집값 올라 좋아했는데 부담금 3억? 반포현대, 재건축 부담금 후폭풍

↑ 서울 강남권에서 처음으로 재건축 초과이익환수 부담금 부과가 초읽기에 들어가면서 재건축 단지들이 술렁이고 있다. 사진은 이르면 상반기 부담금이 통보될 예정인 서초구 반포동 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움) 아파트 전경. [이충우 기자]

올해 상반기 주요 재건축 단지에 '재건축 초과이익환수(재초환)' 부담금 태풍이 불어올 전망이다. 서울 강남권에서 처음으로 재초환 부담금 부과가 초읽기에 들어가면서 재건축 단지들이 술렁이는 중이다. 서울 서초구청은 반포동 '반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움)' 아파트 재초환 부담금 산정을 위한 절차에 돌입한 가운데 정비업계에서는 가구당 3억원 안팎이 부과될 것이란 전망이 나온다. 입주 시점 집값이 높아지면 초과이익이 커져 세금을 더 내야 하는 구조이기 때문에 강남 주요 재건축 단지에서는 그동안 집값 상승이 세금 부담으로 돌아오게 됐다.
16일 서초구청에 따르면 최근 부동산원으로부터 초과이익 산출에 필요한 이 단지의 준공(종료) 시점 공시가격을 통보받아 검토 중이다. 곧 부동산심의위원회를 열어 금액을 확정할 예정이다. 올해 상반기에는 재초환 부담금 통보가 이뤄질 것으로 관측된다. 예정된 수순을 밟아 부담금 부과가 이뤄지면 반포 현대는 강남권 재건축 단지에서 재건축 초과이익을 환수하는 첫 사례가 된다.

노무현정부 시절인 2006년 도입된 재초환 제도는 부동산 침체기 때 시행 유예를 거쳐 현 정부 들어 부활했다. 2018년부터 대상 단지들에 부담금 예정액 통지가 시작됐다. 반포 현대는 앞서 2018년(사업시행인가 시점)에 가구당 부담금 예정액으로 1억3569만원을 통보받았다. 당시 서초구와 국토부가 준공시점 공시가격을 14억2000만원으로 추정해 산출한 금액이다. 재건축 초과이익은 최초 조합설립추진위원회 승인일(부과 개시 시점)부터 준공인가일(부과 종료 시점)까지의 주택가격 상승 금액에 정상주택가격 상승분(재건축을 하지 않았을 경우 자연 상승분)과 개발비용을 제외하고 남은 금액에 부담금을 부과한다. 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10∼50%를 세금으로 걷는다.
여기서 종료 시점 가격이 확정되면 추진위 설립 시점의 실거래 가격을 현재 현실화율을 대입해 보정한 뒤 최종 부담금을 산출해 조합 측에 확정 통보한다. 국회 등에 따르면 2018년 이후 현재까지 재초환 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구 정도다. 서울 강남구는 사업시행인가 이후 시공사 선정 등을 앞두고 있는 일원동 개포한신 아파트와 역삼동 은하수 아파트에 연내 부담금 예정액을 산출해 통보할 예정이다. 강남권 일대로 '재초환 부담금 부과'가 본격화 된다는 얘기다.
부동산 전문가들은 미실현 이익에 부과하는 재초환 부담금의 산정 구조를 바로잡아야 한다고 지적한다. 재초환 부담금은 입주 시점 집값이 높으면 초과이익이 커져 세금을 더 내야 하고, 반대로 집값이 폭락한 시기에 입주하면 아무리 강남권 대단지여도 세금이 줄어드는 복불복 구조다.
재개발과의 형평성 논란도 있다. 재초환 부담금은 재건축 사업에만 부과되고, 최근 투기 수요가 대거 몰리고 있는 재개발 사업은 공익성을 들어 높은 이익이 발생해도 부담금이 없다.
[유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]