지난해 서울 전세 실거래가 총액 매매가 넘어섰다…"3월 대선까지 거래 가뭄 이어질 듯"

↑ 서울 강북의 아파트들이 올해 부동산 시장처럼 뿌옇게 보이고있다. [이충우 기자]

지난해 서울 아파트 전세 실거래가 총액이 매매 실거래가 총액을 앞지른 것으로 나타났다. 매매 실거래가 총액이 높은 것이 일반적이나, 극심한 매매 시장의 거래절벽으로 인해 이례적으로 두 수치가 역전된 것으로 풀이된다.
직방이 국토교통부 실거래가시스템을 토대로 지난해 서울 아파트 매매 실거래가 총액을 집계한 결과 총 43조964억원으로, 같은 기간 서울 아파트 전세(월세 제외) 거래 총액(62조4040억원)보다 20조원가량 적은 것으로 집계됐다.
앞서 2020년 서울 아파트 매매 실거래가 총액과 전세 실거래가 총액은 각각 68조7037억원, 64조7893억원이었다.
지난해 매매 실거래가 총액 감소는 극심한 거래 침체에 따른 것이다. 양도소득세 중과로 다주택자가 집을 팔기 어려워진 데다 집값 단기 급등에 따른 하락 우려와 강도 높은 대출 규제 및 금리 인상 등이 복합적으로 작용하며 거래가 크게 감소한 것이다.
실제 서울부동산정보광장 자료를 보면 2020년 서울 아파트 거래량은 총 8만1189건이었으나 지난해에는 4만2279건(전년 대비 47.9% ↓)에 그쳤다. 작년 12월 거래량(1조1349억원)도 역대 최저치를 기록했다. 이는 전세 거래 총액 4조6906억원의 24.2%에 불과했다.
지난해 매매 실거래가 총액이 전세 총액보다 높았던 달은 1월(매매 5조7901억원·전세 5조5510억원) 밖에 없었다.

서울 아파트값도 하락 시작 "대선이 변수"

↑ 서울 송파구의 공인중개사 사무소 앞에 종부세 상담을 알리는 게시판이 붙어있다. [김호영 기자]

서울 아파트값이 지난주 1년8개월 만에 하락 전환되고 경기·인천 등 수도권 아파트값도 사실상 상승세를 멈췄다.
정부의 대출 규제 강화, 금리 인상 등 전방위 '돈줄 죄기'에 글로벌 시장의 통화 긴축 움직임까지 가세하면서 패닉에 빠진 증시 등 금융 시장에 이어 주택시장도 타격을 받고 있다. 여기에 '3월 대선' 변수까지 겹치며 부동산 시장은 안갯속 국면으로 접어든 모습이다.
부동산 및 주택 전문가 대다수는 3월 대선 전까지는 집값이 소폭 하락하며 안정세가 이어질 것으로 전망한다. 다만 대선 이후의 전망에 대해서는 전문가들 사이에서 의견이 분분하다.
서울을 비롯한 주요 지역의 아파트값 하락세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 전문가들 사이에서도 대선 전까지의 약보합세 유지에는 이견이 없다. 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 등 차주별 대출 규제가 더 강화된 가운데 미국이 테이퍼링(자산매입 축소) 이후 올해 3월부터 4회 이상 금리를 올릴 것이라는 전망이 나오면서 국내 기준금리도 추가 인상이 불가피해졌기 때문이다.
금융당국의 고강도 '돈줄 죄기' 영향은 '영끌(영혼까지 끌어모음)족'들이 대거 주택매수에 나선 '노도강'(노원·도봉·강북구) 등 비강남권 아파트값 하락으로 나타나고 있다. 당초 대출 자체가 불가능했던 강남권보다 비강남권이 금리 인상 등 금융규제의 타격을 더 크게 받는 것이다.
지난해 집값 상승을 견인했던 경기와 인천지역 역시 매수세가 급격히 위축되며 수도권 전체가 가격 상승을 멈추고 하락 전환이 임박한 상태다. 주택 거래량도 빠르게 줄어 지난달 서울 아파트 거래량은 이달 29일 신고기준 총 1117건으로 역대 최저를 기록했다.
부동산 정책의 큰 변화가 예상되는 새 정부 출범 전까지는 일단 약보합세 기류가 확산될 것이라는 관측이 많다. 정부의 공급 확대 정책과 금융시장 규제, 예상외로 빠른 금리 인상이 영향을 미치면서 대선 전까지는 현재의 약보합세가 유지되거나 하락할 수 있다는 전망이 많다.
다만, 대선 이후에는 새 정부의 부동산 정책이 집값을 크게 좌우할 것으로 예상된다. 여야 주요 대선후보는 모두 다주택자 양도소득세 중과 한시 유예 공약을 내세우고 있다. 이 정책이 시행되면 보유세 부담을 못 이긴 다주택자들이 매물을 한꺼번에 내놓으면서 집값이 일정 기간 하락할 가능성이 크다.
다만 양도세 완화와 보유세 인하 정책을 동시에 추진할 경우 일부 다주택자들은 다시 버티기에 들어가면서 집값 하락세가 단기에 끝나거나 낙폭이 제한적일 수밖에 없다고 전문가들은 말한다.
이런 변수로 일각에서는 집값이 하락해도 낙폭이 크지 않을 것이라는 의견도 나온다.
되레 여야 대선 후보들의 공약 중 하나인 재건축 규제 완화나 광역급행철도(GTX) 건설 연장 등 개발 공약이 집값 상승을 부추기는 불쏘시개의 역할을 할 수도 있다는 지적과 함께 올해 서울 아파트 입주물량이 크게 줄고 올 8월부터 계약갱신청구권 종료 후 나올 신규 전세가 전셋값을 끌어올릴 가능성도 있다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "올해 상반기에는 가격이 약세를 보이고, 하반기에 상승하는 '상저하고' 장세가 나타날 수 있다"면서도 "가격이 올라도 상승폭은 크지 않을 것으로 예상된다"고 말했다.
반면, 전 세계적인 유동성 장세가 마무리되면서 올해 집값이 하락할 것이라는 관측도 있다. 한 정부 관계자는 "2·4 대책 등으로 2023년 이후부터 수도권에 주택 공급이 확대될 예정인데 장기적으로 인구는 감소 추세에 있다"며 "시장에 압박을 가하는 금융정책에다 주택