가장 늦게 오르고, 가장 빨리 떨어진다…오피스텔 투자 새해엔 "글쎄"

◆ 2022 부동산전망 ③ ◆
올해 하반기 부동산 투자 광풍을 사실상 주도했던 오피스텔이 새해에도 '불장'을 이어갈 수 있을지에 관심이 집중되고 있다. 오피스텔은 아파트 규제에 따른 풍선효과로 올 하반기 전성시대를 맞았다. 전매 제한도 없을뿐더러, 주택에 대한 고강도 대출·세제 규제가 강화되면서 부동산 투자 수요가 오피스텔에 몰렸기 때문이다. 아파트 규제로 인해 틈새 상품으로 인기가 많았던 빌딩, 상가 등에 대한 투자도 시장 상황과 정책 변화에 따라 신중하게 추격 매수에 나서야 한다는 의견이 많았다.
시장 전문가들은 '오피스텔 광풍'이 새해까지 지속될지에 대해서는 대체로 회의적인 반응을 보였다. 내년부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제, 가격 움직임이 아파트와 연동되는 특성 등을 그 이유로 들었다. 아울러 내년 오피스텔 시장은 아파트와 마찬가지로 극심한 '양극화 현상'이 나타날 것이라고 내다봤다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "최근에는 분양가상한제로 인해 아파트를 대체할 수 있는 수십 층, 수백 실 규모의 주상복합아파트급 오피스텔이 많이 늘어났다"며 "이 같은 오피스텔들은 내년에도 인기를 유지할 것"이라고 말했다. 그러면서 "반면 월세 수익을 내기 위한 소규모 주거형 오피스텔은 현재 가격대를 이어갈 수 없을 것"이라고 내다봤다. 이 연구원은 "이 같은 소규모 주거용 오피스텔은 급등한 종합부동산세를 감당하기 어려울 것"이라며 "중심상업지구에 있는 오피스텔이라면 업무용으로 세를 주면 되지만 그렇지 않은 곳들은 수요가 크게 위축될 것"이라고 덧붙였다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "당장 수익률이 많이 나는 오피스텔이 아니면 신중해야 한다"고 설명했다.
고종완 한국자산관리원장은 "오피스텔은 가격 상승 국면에선 아파트에 비해 늦게 오르지만, 가격이 하락할 때엔 아파트에 연동되거나 그보다 먼저 꺾이는 특성이 있다"고 말했다. 그는 "아파트 가격이 변곡점을 맞이한 것으로 평가되는 현 상황에서 오피스텔의 투자 가치는 떨어지고 있다고 봐야 한다"고 말했다. 고 원장은 "DSR 규제가 시행되는 내년엔 오피스텔부터 가격 하락을 맞이할 수 있다"고 덧붙였다. 부동산 114자료에 따르면 올해(1~11월) 오피스텔 매매 거래량은 총 3만8008건으로 지난해 1~12월까지의 총 거래량(3만1059건)을 이미 넘어섰다. 사상 처음으로 4만건이 넘는 오피스텔 매매 거래가 이루어질 것으로 전망된다.
[연규욱 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]