'임대사업' 신축빌라 취득세 깎아줘…'재개발' 노후빌라 자기분담금 관건

성공적이고 안정적인 빌라 투자를 위해서는 무엇보다 아파트와 빌라의 차이를 명확하게 구분해야 한다. 빌라 투자도 결국 부동산 투자 가운데 하나인 만큼 투자 목적인 시세차익·임대수익을 위해서는 아파트 투자 이상으로 철저한 분석이 선행돼야 한다.
우선 가격 상승 시점과 기간에 대한 면밀한 분석이 이뤄져야 한다. 부동산시장 상승기 때 아파트가 가장 먼저 가격이 오르고 빌라는 시차를 두고 오르는 것이 일반적이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "아파트 가격 상승은 6~7년간 지속된 반면 빌라 가격 상승은 2년 정도밖에 되지 않는다"고 설명했다.
빌라가 아파트를 대체하지 못하고, 수요층도 다른 만큼 부동산시장 하락 때 빌라의 충격이 더 클 수 있다는 점도 유의해야 한다. 고 원장은 "빌라 투자는 아파트 가격이 상승할 때 잠시 시차를 뒀다가 매입해야 하지만 아파트만큼 많이 오르지 않을 수 있다는 점을 유의해야 한다"며 "아파트는 가격이 하락하면 수요가 증가하지만 빌라는 가격이 떨어져도 수요가 회복되지 않을 가능성도 있다"고 지적했다.
단기 수익이 아닌 중·장기적 관점에서 시세차익·주거 안정성이라는 '두 마리 토끼'를 잡는 투자 방식도 검토할 만하다. 같은 지역에서 빌라가 아파트보다 가격이 낮은 경우가 많은 만큼 내 집 마련 측면에서 빌라는 아파트보다 용이한 편이다. 부동산시장에 대한 예측이 어려운 상황에서 전세로 계속 거주하는 것이 불안할 경우 유망 지역 빌라 입주를 통해 주거 안정성을 높이고, 향후 재개발 등 정비사업에 대한 시세차익도 노려볼 만하다는 것이다. 다만 이 경우 공공재개발을 통해 현금청산이 이뤄지는지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
자칫 '깡통 주택'으로 전락할 가능성도 늘 염두에 둬야 한다. 빌라 투자의 매력은 아파트보다 매매가격과 전세가격 차이가 크지 않다는 점이다. 전세가율이 높아서 투자가 용이하지만 부동산 경기가 꺾이면 전세가율이 높다는 게 위험 요인이 될 수 있다.
아파트 투자 이상으로 고려할 것이 많지만 그럼에도 빌라 매수에 대한 관심이 높은 것은 초기 투자비가 아파트보다 적다는 점 때문이다. 노후 주택 정비사업에 대한 기대감이 커지는 것도 빌라 투자에 수요가 몰리는 요인 가운데 하나다.
빌라는 주택법상 다세대 주택으로 분류된다. 정비사업 과정에서 전용면적에 의한 감정평가 산정이 이뤄지고, 대지지분을 반영해 새 아파트 평형 신청을 할 수 있다. 전용면적으로 감정평가액이 정해지기 때문에 조합원 분양가가 높으면 훗날 자기분담금이 높아질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 사업시행인가 전 매수를 원할 경우 프리미엄이 적정한지 잘 따져봐야 한다.
세금 측면에서는 빌라 투자가 유리할 수 있다. 빌라는 아파트와 비교해 공시가가 낮기 때문에 보유 부담이 덜하다. 유망 지역 매물을 골라야 한다는 점은 아파트와 마찬가지다. 대다수 전세 수요자들이 들어오고 싶어하는 빌라를 골라야 하는데, 이를 위해서는 신축 분양 빌라에 투자하는 것도 방법이다. 빌라 투자는 신축 분양에 한해 주택임대사업자로 등록하면 취득세가 85%까지 면제가 가능하다. 이 경우 다주택자도 취득세 부담을 다소나마 덜 수 있다.
[정석환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]