수도권 분양권 웃돈 2억 뚝…'마이너스피' 매물 줄잇는다

↑ 역대급 거래 한파 속에 분양권 시세 하락 현상이 나타나고 있는 수도권 아파트 단지들. [매경DB]

부동산시장 한파가 매매시장에 이어 청약시장과 분양권 거래시장에도 이어지고 있다. 지난해 분양권 거래량과 거래 총액이 반 토막이 난 데 이어 분양권에 붙는 '웃돈'도 눈높이를 낮춰 시장에 나오는 추세다. 수도권 외곽 지역에서는 다주택자들이 보유한 분양권을 중심으로 '마피(손해를 보고 분양권을 전매)'와 '무피(웃돈 없이 분양권을 전매)' 매물도 나오기 시작했다.
15일 부동산정보업체 직방에 따르면 지난해 전국 아파트 분양권·입주권 거래량은 5만5508건으로 집계됐다. 지난해 분양권·입주권 거래량은 전년 10만3211건 대비 반 토막이 났다. 지난해 분양권·입주권 거래 총액 역시 22조6443억원으로 전년 43조5188억원 대비 48% 급감했다. 특히 지난해 수도권 분양권·입주권 거래량(거래 총액)은 1만1083건(5조7160억원)으로 전년 3만2539건(15조5767억원) 대비 3분의 1 규모로 쪼그라들었다.

지난해 분양권 거래시장 위축은 이미 예상된 결과였다. 정부는 지난해 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함하지 않았지만 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함시켜 세금을 중과했다. 정부는 1주택자도 지난해 이후부터 취득한 분양권을 가지고 있다면 1가구 2주택자로 보고 중과세율을 적용했다. 아울러 조정대상지역 전매제한에 이어 2020년 9월 22일 시행된 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역, 지방광역시 도시지역의 민간 택지 전매제한 기간을 소유권이전등기일까지 연장하는 등 정책도 분양권·입주권 거래 감소에 영향을 준 것으로 평가된다.
올해 들어서는 아파트값이 고점에 달했다는 우려가 번지면서 수도권 외곽 지역에서는 '마피'와 '무피' 매물이 등장하기 시작했다. 경기 가평군 코아루 전용면적 84㎡(16층)는 최근 2억7000만원에 매수자를 찾는 초급매 분양권이 시장에 나왔다. 최초 청약 당첨자는 1800만원가량 손해를 보는 것을 각오하고 매물을 내놨다.
2019년 7월 청약한 이 단지는 211가구 전 가구가 모두 전용 84㎡로 공급됐다. 이 단지는 청약 경쟁률은 낮았지만 비규제지역으로 전매 거래가 활성화됐던 곳이기도 하다. 최근 1년간 77건의 분양권 전매 거래가 이뤄져 전체 221가구 중 3분의 1에서 손바뀜이 일어났다.
경기 이천시 진암지구 우방아이유쉘메가하이브 역시 '마피' 매물이 등장하기 시작했다. 이 단지 전용 59㎡ 분양권 매물은 '무피'(1억9860만원)로, 10층 매물은 '마피' 100만원(2억740만원)에 최근 등록됐다. 지난해 12월까지만 해도 같은 전용 59㎡ 물건은 2억2000만원대에서 분양권이 거래되던 단지다.
수도권 외곽부터 '마피' '무피' 거래가 나오는 것은 세금 규제와 맞물려 있기 때문이다. 지난해 1월 이전 취득한 분양권은 주택 수로 산정하지 않지만, 아파트가 준공되고 나면 더 이상 분양권이 아닌 주택으로 인정된다.
기존 1주택 이상을 보유한 소유주 입장에서는 세금 중과를 피하려면 아파트 입주 전에 분양권을 처분해야 하지만 부동산시장에 관망세가 커지면서 예전만큼 수익을 기대하기 어려운 상황이 됐다. 최근 시장에 등장하는 '마피'와 '무피' 매물 역시 다주택자 보유 물건이 주를 이룬다는 평가다.
주택 수요자들 선호도가 높은 지역에서도 분양권 '웃돈'이 크게 꺾이는 사례가 확인되고 있다. 지난달 15일 경기 부천시 '힐스테이트 중동' 전용 84㎡는 9억249만원(48층)에 분양권이 거래됐다. 지난해 1월 11억6640만원(20층) 대비 분양권에 붙은 웃돈이 2억원가량 떨어졌다. 지난해 5월 전용 59㎡ 분양권이 9억7500만원(17층)까지 거래됐던 경기 성남시 'e편한세상금빛그랑메종'도 지난달 9억1121만원(12층)에 매매됐다. 최근 이 단지는 같은 크기에 8억9000만원(9층)까지 눈높이를 낮춘 매물이 나왔다.
특히 아파트 청약, 분양권 규제에 틈새시장으로 주목받았던 오피스텔과 생활형 숙박시설은 수도권과 지방광역시 중심 입지에서도 '마피'로 거래되는 분양권이 나오고 있다.
최근 인천 서구 가정동 '루원시티 SK리더스뷰' 오피스텔 전용 24㎡(중층) 분양권은 1억2000만원에 매물이 등장했다. 1억4400만원이었던 분양 가격보다 2400만원 낮다. 최고 청약 경쟁률 3232대1, 평균 455대1의 청약 경쟁률을 보였던 부산 힐스테이트 해운대 센트럴도 분양가 10억1870만원(전용 64㎡, 27층)에서 1200만원가량을 손해 보고 분양권 매수자를 찾는 물건이 확인됐다.
[유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]