재초환 부과 앞둔 강남권 재건축 '전전긍긍'…반포 현대 추산 부과금 가구당 2억~3억원대

↑ 재건축부당금제도 폐지를 요구하는 현수막이 내걸린 반포센트레빌아스테리움(옛 반포현대) 아파트 전경 [사진 = 김호영 기자]

반포센트레빌아스테리움(옛 반포 현대) 아파트의 재건축 초과이익환수 부담금이 이르면 다음달 통보될 예정이다. 가구당 수억원대에 달할 것으로 추산되면서 강남권 재건축 시장이 술렁이고 있다. 발등에 불이 떨어진 재건축 조합들은 수억원대의 부담금 납부는 과하다면서 제도 개선을 촉구하고 나섰다.
21일 도시정비 업계에 따르면 서초구 반포동 반포 현대 아파트에 대한 재건축 부담금이 빠르면 오는 3~4월 확정·부과될 예정이다. 강남권에서는 첫번째 사례다. 1동 80가구였던 이 아파트는 재건축을 통해 전용 60~89㎡ 108가구로 가구수가 늘었으며 작년 7월부터 입주를 시작했다.
2006년 도입된 재건축 부담금은 사업 기간 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금을 부과하는 제도다. 2018년부터 대상 단지들에 부담금 예정액 통지가 시작됐다.
반포 현대은 당초 재건축 부담금은 준공 후 5개월 내에 부과돼야 하지만, 단지 규모가 작아 시세 등 주변과의 비교가 어렵다는 이유 등으로 지체됐다. 부과 관청인 서초구는 최근에서야 부동산원으로부터 초과이익 산출에 필요한 이 단지의 준공(종료)시점 공시가격을 통보받아 검토 중이다. 금액 규모는 이르면 이달 중 확정될 예정이다.
가격이 확정되면 추진위 설립시점(2015년)의 공시가격을 현재 현실화율을 대입해 보정한 뒤 최종 부담금을 산출해 조합 측에 확정 통보한다. 조합원들은 재건축 부담금이 부과되는 날로부터 6개월 안에 현금으로 부담금을 내야 한다.
앞서 해당 단지는 시업시행인가 시기인 2018년 가구당 부담금 예정액으로 1억3569만원을 통보받았다. 당시 서초구와 국토부가 향후 준공시점의 공시가격을 14억2000만원으로 추정해 산출한 금액이다. 그러나 이후 집값이 치솟으면서 당시 예상보다 조합의 초과이익이 커졌고, 이로 인해 실제 부담금은 예정액을 크게 웃돌 것으로 정비업계는 보고 있다.
아파트 주변 중개업소들은 단지 규모가 작고 주택형도 중소형 이하라 입주 시점 전용 82㎡의 시세가 25억원 안팎일 것으로 추정한다. 이 금액에 공시가격 로드맵상 작년 현실화율(78.3%)을 적용하면 이 아파트의 입주시점 공시가격은 20억원대로, 4년 전 예정가 통보 당시의 추정 공시가격 보다 5억5000만∼6억원가량 높아진다. 정비업계도 가구당 부과액이2억~3억원대에 달할 것으로 예상하고 있다. 3억원대는 예정가액의 2배가 넘는 금액이다.

수도권 지방도 수억원대 부담금 즐비

2018년 이후 현재까지 재초환 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이를 것으로 정비업계는 추산한다.
이번 반포 현대을 시작으로 올해부터 굵직한 단지의 부담금 부과가 본격화될 예정이어서 재건축 조합은 긴장하고 있다. 최근 집값 급등으로 사업시행인가 당시 통보된 예정액을 크게 웃도는 부담금이 나올 수 있기 때문이다.
전국재건축정비사업 조합연대에 따르면 성동구 성수동 장미아파트는 비강남권의 소규모 단지인데도 앞서 통보된 가구당 부담금 예정액이 5억원에 달한다. 서초구 반포3주구의 재건축 부담금은 4억원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2억7500만원이 각각 통보됐다. 2018년 국토부가 자체 시뮬레이션을 통해 공개한 강남권의 한 재건축 단지는 부담금 예정액이 가구당 8억원이었다.
서울을 제외한 수도권과 지방에서도 억대 부담금이 예고되면서 해당 조합들은 당황하고 있다. 수원 영통2구역 재건축 단지의 부담금 예정액(전국재건축정비사업 조합연대 자료 참조)은 가구당 2억9500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억7600만원으로 가구당 부담금 예정액이 3억원에 육박한다. 안양과 과천, 대구에서도 1억원대의 예정가격이 통지된 단지들을 쉽게 찾을 수 있다.
재건축 연대와 해당 조합들은 "단지별로 조합원들이 높은 추가분담금을 감수하고 재건축하는 곳이 많은데 거기에다 수억원대의 재건축 부담금까지 내라는 것은 사업을 하지 말라는 것과 같다"며 반발하고 있다.
재건축 조합들은 재초환 부담금을 없애거나 시행 시기를 최소 5∼10년 이상 유예해줄 것을 요구하며 국회앞 시위 등 단체 행동에 나섰다. 압구정 현대, 잠실 주공5단지, 대치 은마아파트 등 강남권 단지들은 앞으로 수억원대의 부담금 가능성이 제기되는 곳들이다.
재건축 연대 관계자는 "재초환 부담금을 내려면 빚을 내야 하는데 정부 규제로 대출이 막혀 6개월 내 부담금을 낼 수 없다는 조합원들이 대다수"라면서 "재초환 제도 자체를 손보거나 시행 시기를 늦춰야 한다"고 요구했다.
주택 및 부동산 전문가들은 재건축 부담금이 미실현 이익에 부과되는 세금인데다 입주 시점의 집값이 높으면 초과이익이 커져 세금을 더 내야 하고, 반대로 집값이 폭락한 시기에 입주하면 강남권 대단지여도 세금이 줄어드는 부과 방식이 잘못됐다고 입을 모은다. 입주 시점에 미실현 이익을 초과수익으로 보고 과세하는 것은 균형에 맞지 않는다는 것이다.
재개발과의 형평성 논란도 있다. 재초환 부담금은 재건축 사업에만 부과되고, 최근 투기수요가 대거 몰리고 있는 재개발 사업은 공익성을 들어 높은 이익이 발생해도 부담금이 없다. 부담금이 조합 측에 총액 단위로 일괄 부과돼 조합이 조합원들에게 부담금을 적절히 배분하는 것도 어렵다. 조합원 각자마다 추진위 설립 이전부터 입주 때까지 매입 시점과 매입 가격이 모두 달라 초과이익이 다른 상황에서 평형이 같다고 동일한 부담금을 내는 게 맞느냐는 지적도 있다.
정비 업계는 재초환 문제가 대선 후보 공약으로도 언급되는 만큼 차기 정부 들어 제도개선 요구가 더욱 커질 것으로 보고 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "부담금 산정 방식 등을 원점에서부터 재검토할 필요가 있다"면서 "사업 초기에 임대주택 건설이나 현금 또는 공공시설 기부채납 등의 방식으로 개발이익을 환수하는 것이 바람직하다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]