서울 아파트 세입자 10명 중 3명 '갱신권' 포기했다…이들 평균 임대료 월세 86만원 전세금 5.4억

↑ 서울 남산에서 바라본 서울시내 아파트 모습 [매경DB]

서울 아파트 전·월세 재계약자 열에 셋은 계약갱신요구권을 행사하지 않은 것으로 나타났다.
12일 국토교통부 자료에 따르면 전월세신고제가 시행된 작년 6월부터 11월까지 6개월 동안 실거래가 공개 시스템에 올라온 서울 아파트 전월세 거래는 약 6만3000건으로 이중 전·월세 갱신계약건은 2만3700건에 수준이다.
갱신계약 중 전·월세 가격이 5% 이상 올라 갱신권을 포기한 것으로 추정되는 거래는 전체의 32%로 집계됐다.
갱신청구권을 포기한 세입자는 전세보다 월세가 더 많았다. 월세 재계약을 한 세입자의 46%는 갱신권을 행사하지 못한 것으로 조사됐다. 갱신권은 세입자가 기존 계약을 한 번 연장할 수 있도록 보장한 권리다. 재작년 7월 말 시행된 개정 임대차법에 따라 갱신권을 활용하면 전월세 가격 인상률을 기존 계약 대비 5%로 제한할 수 있다. 단, 집주인과 세입자가 합의하면 5%를 초과해 재계약할 수 있다.
전·월세별로는 갱신권을 포기한 세입자의 평균 월세는 기존 66만원에서 86만원으로 30% 넘게 뛰었다. 갱신권을 사용한 재계약의 월세 인상률은 3%대를 보였다.
갱신계약 아파트의 전세금도 4억4918만원에서 5억3822만원으로 19.8% 올랐다. 다만 전세 중 갱신권을 쓰지 않은 거래는 전체의 28.1%로 월세보다는 비율이 작았다.
이번 분석에서 신규 계약 세입자의 월세 부담은 평균 103만원으로 나타나 갱신권을 포기한 월세계약보다 17만원가량 더 높았다.

출렁이는 전세 시장 "올 8월이 분수령"

새 임대차법이 시행된 지 2년이 도래하는 오는 8월, 전세 시장이 다시 한번 흔들릴 수 있다는 전망이 나온다. 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 이미 크게 오른 시장 가격으로 신규 계약을 하면 전셋값이 급등할 여지가 있어서다.
최근 2년 새 계약갱신청구권 등 임대차법 시행으로 전셋값이 급등한 데다 금융당국이 전세자금 대출을 엄격하게 규제하면서 신규로 전세를 얻으려는 이동 수요가 줄어들고 있다. 계약갱신청구권을 행사해 기존 계약을 갱신하는 사례가 증가한 반면, 신규 계약은 줄었다는 게 업계의 시각이다.
전세시장이 언제든 다시 불안정해질 수 있다는 것이다. 이미 전세 시세는 이중 가격을 넘어 삼중, 사중 가격대가 형성돼 적정 시세를 가늠하기 힘들 정도다.
재계약 형태는 총 4가지로 나눌 수 있다. 기존 세입자가 퇴거하고 가격 제한 없이 새 세입자를 구한 경우와 기존 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 5% 이내로 올린 경우, 기존 세입자와 집주인이 재계약을 하지만, 갱신권을 쓰지 않고 전세금을 합의하거나, 임대사업자가 1년 단위로 새로운 세입자를 구하면서 매년 5%씩 올리는 경우 등이다.
오는 7월 말부터 임대차법 시행 후 갱신권을 썼던 임대 물건이 2년 계약을 마치고 시장에 나오기 시작하면 혼란은 가중될 가능성이 높다. 갱신권은 한 차례만 쓸 수 있기 때문에 이 물건들은 자유롭게 전세 또는 월세 가격을 설정할 수 있는 상태가 된다.
주택업계 관계자들은 이맘때 전셋값이 일제히 상승할 수 있다고 경고한다. 신규 전세계약에서 집주인들은 '임대료 5% 이내 인상'을 염두에 두고 보증금을 한꺼번에 올릴 것으로 예상되서다. 서울의 아파트 평균 전세가격은 작년 11월 말 6억3223만6000원으로, 임대차법이 시행된 2020년 8월(4억6794만9000원) 대비 35.1% 급등한 바 있다.
[조성신 매경닷컴 기자]