더 얼어붙은 아파트 매매…서초구도 1년8개월만에 하락

↑ 전국 아파트 값이 2년5개월 만에 하락했다. 사진은 서울 성북구 일대 아파트단지 전경. [매경DB]

전국 아파트 가격 하락 추세가 본격화되고 있다. '부동산 불패' 상징으로 여겨지던 서울 강남3구(강남·서초·송파구)도 아파트 가격이 동반 하락으로 전환하는 등 거래 가뭄에 따른 가격 하락 조짐이 드러나는 모양새다.
24일 한국부동산원에 따르면 이달 넷째주(21일 기준) 전국 아파트 가격 변동률은 -0.01%를 기록했다. 전주 보합(0%)에서 하락세로 돌아섰다. 전국 아파트 가격이 하락 전환한 것은 2019년 9월 둘째주 이후 2년5개월 만이다.
서울 아파트 가격 변동률은 -0.02%로 전주와 동일한 수준을 유지했다. 경기와 인천은 각각 -0.03%, -0.02%로 전주 대비 0.01%포인트 하락폭이 커졌다. 서울은 서초구 아파트 가격 변동률이 -0.01%를 기록했다. 서초구는 전주까지 강남3구에서 유일하게 보합세를 유지했지만, 이번 조사에서 하락세로 돌아섰다. 서초구 아파트 가격이 하락한 것은 2020년 6월 1일 -0.04% 이후 약 1년8개월 만이다.
서울 25개구 가운데 마이너스 상승률을 기록하지 않은 곳은 성동구(0%)와 중랑구(0.01%) 두 곳뿐이다.
재건축 기대감이 큰 노후 단지와 고가 아파트가 몰려 있는 강남3구는 최근 송파구의 잠실주공5단지 재건축이 최고 50층까지 허용되는 등 호재를 맞았다. 이 같은 호재에도 재건축 초과이익환수 부담금 부과 등 악재도 여전히 존재하면서 가격이 하락 추세를 보이는 것으로 풀이된다.
세종(-0.24%), 대구(-0.13%) 등 지방 주요 도시들 낙폭은 전주보다 더욱 확대됐다. 지방 주요 도시들 하락세가 계속되면서 지방 아파트 가격 상승률도 멈춰 섰다.
이번 조사에서 지방 아파트 가격 변동률은 0%로 보합을 기록했다. 전주 0.01%에서 상승폭이 0.01%포인트 줄어들었다. 지방 아파트 가격 상승이 멈춘 것은 2020년 5월 첫째주 이후 약 1년9개월 만이다.
상승세가 주춤한 지방 아파트 가격이 하락세로 전환할 경우 전세가격이 매매가격을 추월하는 이른바 '깡통 전세'에 대한 우려도 커질 수밖에 없다.
부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 충남 천안시 동남구 신방동 '두레현대1차' 전용면적 59㎡는 지난 15일 1억6800만원에 매매가 이뤄졌다. 가장 최근 전세 거래 가격인 1억7000만원보다도 매매가격이 낮아졌다.
충남 천안·아산은 외지인들의 저가 아파트 투자가 많았다는 점도 변수다.

국토교통부 조사에 따르면 천안·아산은 법인과 외지인의 저가 아파트 매수가 약 8000건으로 전국에서 가장 많은 것으로 집계됐다. 아직 층수에 따라 매매·전세가격 편차가 크기에 '깡통 전세'가 본격화됐다고 보기에는 이르지만, 전국 아파트 가격 하락 추세가 계속되면 집을 팔아도 임차인에게 전세금을 다 주지 못할 가능성도 생긴다.
부동산업계에서는 '하락장'과 '판단은 아직 이르다'는 주장이 맞서고 있다. 김기원 데이터노우즈 대표는 "부동산시장이 일시적 하락 추세를 보이는 것이 아니라 고평가된 지역을 중심으로 하락 변곡점에 접어들었다고 볼 수 있다"며 "상승장이 워낙 오래돼 여전히 기대감이 있지만 큰 대세는 하락장"이라고 밝혔다. 그는 "최근 부동산시장에 대해 '하락세는 대출 규제 때문이고, 규제가 풀리면 다시 바뀔 것'이라는 관측이 있지만 대출 규제가 단기간에 끝날 가능성은 작다"며 "금리 인상 추세 역시 수요자들 입장에서는 부담이 크기 때문에 유동성이 줄어들면 부동산시장은 주춤할 수밖에 없다"고 덧붙였다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "새 정부 정책이 변수가 되겠지만, 근본적으로 저금리를 통해 단기 차입을 노리는 투자가 더욱 어려워지고 있다"며 "규제 완화의 경우 무주택자 등 실수요자 중심이 주를 이룬다고 볼 때 최근 부동산시장 하락세를 일시적 현상으로 판단하는 것은 제한적"이라고 밝혔다. 그는 "가격 측면에서 급격한 조정을 기대하기는 어려워도 갑자기 반등이 이뤄질 것으로 보기는 어렵다"고 덧붙였다.
현재 가격에 영향을 주는 변수가 시장 방향성을 정하기에는 아직 이르다는 목소리도 나온다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "하향 변수가 득세하고 있지만 아직 방향성을 특정하기에는 이르다"며 "하락세가 대세가 되려면 매물이 더욱 늘어나야 하는데 지금은 매물이 더 늘어나는 추세가 아니다"고 말했다.
금리인상 변수에 대해서도 박 교수는 "기준금리가 0.75%포인트 오르는 동안 대출 금리는 두 배 오르면서 상당 부분 선반영됐다. 추가로 기준금리가 올라가도 대출 금리에 끼칠 영향은 제한적일 것"이라며 "대선 이후 새 대통령은 경제활성화에 나서야 하는데 금리 인상이 걸림돌이 될 수밖에 없으니 금리 인상도 한계치로 보인다"고 덧붙였다. 전국 아파트 전셋값 변동률은 -0.01%를 기록하며 전주(-0.01%)에 이어 2주 연속 마이너스를 이어갔다. 서울 아파트 전세가격은 전주와 마찬가지로 0.03% 하락했고, 수도권 전세가격은 0.05% 하락하며 전주(-0.04%) 대비 하락폭이 커졌다. 계약갱신청구권 사용 사례가 늘고, 전세 비수기까지 겹쳤기 때문으로 풀이된다.
[정석환 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]