"보유세 폭탄 맞나" 뛴 집값에 현실화율 반영까지 공시가 쑥…세 부담 완화책 내년 3월에나

↑ 부동산 관련 재산세가 급등한 가운데 잠실5단지 아파트내에 관련 현수막이 붙어있다.[매경DB]

내년 부동산 보유자의 세 부담이 가중될 전망이다. 올해에 이어 내년에도 토지·주택 등의 공시가격이 크게 오르기 때문이다. 다만, 여당과 정부가 세 부담 완화 방안을 검토하고 있어 세 부담이 얼마나 늘어날 지는 내년 3월이 돼서야 윤곽이 들어날 것으로 예상된다.
22일 국토교통부는 내년도 전국 표준지(토지) 공시지가 상승률은 10.16%로, 올해(10.35%)보다 0.19% 포인트 내린 수준으로 오른다고 발표했다. 전국 표준 단독주택도 공시가격이 7.36% 올라 올해(6.80%)보다 상승폭이 0.56% 포인트 커진다.
내년도 공시가격이 크게 오르는 것은 올해 전국적으로 부동산 가격이 크게 뛴데다 현실화율 로드맵이 반영됐기 때문이다. 한국부동산원 조사를 보면 올해 1~10월 전국의 지가 상승률은 3.47%로, 작년 전체 상승률(3.68%)에 근접했다. 전국의 단독주택 매매가격도 11월까지 2.90% 올라 작년 전체(2.50%) 상승률을 돌파했다.
지역별 표준지 공시지가 상승률은 서울이 11.21%로 가장 높다. 다만 올해(11.35%)보다는 낮다. 세종(10.76%) 역시 올해(12.40%)보다 1.64% 포인트 낮은 수준이다. 서울의 경우 집값이 크게 오르면서 주거용 토지 가격은 상승했으나, 코로나19 여파로 명동, 홍대 등 서울 주요 상권 내 토지 가격이 하락한 영향이 반영된 것으로 보인다.
세종은 지난해 수도 이전 이슈로 집값이 크게 뛰면서 토지·상가 등 부동산가격이 따라 오르면서 높은 상승률을 기록했다. 대구(10.56%), 부산(10.40%), 제주(9.85%), 광주(9.78%), 대전(9.26%) 등 지방 대도시의 표준시 공시가격 상승률이 높은 것도 현지의 땅값이 오른 데 따른 것이다.
앞서 정부가 지난해 발표한 부동산 공시가격 현실화율(공시가격/시세) 로드맵 적용도 공시가격 상승에 직접적인 영향을 줬다. 정부는 공시가격 현실화율 로드맵에서 최종 현실화율을 단계적으로 90%까지 높이기로 하고 90% 도달 시점을 토지는 2028년, 공동주택은 2030년, 단독주택은 2035년으로 설정했다.
내년도 표준지 공시지가 현실화율은 71.4%로 올해(68.4%)보다 3.0% 포인트 상향된다. 내년도 표준주택 공시가격의 현실화율도 57.9%로 올해 55.8% 대비 2.1% 포인트 높아진다.
공시가격이 인상됨에 따라 내년도 세 부담 증가는 피할 수 없을 것으로 보인다. 다만, 당정이 세 부담을 낮추려 머리를 맞대고 있어 논의 결과가 주목된다.
국토부는 일단 공시가격이 적정 가치를 반영하고 부동산 유형별·가격대별 균형성을 확보할 수 있도록 현행 공시가격 현실화 계획을 예정대로 추진해 나간다는 방침이지만, 국민의 세금 부담 증가와 코로나 팬데믹 상황 등을 고려해 재산세, 건강보험료 등의 부담이 늘어나지 않도록 범정부 차원에서 부담 완화 방안을 마련하고 있다.
보유세 부담 상한 조정 및 내년도 보유세 산정 시 올해 공시가격 활용 방안과 종부세 고령자 납부유예, 지역가입자의 건강보험료 재산가액 산정 시 부채 일부 공제 및 피부양 탈락시 보험료 감면 조치 등이 거론되는 것으로 알렸다.
관련 정부부처는 제도별 부담완화 적용 대상과 경감 수준, 효과 등이 담길 세부 시행방안을 내년 3월 중 발표할 계획이다.

올해 세부담 상한 걸린 곳, 공시가 떨어져도 세금은 증가

↑ 송파의 한 공인중개소에 다주택자 세무상담안내가 걸려있다. [매경DB]

내년도 표준주택 공시가격과 표준지 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담도 커지게 됐다. 특히 단독주택의 경우 공시가격이 크게 오른 서울, 부산, 대구, 광주 등지에서 세부담이 많이 늘어날 전망이다.
올해 공시가격이 일단 '역대급' 상승에 버금가는 작년 수준으로 오른데다 종부세에 적용되는 공정시장가액비율도 올해 95%에서 내년에는 100%로 상향되기 때문이다.
표준지도 보유세 인상이 불가피하다. 표준지 상위 10위 초고가 토지들은 코로나19 여파로 공시가격이 일제히 하락했음에도 보유세는 늘어난다. 일례로 명동 네이처리퍼블릭 부지는 내년 공시지가가 319억9700만원으로 올해(349억6000만원)보다 내려갔지만, 보유세는 올해 2억2517만원에서 내년 2억3668만원으로 5.11% 상승한다.
종합부동산세 공정시장가액비율이 올해 95%에서 내년에 100%로 상향되는 데다 올해 재산세 도시지역분 상한에 걸려 미납됐던 것들이 내년으로 이월되기 때문이다.
명동2가 우리은행 부지도 올해 공시가격이 780억8760만원에서 내년 735억7500만원으로 5.78% 하락했지만, 보유세는 올해 6억2276만원에서 내년에 6억6138만원으로 6.20% 오르게 된다.
당정은 내년에 급등하는 보유세 부담을 덜어주기 위해 현재 세부담 완화 방안을 마련 중이다.
더불어민주당과 정부는 현재 내년 보유세를 계산할 때 올해 공시가격을 적용하는 방안과 재산세·종부세 등 보유세 증가율 상한을 낮추는 방안, 공정시장가액비율을 조정하는 방안 등을 감세 방안으로 논의하고 있다. 고령자에 대한 종부세 납부 유예 방안도 검토한다.
홍남기 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 1가구 1주택자에 대한 세부담 완화책을 마련 중이라고 밝혔다.
하지만, 완화 대상이 1주택자에 한정된다면 2주택 이상 다주택자들은 올해 증가한 공시가격만큼 '보유세 폭탄'을 맞게 될 것으로 보인다. 지난해와 올해에 이어 내년까지 보유세 부담이 늘면서 다주택자의 주택 매도 압박이 커질 것이라는 게 세무 전문가들의 공통된 의견이다.
[조성신 매경닷컴 기자]