큰손도 줄서서 사는 고급빌라…압구정현대보다 수익 좋네

↑ [사진 출처 = 게티이미지뱅크]

고급빌라(연립주택 또는 아파트)는 흔히 '그들만의 리그'로 불린다. 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격에 매물도 많지 않아 소수 고액 자산가들의 전유물이라고 해도 과언이 아니다. 적게 공급되고 수요도 특정 계층에 국한돼 있는 시장이지만 최고의 입지와 특화된 설계로 최상의 주거환경을 제공하는 만큼 거래는 꾸준하게 이뤄지고 있다.
실거주자 위주로 수요가 집중돼 있어 매매가 잘 이뤄지지는 않지만 아파트만큼이나 시세가 꾸준히 오르고 있는 점은 주목할 만하다. 실제로 유명 연예인들이 고급빌라를 매매한 뒤 시세 차익을 거두는 '빌라 테크' 기사가 종종 보도되기도 한다.

서울의 대표 부촌인 용산구 한남동을 대표하는 고급빌라(법적 유형은 아파트) 한남더힐의 경우 가구 수가 가장 많은 타입인 전용면적 233㎡가 지난해 2월 59억원으로 신고가에 거래된 데 이어 4월에는 59억5000만원으로 재차 신고가를 경신했다. 한남더힐과 함께 단지형 고급빌라의 시대를 연 용산구 '나인원 한남' 역시 전용 206.89㎡ 타입은 지난해 7월 72억8000만원에 거래되며 기존 신고가(69억원)를 두 달 만에 4억원 가까이 끌어올렸다.
일부 고급빌라는 고가 아파트보다 더 많이 오르기도 했다. 고급빌라촌인 한남동 유엔빌리지 내 대표적 고급주택 코번하우스는 지난해 기준 공시가격이 52억600만원에 달했다. 10년 전 공시가격이 25억4400만원으로 10년 만에 공시가격만 2배가 넘는 104.6% 상승했다.

이는 압구정 1·2차 현대아파트 단지 내 최고 공시가격을 지닌 12동(13층)의 같은 기간 상승률(82.7%)보다 높다.
아파트보다 상대적으로 환금성이 떨어짐에도 불구하고 고급빌라가 아파트 못지않게 가파르게 가격이 상승하는 이유는 대지지분이 넓다는 고급빌라의 특성 때문이다. 대부분 3~5층 위주인 고급빌라는 아파트에 비해 대지지분이 높을 수밖에 없다. 한 부동산 전문가는 "건물은 시간이 지날수록 감가상각이 되지만, 대지지분이 높은 대형 평수 고급빌라들은 감가가 잘 되지 않는 땅값의 비중이 높아 시간이 오래 지나도 가치를 유지하는 특성이 있다"고 설명했다.
이 전문가는 "가격의 하방 압력이 발생해도 한남동·청담동 등 입지적 특장점은 이를 견뎌낼 수밖에 없다"고 덧붙였다. 실제 전국에서 공시가격이 가장 높은 표준주택 상위 10개 중 7곳은 서울 용산구 한남동·이태원동에 몰려 있고, 고급빌라들이 모여 있는 서초구 방배동도 포함돼 있다.
고액 자산가들 입장에선 일반 연립·다세대보다 주거 대체성이 높은 점도 장점이다.
하이엔드 주거상품은 아니지만 재건축이 활발히 추진되고 있는 강남 등에 있는 빌라라면 더욱 투자 가치가 있다는 게 전문가들의 설명이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "압구정 현대아파트 거주자의 재건축 기간 이주 수요를 생각하면 청담동은 물론, 압구정동 내 고급빌라들의 가치가 더욱 오를 수밖에 없다"고 말했다.
재건축을 앞두고 있는 고급빌라들도 눈여겨볼 만하다. 강남구 청담동 소재 A공인중개사 관계자는 "청담동 고가 연립주택들이 20~30년이 지나 노후화되면서 새롭게 고급 신축으로 바뀌고 있다"며 "주택 특성상 문의가 많이 들어오고 있지는 않지만 다시 한번 인기를 모으고 있는 분위기"라고 설명했다.
고급빌라 주 고객층인 고액 자산가들의 공통된 주거 선호 특성도 시세를 받치는 데 한몫한다. 한남동 소재 공인중개사 관계자는 "노인층 고액 자산가들 사이에서는 아파트보다 빌라를 선호하는 수요가 많을 수밖에 없다"며 "초고층 아파트를 불편해하는 고객들이 상당히 많다"고 말했다. 그는 "개인 사생활이 중시되는 주거환경상 재계 인사들이나 연예인들의 문의도 꾸준한 편"이라고 덧붙였다.
가격이 수십억 원대인 만큼 막대한 부동산 세금이 따라오는 것은 불가피하다. 한남동 소재 또 다른 공인중개사 관계자는 "최근엔 매각하는 것을 보류하는 고객들이 꽤 된다"며 "세금이 어마어마한 만큼 대선 후 정책 방향성이 나온 뒤에야 움직임이 나타날 것 같다"고 말했다.
대형 빌라 매수 때 세금 부담을 줄이기 위해서는 면적을 잘 살펴야 한다고 전문가들은 말한다. 공동주택이 연면적(공용면적 제외) 245㎡, 복층인 경우에는 274㎡가 넘으면 취득세 중과를 적용받는다. 한남동 나인원 한남, 청담동 에테르노 청담 등 일정 규모의 가구 수를 갖춘 고급빌라들이 단층인 경우 244㎡, 복층인 경우 273㎡로 설계돼 있는 이유다.
특화된 시장이기 때문에 매물이 많지 않다. 짧게는 수개월, 많게는 수년간 원하는 물건을 고르는 경우도 적지 않다. 한남동 소재 B공인중개사 관계자는 "아파트와 달리 한번 매입해 거주하면 오랜 기간 머물러 살기 때문에 매물이 쉽게 나오지 않는다"며 "원하는 지역을 선정해 최소 수개월 전부터 미리 중개업소에 구체적인 니즈를 설명해놓아야 할 것"이라고 말했다. 그는 "매물은 적지만 고급빌라에 대한 구매 의사결정을 일단 내린 사람들은 꼭 사는 경향이 있기 때문에 환금성이 아주 없다고는 할 수 없다"고 말했다.
[연규욱 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]