"거래절벽, 생각보다 심각…정부 또 돈풀어 집값 부양? 악순환 막으려면"

서영수 키움증권 연구원은 1일 최근 대출규제와 금리 인상 등으로 인해 생긴 부동산 시장의 거래 절벽 현상에 대해 "거래 감소 문제가 생각보다 심각하다"며 "그런데 시장 참가자나 정부 관계자들은 심각성을 잘 인지하지 못하는 것 같다"고 쓴소리를 냈다.
이날 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에 출연한 서 연구원은 "당초 집값이 꺾이는 시점을 올해 하반기에서 내년 정도로 봤는데 지난해 8월 신임 금융위원장이 취임하면서 부채 구조조정을 실시하자 그 기간이 단축됐다"며 이같이 말했다.
그는 "현재의 상황을 유지하면 당연히 집값은 하락할텐데, 거래를 늘리지 않으면 안된다"며 "이제부터는 유동성 축소에 따른 거래량 감소를 어떻게 해결 할 것인가가 관건"이라고 주장했다.
서 연구원은 그러면서 "매물이 나오지 않으면 시장에 충격만 준다"며 "그렇게 되면 정부가 또 돈을 풀어서 집값 부양하는 정책을 취할 수밖에 없는 악순환이 이어진다"고 경고했다.
그는 "거래절벽 문제 해결을 실패하면 2019년으로 돌아가는 것"이라며 "2019년 6월에도 결국 경제 관료 바꾸고 다시 주택 시장 부양으로 돌아섰다"고 덧붙였다. 그는 당시 각종 부동산 규제로 부동산 시장에 매물이 나오지 않자 정부가 다시 돈을 풀어 집값 부양 정책을 취할 수밖에 없었던 악순환을 지적했다.
서 연구원은 현 상황에서 거래절벽 문제 해결을 위한 조치로 다주택자나 2030세대에 대한 양도세의 한시적 완화 등을 제시했다.
서 연구원은 "제일 나쁜 전개가 가격 조정없이 거래량이 급감하는 것"이라며 "그러다가 급매가 나오면서 가격을 툭툭 떨어트리는 것은 2019년 상반기 시장 흐름과 유사하다. 당시 실거래 기준으로 강남 아파트값은 10%, 재건축 아파트는 15% 하락했다. 거래는 거의 10분의 1 가까이 감소하고. 이런 가장 나쁜 상황을 막으려면 우선은 다주택자 양도세 중과를 완화해줘야 한다"고 주장했다.
서 연구원은 다만 "다주택자는 투자 목적이니까 실거주보다는 매도 수요가 높다"면서 "하지만 증여나 편법 등으로 우회하는 이런 허점을 제거한 상태에서 중과 유예를 적용해야 한다"고 덧붙였다.
아울러 최근 1~2년 새 2030세대 중 무리하게 빚을 내 집을 산 사람들을 위해선 구제가 필요하다고 주장했다. 그는 "지금 이들이 이자 부담을 느끼며 허덕이고 있는 상태"라며 "과다 채무를 탕감하는 조건으로 양도세를 풀어주면서 부채도 줄이고 자산도 매각할 수 있도록 해야한다"고 했다.
그는 양도세 중과 완화 등의 조치가 집값을 올리기 위한 것이 아니라고 강조했다. 서 연구원은 "대출 규제 강화가 지속되는 가운데 이런 조치가 진행되면 거래가 늘면서 집값이 내려간다"며 "그래서 결과적으로 실수요자가 집을 살 수 있는 가격대에 도달했을 때 대출 지원이 이뤄지면 무리하지 않게 집을 살 수 있게 된다. 이런 시나리오를 위한 것"이라고 덧붙였다.
[방영덕 매경닷컴 기자]