"대출 금리 더 오르면 버티기 힘들다"…지난해 2030세대 열 중 셋 아파트 매입

↑ 서울 노원구 도봉구 아파트 밀집지 모습 [매경DB]

지난해 2030세대의 아파트 매입 비율이 조사 이래 최대 수치를 기록한 것으로 나타났다. 부동산 시장 활황의 주요인으로 지목되던 저금리 시대가 막을 내리면서 거래가 급격히 얼어붙는 가운데 수도권 일부 지역의 경우 하락세까지 나타나고 있어 '영끌(영혼까지 끌어모음)'·'빚투(대출로 투자)'로 무리하게 대출을 받거나 전세를 끼고 주택 구입에 나선 2030세대의 고민이 더욱 깊어질 것으로 보인다.
7일 한국부동산원에 따르면 작년 2030세대(20대 이하 포함)의 전국 아파트 매입 비율은 평균 31%로 관련 조사가 시작된 2019년 28.3%, 2020년 29.2%에 이어 처음으로 30%를 돌파했다. 특히 수도권의 2030 세대 매입 비율이 높았다.
서울의 지난해 2030세대의 아파트 매입 비율은 41.7%로 40%를 넘어서 2019년 31.8%, 2020년 37.3%를 웃돌았다. 서울에서는 직장과 가까운 도심 지역이나 전셋값이 높고, 집값은 상대적으로 낮은 지역의 매입 비율이 높았다. 강서구는 2020년 46%에 육박했던 2030 세대 매입 비율이 지난해 51.5%까지 치솟았다. 성동구는 2020년 49.0%에서 지난해는 51.1%로 2% 포인트 넘게 상승했다.
노원구는 2020년 38.6%였던 2030 세대 매입 비율이 지난해 49.3%로 10% 포인트 이상 뛰며 서울에서 가장 큰 상승폭을 보였다. 9억원 이하 중소형 아파트가 많아 주택담보대출이 가능한 데다 전셋값 비중이 높아 갭투자(집값과 전셋값 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식)가 쉽고 일부 재건축 추진에 대한 기대감도 반영된 결과로 보인다.
관악구도 비슷한 이유로 2020년 37.7%였던 2030세대 매입 비율이 지난해 47.3%로 10%포인트 가까이 높아졌다. 동대문·구로구(각 46.9%), 서대문구(46.8%), 중랑구(46.5%), 영등포구(46%) 등지도 2030세대의 매입 비율이 45%를 돌파했다.
반면, 같은 기간 고가의 아파트가 밀집한 강남3구(강남구 28.5%→26.7%, 서초구 28.6%→32.5%, 송파구 33.9%→37.8%)는 2030세대의 접근성이 떨어지며 서울 평균을 밑돌았다.
지난해 광역 시도별 아파트값 상승률 1·2위를 차지한 인천(인천 27.2%→33.2%)과 경기도(30.4%→36.3%) 역시 전년 대비 2030세대의 매입 비율이 크게 늘었다.
다만 서울의 경우 금융당국의 고강도 대출 규제로 대출 금리가 가파르게 오르기 시작한 지난해 8월 이후 2030 세대의 매입 비율이 다소 주춤하는 모습이다. 작년 7월 44.8%까지 치솟았던 서울 아파트의 2030세대 매입 비율은 돈줄 옥죄기가 본격화된 지난해 8월 41.2%로 줄었다가 10월 40.0%, 11월 39.9%, 12월 38.0%로 하락세를 보였다.
전문가들은 최근 서울을 비롯한 수도권 아파트값 하락세가 시작되면서 2030 세대의 피해가 커질 수 있다고 우려한다.
한국부동산원 자료를 보면 지난주 서울 아파트값은 2주 연속 0.01% 하락했고, 경기도와 인천은 각각 0.03%, 0.04% 떨어지며 하락 전환됐다.

금리인상에 저무는 빚투 영끌

↑ 여의도 한 은행앞은 시민 들이 지나가고있다. [사진 = 이충우 기자]

기준금리가 코로나19 이전 수준으로 돌아오면서 영끌·빚투가 가능했던 저금리 시대가 끝났다는 시장 전문가들의 평가가 나온다.
한국은행이 지난달 14일 기준금리 추가 인상을 단행하면서 빚을 내 집을 마련한 이른바 '영끌족'의 타격이 불가피해 보인다. 주택담보대출 최고금리가 최고 연 5% 선을 넘어선 가운데 6%대 진입 가능성까지 점쳐지면서 대출자의 이자 상환 부담이 가중될 것으로 예상된다.
이번 기준금리 인상으로 대출자의 이자 부담도 커질 것으로 보인다. 지난해 9월 말 기준 가계대출 전체 잔액의 약 75%는 변동금리 대출이다. 전세자금대출을 포함한 주담대의 변동금리 비율도 2020년 말 기준 50%가 넘는다. 앞서 한국은행은 기준금리가 0.25%포인트 인상될 때마다 가계의 연간 이자 부담 규모가 2조9000억원가량 증가한다고 추정한 바 있다.
KB국민·신한·하나·우리 등 시중은행의 변동형 주담대 금리는 현재 연 3.63~5.07% 수준으로 6%대를 넘보고 있다. 2~3%대 금리로 대출을 받은 영끌족으로서는 이자부담이 급증할 수밖에 없다.
직방이 한국은행 자료를 분석한 결과에 따르면, 지난해 11월 기준 가계대출 금리별 비율은 3% 미만 28.7%, 3% 이상 5% 미만 64.5%, 5% 이상 6.8%다. 지난해 두 차례의 금리 인상 직전인 7월과 비교해 3% 미만의 저리 대출 비율은 43.5%포인트 늘은 반면, 3% 이상 5% 미만의 중금리 대출 비율은 41.3%포인트 줄었다. 기준금리 인상만으로도 차주의 이자부담이 단기간 얼마나 커질 수 있는지 확인할 수 있는 대목이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "주담대를 받는 차주의 이자부담은 향후 더욱 커질 전망"이라며 "특히 중·고금리 대출자의 이자 상승 체감은 앞으로 더 늘어날 수 있다"고 말했다.
최근 부동산 매수심리는 대출규제 강화 등의 여파로 빠르게 얼어붙고 있다. 이런 가운데 나온 금리 인상으로 시장은 더욱 움츠러들 것이라는 보인다. 지난 2년 동안 시장을 주도해온 2030세대 실수요자의 경우 대출의존도가 다른 연령대에 비해 높다고 판된되는 만큼, 수요의 급격한 위축을 피할 수 없을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
그러나 기준금리 인상이 본격적인 집값 하락으로 이어지지는 않을 것이라는 분석도 제기됐다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "강남 등 주요 지역 또는 일부 재건축·재개발 단지는 호재에 힘입어 가격이 떨어지지 않는 모양새라 정확히 언제 하락할 것이라고 예단하기 어렵다"고 말했다.
전문가들은 기준금리 인상보다는 그 외의 변수에 초점을 맞춰야 한다고 강조했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 "지난해와 재작년 부동산 시장 급등은 금리나 유동성의 문제가 아닌 공급의 문제였다"며 "가격이 하락한다 하더라도 현실 진단 없이 수요 억제책으로서의 기준금리 인상은 우리 경제의 한 축인 부동산 시장을 멈추게만 하는 것"이라고 지적했다.
정부는 금리 수준이 집값에 미치는 영향을 감안하면 금리인상 사이클 본격화는 주택시장 안정에 크게 기여할 것으로 기대하고 있다. 한 국토부 관계자는 "금융당국도 적극적인 가계부채 관리에 나서고 있고, 올해는 공급 지표 전반이 호전되는 등 수급 여건은 더욱 개선될 전망"이라며 "앞으로 10년간 역대 최대수준의 공급이 지속돼 안정적 수급 관리에 도움이 될 것"이라고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]