"커피값 아낀다고 건물주 되겠니?"…여기선 가능합니다

↑ [사진 출처 = 게티이미지뱅크]

지난해부터 크게 유행했던 쪼개기 투자와 NFT(대체불가토큰)의 인기는 가상화폐 시장에 새로운 가능성을 보여줬다. 기존의 코인들은 모두 실물적인 가치에 의문이 붙는 존재들이었다. 코인 프로젝트가 만들어낼 금융 시스템과 같은 추상적인 개념에 대한 투자였다. 하지만 지난해부터 미술품, 부동산, 음악 등에 대한 권리를 거래하는 시장이 급속하게 성장했다. 실제 요즘 유명한 음악 저작권료 참여 청구권 투자 플랫폼 뮤직카우는 지난 15일 기준 누적 회원 100만명, 누적 거래액 3399억원을 돌파했다. 이러한 조각투자에 블록체인을 결합한 게 바로 증권형토큰제공(STO·Security Token Offering)이다. 실물자산 기반의 투자계약을 블록체인에 올리는 것이다. 이를 통해 투자 수익권을 토큰화해 나눠 갖고 이를 교환하거나 판매할 수 있다.

◆ STO의 등장 배경

2017년은 국내에서 가상화폐가 처음으로 뜨거웠던 시기다. 당시엔 가상화폐에 대한 직접투자 말고 ICO(초기코인공개)에 투자하는 방식도 유행했다. ICO는 아직 상장되지도, 실현되지도 않은 초기 단계의 코인 프로젝트에 투자하는 방식이다.
여기까지만 들었을 땐 기업들이 흔히 하는 IPO(기업공개)와 비슷하다고 생각할 수 있다. 하지만 ICO가 IPO와 아주 같진 않다. IPO는 기본적으로 주식을 발행하는 행위이기 때문에 자본시장법의 규제를 받는다. 하지만 ICO는 그렇지 않다. ICO는 기본적으로 해당 블록체인 시스템을 활용할 수 있는 쿠폰인 가상화폐를 나눠주는 식이다.
ICO는 증권으로 볼 여지가 많다. 많은 ICO 프로젝트가 이러한 이유에서 증권법 위반으로 처벌을 받았다. 투자자 입장에서도 ICO는 위험성이 크다. 아직 실체가 없는 시스템의 이용권을 받고 투자하는 것이기 때문이다.
이런 배경에서 STO가 나왔다. STO는 ICO의 단점을 보완한다. 기존의 자산을 바탕으로 회사 자산에 대한 소유권을 가진 증권형 토큰을 발행하는 것이기 때문에 투자의 안전성을 확보할 수 있다. 또 자본시장법의 적용을 받기 때문에 투자자 보호도 가능하다. 국내에서 최근 인기를 끌고 있는 쪼개기 투자와 비슷하다. 다른 점은 블록체인을 활용한다는 점이다. 블록체인 기술을 활용하면 신뢰성과 투명성을 보장받을 수 있다. 기존의 증권에 비해 마음껏 쪼갤 수 있다는 것도 장점이다. 블록체인 기술을 활용해 소수점으로 쪼갤 수 있다.

◆ 국내에도 STO가 온다

국내에서도 다음달이면 규제 샌드박스를 통해 처음으로 제대로 된 STO 형태의 거래 상품이 나온다. 부산시가 블록체인 규제자유특구인 점을 활용해 규제 샌드박스 속에서 탄생한 '비브릭'이 주인공이다. 실물자산인 부산 지역 빌딩을 기본으로, 빌딩 운영을 통한 수익권을 토큰화한 게 특징이다.
물론 비브릭 이전에도 카사코리아라는 비슷한 모델이 있다. 카사는 한국토지신탁이 발행한 ABS(자산유동화증권)를 디지털화하는 식이다. 원하는 빌딩을 직접 선택해 지분 투자를 할 수 있고, 실제 부동산 소유권을 소유하고 관리하는 것이 아닌 건물의 수익증권을 소유하는 개념이다. 카사는 지금까지 강남 테헤란로 등 공실률이 낮은 핵심 오피스 상권에 3개 건물(역삼 런던빌·서초 지웰타워·역삼 한국기술센터)을 공모 상장했다. 카사 상장 건물의 분기별 배당은 평균 연 3% 수준으로 미국 배당주의 연간 예상 배당 수익(1~2%)보다 높다. 다만 카사는 신탁사에 위탁한 빌딩에 대한 ABS이기 때문에, 거래마다 소유주가 바뀌었다는 공증을 매번 받아야 한다.
비브릭은 세종텔레콤이 개발한 블록체인 기반의 부동산 집합투자 및 수익 배분 서비스다. 비브릭은 신탁사가 아닌 집합투자업자가 진행해 공증을 받을 필요가 없다. 빌딩 임대, 운영을 통한 수익증서를 먼저 증권화해 예탁결제원에 등록한다. 그리고 이를 블록체인에도 올린다. 향후에는 블록체인에만 모든 데이터를 기록하는 게 비브릭의 목표다.

◆ 어떻게 투자할 수 있을까

물론 기존의 가상화폐 투자와는 차이점도 있다. 우선 코인만큼 큰 수익을 기대하긴 어렵다는 점이다. 실물이 없지만 코인프로젝트의 성장세에 따라 큰 수익을 얻을 수 있는 코인 투자와 달리, 기본적으로 실물자산을 기반으로 하기에 엄청난 수익이 나진 않는다.
또 다른 단점은 STO는 기본적으로 자본시장법의 적용을 받기 때문에 새로운 투자상품인 빌딩이 하나하나 추가되는 데 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점이다. 여러 투자매물이 있어야 투자시장은 매력적이다. 하지만 STO는 법의 테두리 안에 있기에 빠른 상장이 어렵다. 기존의 가상화폐 시장에 익숙한 사람이라면 쉽게 지루함을 느낄 수 있다.
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