[매경부동산사업단 칼럼] 상가임대차 분쟁에 대한 대법원 판결

【대법원 2022. 1. 14. 선고 2021다272346 판결에 관한 고찰】
#1. 상가임대차 관계에서 임대인은 임차인이 구해온 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하면 손해배상의 책임을 진다.
여기에서 말하는 정당한 사유를 상가건물임대차보호법의 규정에 따라 살펴보면 ①신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나, ②신규 임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ➂목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우, ④임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우, ⑤임차인이 3기 차임에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우, ⑥임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, ⑦임대인이 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우, ⑧임차인이 고의 또는 중대한 과실로 목적물을 파손한 경우, ⑨임차 건물이 멸실한 경우, ⑩재건축을 위하여 임대인이 점유 회복의 필요가 있는 경우, ⑪그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이 있다.
#2. 위 사항에 따라 임대인이 “목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우”에 대한 분쟁이 있어 사실관계를 요약해 보면 이렇다.
① 2013. 8. 15. 임차인이 상가를 임차하여 안경점을 운영
② 2017. 7. 15. 임대차 기간을 2019. 8. 14. 까지로 갱신 계약
➂ 2018. 12. 임대인이 임차인에게 상가 전체의 매도예정을 고지
④ 2019. 3. 5. 임대인이 제3자와 매매계약 체결
⑤ 2019. 3. 6. 임차인이 권리금 보호해 달라고 요청
⑥ 2019. 5. 13. 양수인에 의해 2019.10. 경 재건축 예정 고지
⑦ 2019. 7. 8. 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약 체결 후 임대인에게 계약 요청
⑧ 2019. 7. 30. 임대인 철거 전까지만 임대 가능하다고 통고
⑨ 2019. 8. 5. 임차인 권리금 계약 해제
⑩ 2019. 8. 14. 임대차 계약 기간 만료
⑪ 2019. 10. 15. 임차인의 상가건물 인도
⑫ 2020. 1. 15. 계속 공실로 있다가 소유권 이전
⑬ 2021. 6. 13. 현재 재건축 공사 중
#3. 신규 임차인을 거절하고 영리 목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이 소유권이 변동되어 재건축 중이라면 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다.
법원에서는 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유 기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간에 상가건물을 영리 목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용 기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 인정할 수 있다.
#4. 논쟁은 아직 남아 있다.
해당 판결에서 임차 건물을 영리 목적으로 사용하지 않음이라고 하는 의미를 단순히 비워두는 공실뿐만 아니라, 매매를 통한 매수인의 건물 전체 신축과정 자체를 영리 목적으로 보지 않았다. 이는 이미 영리 목적으로 사용하지 않는 주체를 임대인으로 해석하고, 임대인의 주된 목적이 임차인의 권리금을 잠탈할 목적이 아니라면 권리금 회수기회 방해가 아니라고 본 이전의 대법원 판례(2021. 11. 25. 선고 2019다285257)와 같은 입장인 것이다.
다만 앞으로 매매를 통해 재건축을 진행하려고 하는 소유자들은 이 규정을 들어 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않을 수도 있다. 물리적으로 매매를 진행해 소유권을 변경하고 재건축을 진행하여 준공되는 시점까지의 기간이 1년 6개월을 넘어가는 경우가 대부분이기 때문이다.
따라서, 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제2항의 규정 중 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우”에 대한 보다 구체적인 규정이 필요하다. 예컨대, 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하는 사유 중 재건축으로 인한 사유 규정과 같이 “계약체결 당시 영리 목적으로 사용하지 않은 시점의 구체적 시기를 고지하고 그 계획에 따르는 경우”로 한정하는 것도 그 한 가지 방법이 될 것이다.
[서영천 매경부동산사업단 칼럼니스트, 부동산학박사, 현) 매경부동산사업단 상가 자문위원, 공주대학교 겸임교수, 나사렛대 연구교수][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]