"호가 2~3억씩 올렸다"…대치동 압구정 '층고 제한 폐지'에 반색

↑ 압구정 현대아파트 [사진 = 한주형 기자]

서울이 마천루 도시도 거듭날 전망이다. 서울시가 8년 만에 주거용 건축물에 일률적으로 적용해온 층고 규제를 없애기로 했기 때문이다.
앞서 오세훈 서울시장은 지난 3일 이 같은 내용을 담은 '2040 서울도시기본계획'을 발표했다. '2040 서울도시기본계획(서울플랜)'의 핵심은 '35층 높이' 제한 폐지다. 재건축 사업의 발목을 잡았던 높이 제한 규제가 사라지면 다양한 스카이라인을 갖출 초고층 아파트들이 속속 등장하고, 특히 한경변 주요 정비사업에도 탄력이 붙을 것으로 전망된다.
이를 놓고 오 시장이 과거 재임 당시 추진했던 한강변 활성화 정책을 다시 되돌린 것이라고 평가하는 이들도 있다. 한강변 아파트 중 현재 가장 높은 용산구 이촌동 '래미안 첼리투스'(56층)와 성동구 성수동 '트리마제'(47층)는 오 시장의 과거 서울시장 재임 시절 재건축 허가를 받아 초고층 아파트로 재탄생할 수 있었다.
서울시는 고 박원순 전 시장 시절인 2013년부터 '서울시 스카이라인 관리 원칙'을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한했다. 이후 대부분의 한강변 아파트가 35층을 넘지 못했다. 재건축을 마무리했거나 추진 중인 서초구 반포·잠원동 일대 한강변 단지들은 모두 최고 35층 이하로 정해졌다. 서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구)와 대치동 은마아파트도 당초 각각 45층, 49층 높이로 계획했다가 서울시 심의에 막혔다. 반포 주공1단지는 35층으로 낮춰 사업을 다시 진행했다.
기존 서울플랜에는 높이제한이 없었지만, 박 전 시장 시절 2030서울플랜을 통해 35층 높이제한을 두면서 한강변 재건축 사업에 제동이 걸리기도 했다. 그나마 잠실주공5단지가 최고 50층 건립을 할 수 있게 됐는데 잠실역 역세권에 걸친 용도지역을 제3종일반주거에서 준주거로 상향했기 때문에 가능했다.
최근 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 서울시에서 인가받은 35층 설계안과는 별도로, 추후 규제가 풀리는 것을 전제로 한 '68층 설계안'도 제시한 상황이다. 압구정아파트지구에서는 2019년 3구역에 이어 최근 2구역이 49층 계획안을 공개했다.
특히 한강변 정비사업이 '2040 도시기본계획'의 최대 수혜를 볼 것으로 보인다. 서울시는 여의도·이촌·압구정 등 한강변 대규모 정비사업을 한강과 일체화된 도시공간으로 조성한다는 의지를 표명했다.

용적률은 그대로 "규제 완화로 인한 지값 폭등은 기우"

↑ 서울 롯데월드타워 전망대에서 내려다 본 대치동 은마아파트 [사진 = 김재훈 기자]

5층 높이 기준이 없어진다고 해도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니다. 동일한 밀도(연면적·용적률) 아래 높고 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있기 때문이다. 한강변에서 강 건너를 바라볼 때 지금과 같이 성냥갑 같은 스카이라인이 아닌, 다채로운 스카이라인이 조성될 수 있을 것으로 서울시는 기대하고 있다.
또 슬림한 건물이 넓은 간격으로 배치가 가능해 한강 등 경관조망을 위한 통경축이 확보되고, 개방감도 높아질 것으로 기대된다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정된다.
한강변과 가까운 아파트의 15층 제한 원칙도 유지된다. 한강변과 가까운 동보다는 뒤쪽에 위치한 동이 높아지는 게 합리적인 배치라는 게 서울시의 생각이다. 다만 한강변 높이 제한은 시의 권고 사항으로 유연하게 적용될 여지가 있다.
오세훈 시장이 '2040 도시기본계획'을 앞세워 대대적인 규제 정비에 나서자 부동산 시장을 다시 자극하는 것이 아니냐는 우려도 나온다. 용도지역제 개편과 관련해서는 주거 밀집지에 업무·상업 시설을 짓는 게 가능해지면 가격 상승을 자극할 수밖에 없다는 지적도 있다.
실제 서울시가 '35층 규제'를 없애겠다고 발표하자 집주인들이 기존 매물을 거둬들이거나 호가를 높이고 있다. 압구정동 S공인중개업소 관계자는 "기존 매물은 취소하고 호가를 2~3억원 올려야 하는 거 아니냐는 집주인들의 문의가 늘고 있다"고 말했다. 대치동 H공인중개업소 대표도 "집주인들이 일제히 매물을 거둬들이고 있다. 팔 생각이 있다는 집주인들도 순식간에 1억원 이상 호가를 올렸다"고 시장 상황에 대해 귀띔했다.
이에 비해 이촌동 지역 공인중개사들은 "개발 기대감이 높아지니까 집주인들은 당연히 반기고는 있지만, 당장 매물을 거둬들이는 움직임은 별로 없다"고 말했다.
그러나, 오 시장은 35층 규제 폐지에 따른 부동산 가격 상승 우려에 대해 "높이 제한 폐지가 부동산 가격을 자극한다는 것은 기우에 불과하다"며 "용적률이 변화하는 것이 아니기에 토지 이용 효율이 과거보다 높아진다는 것을 전제로 가격이 올라가는 일은 벌어질 수 없다"고 선을 그었다.
부동산 전문가들은 이번 층고 규제 완화가 재건축을 비롯한 부동산 시장에 활력을 줄 것으로 기대하고 있다. 다만, 부작용을 막기 위한 대책을 마련할 필요가 있다고 제언한다. 공급 정상화 속도가 너무 빠르면 국지적 혼란이 일수 있고, 전세난도 발생하는 만큼 부작용을 막기 위한 실행계획을 잘 준비할 필요가 있다는 것이다.
이현석 건국대 교수는 "세계 각국의 거대도시의 경우 부동산개발의 주요 추세가 고밀화·고층화인 만큼 국내도 이 같은 수요적 압력들이 꾸준히 쌓였을 것"이라면서도 "오랫동안 족쇄처럼 작용했던 규제가 풀리면서 수반되는 가격 변동을 예측하긴 쉽지 않을 것으로 보인다"고 전망했다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "당장 한강변 재건축

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