"이러니 불청약 이지"…서울 분양가, 시세 대비 평당 1502만원 저렴

↑ [사진 = 연합뉴스]

지난해 분양가와 매매시세 편차가 2000년 이후 가장 크게 벌어진 것으로 나타났다. 정부는 2017년 '8·2 부동산 대책'에서 주택도시보증공사(HUG)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰다. 민간택지에 대한 분양가상한제 도입으로 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한해 왔다.
25일 부동산R114에 따르면, 작년 전국과 서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 각각 1313만원, 2798만원인데 비해 평균 아파트 시세는 전국 2233만원, 서울 4300만원으로 조사됐다. 시세 대비 분양가 수준(3.3㎡당)은 전국 920만원, 서울 1502만원 저렴한 수준이다. 국민평형인 전용 85㎡ 기준으로 환산하면 분양가가 시세보다 3억~5억원 싼 셈이다.
서울의 경우 2016년 분양가가 시세 대비 3.3㎡당 124만원 비쌌던 반면, 2017년에는 117만원 더 저렴했다. 이후 편차(분양가-시세)는 2018년(-40만원)에서 2019년(-543만원), 2020년(-1094만원), 2021년(-1502만원)으로 점차 확대됐다. 청약에 당첨되면 수억원의 차익이 발생하면서 '로또 청약' 성행으로 이어졌다.

서울 세종 경기 등 6곳 분양가 시세보다 저렴

작년 기준 3.3㎡당 시세 대비 평균 아파트 분양가는 전국이 920만원, 서울은 1502만원 저렴했다. 이 외에도 세종(-892만원)과 경기(-643만원), 부산(-182만원), 대전(-158만원), 인천(-86만원) 총 6개 지역의 분양가가 시세보다 낮은 것으로 조사됐다.
이들 지역 대부분은 투기과열지구나 조정대상지역인 곳으로 묶인 곳들로 분양가 통제 강도가 비규제지역보다 컸기 때문으로 풀이된다.
무주택 수요층은 청약시장으로 몰렸다. 청약경쟁률은 고공행진을 거듭했다. 특히 서울은 지난해 역대 최고경쟁률인 164대 1을 기록했다. 다른 지역은 전년보다 청약경쟁률이 다소 낮아졌지만, 평균적으로 두 자릿수(10~30대 1)의 양호한 경쟁률을 보였다. 최근 정부 주도로 추진 중인 3기신도시 사전청약 경쟁률이 10대 1수준임을 감안할 때 낮은 경쟁률이라 보긴 어렵다.
결과적으로 최초 분양가 수준을 낮추면 입주 시점에 주변시세를 안정시킬 것으로 예측한 정부의 구상은 실패했다. 분양가 자율화로 시세보다 분양가가 높았을 때와 별반 다르지 않았기 때문이다. 본인 아파트에 더 많은 웃돈(프리미엄)이 형성되길 원하는 수요자 성향상 신축 아파트는 입주와 동시에 주변 시세와의 편차를 한 번에 반영되는 특성이 있다. 주변시세를 통째로 끌어 올리거나, 때로는 분양권이 준공 혹은 입주와 동시에 주변시세를 압도하는 상승세를 보이기도 한다.
업계는 정부가 낮은 분양가를 통해 시세를 안정시키려는 취지는 공감하면서도 간과한 게 있다고 지적한다. 수요보다 많은 공급이 이어졌어야 했다는 것이다. 낮은 분양가 책정은 오히려 도심 내 재개발·재건축 등의 정비사업을 위축시켜 원할 한 공급을 방해하는 결과를 초래했다.
최근 일부 지역에서 청약이 미달되거나 경쟁률이 낮아지는 모습을 보이고 있지만, 무주택 실수요자의 청약 경쟁은 올해에도 치열할 것으로 업계는 전망하고 있다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "최근 정부와 HUG가 분양가 심사 매뉴얼을 주변 현실에 부합하는 형태로 개선하고 물가상승(건축비·인건비·물류비 등)과 공시가격 인상 등에 따라 분양가 상승 요인도 상당하다"면서도 "신규 아파트는 분양가 외에도 계약금 분할 납부, 최신 시스템·보안 적용, 다양한 커뮤니티시설 등 여러 장점이 많아 지역별 청약 양극화는 지속될 것으로 보인다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]