 생겨났다. 특히 소규모주택정비사업의 활성화를 위해서는 타 법령의 개정을 통한 제도적 보완이 필수적이다. 소규모재건축사업의 활성화를 위해 특히 중요한 법률은 조세법에 있다. 소규모정비법에 따른 정비사업에서는 단계별로 다음과 같은 과세문제가 발생한다. 먼저 공동사업에 현물출자 하는 단계에서 양도소득세와 부가가치세, 정비사업 진행과정과 완료단계에서 사업소득세, 법인세, 부가가치세 과세문제가 발생한다. 정부는 이러한 과세문제를 해결하기 위하여 2022.1.1.부터 시행되는 세법개정에서 여러 가지 조세특례제도를 두고 있는데 이에 대하여 살펴보고자 한다.
# 양도소득세
양도득세가 과세되는 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 다만, 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우는 양도로 보지 아니한다. 조합원이 소규모정비법에 따라 종전부동산을 정비사업조합에 현물출자하는 것은 원칙적으로 양도에 해당되어 양도소득세가 과세된다. 즉, 소득세법 제88조에 따르면 양도란 등기와는 관계없이 대가관계가 있는 유상성과 사실상의 이전을 요건으로 한다. 조합원이 조합에 현물출자하는 행위가 조합으로의 합유등기가 되지 않더라도 출자행위를 통한 조합원의 지위(지분권)를 취득하게 되므로 양도의 요건에 충족된다는 것이다. 조합원이 1세대 1주택의 요건에 충족한다면 양도소득세는 비과세가 되는데 다주택의 경우 중과세가 되어 원활한 재건축사업의 장애가 되어 왔다.
그동안, 소규모주택정비사업과 관련하여 소규모재건축사업에 한하여 소득세법 시행령 제166조에 따라 영도차익을 구분계산 함으로써 환지로 보아 양도소득세를 과세하지 않았다. 따라서 자율주택 정비사업과 가로주택 정비사업의 경우 양도소득세 과세문제가 사업의 걸림돌로 작용하였으나 2022년 세법개정을 통하여 조합원이 조합에 현물출자하는 것은 양도소득세 과세대상에서 제외하였다.
# 부가가치세
부가가치세는 재화나 용역의 공급에 대하여 과세하는 소비세로 국민주택규모 초과분의 건물공급에 대하여 과세한다. 소규모정비사업조합이 공급하는 국민주택규모초과에 대하여 부가가치세 과세여부이다. 소규모재건축사업의 결과 조합원이 출자한 대가로 받는 새로운 아파트와 공사비로 충당되는 일반분양아파트가 있다. 2022년 세법개정을 통하여 조합원분양분에 대하여는 재화의 공급으로 보지 않음으로서 부가가치세 과세대상에서 제외하였다.
즉,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물은 재화의 공급으로 보지 아니한다(조세특례제한법 제104조의 7).
# 소득세, 법인세
소규모주택정비사업중 자율주택정비사업, 가로주택정비사업중 주민협의체를 구성하여 사업을 진행하는 경우 소득세법상 공동사업자로 사업에서 발생한 소득에 대하여 조합원의 출자지분에 따라 종합소득세를 납부하게 된다. 또한 가로주택정비사업과 소규모재건축사업이 조합을 설립하는 경우 비영리법인으로 의제되어 법인세의 납세의무를 지게 되는 데 이 경우 수익사업에서 발생하는 소득에 대하여 법인세 납세의무를 진다. 수익사업은 조합원분양분을 제외한 일반분양분을 말한다. 따라서 조합원이 종전부동산을 출자하여 준공 후 새로운 아파트를 취득하는 것은 재화의 공급으로 보지 않아 법인세의 과세대상에서 제외하였다.
[이강오세무사 매경부동산사업단 칼럼니스트, 현) 매경부동산사업단 세무분과 자문위원, 대한건설협회 세법교수][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]