"세금 보험료 무슨 돈으로 내나"…내년 공시가 역대급 상승 예고에 다주택자 전전긍긍

↑ 서울 한강 잠실 선착장에 달리 고드름 뒤로 보이는 아파트가 보이고 있다. [매경DB]

정부와 여당은 최근 부동산 공시지가가 현실화 방침을 예정대로 밀고 나간다는 입장을 분명히 했다. 일각에서 제기된 공시가격 현실화 속도조절론에 대해 "속도 조절을 검토하고 있지 않다"고 밝힌 것이다.
올해 집값 급등으로 내년도 주택 공시가격이 크게 오를 것으로 예상되는 가운데 대선을 앞두고 공시가격이 '뜨거운 감자'로 떠오르고 있다. 공시가격은 보유세는 물론 60여가지 행정목적으로 사용되는 지표다. 올해에 이어 내년에도 역대급 상승이 예고돼 보유세, 건보료 등 인하 논쟁과 맞물려 대선 정국을 뜨겁게 달굴 것으로 예상된다.
국토교통부에 따르면 정부는 이달 23일 표준 단독주택 23만여가구 공시가격 예정가 열람을 시작으로 내년도(1월 1일자) 부동산 공시가격을 속속 공개한다. 내년도 단독주택 공시가격은 올해 급한한 집값에 현실화율(시세 대비 공시가격 비율) 상향 조정까지 반영돼 올해 집값 뜀폭을 뛰어넘는 큰 폭의 상승이 불가피할 전망이다.
앞서 정부는 작년 11월 발표한 로드맵을 통해 시세 9억원 미만 공동주택은 2030년까지, 9억~15억원 아파트 2027년까지, 15억원 이상 2025년까지 각각 공시가를 시세의 90% 수준으로 끌어올리겠다고 발표했다. 단독주택은 2020년 53.6%에서 2035년까지 15년에 걸쳐 90%로 높일 방침이다.
이로 인해 내년 단독주택 공시가격이 집값 상승률 이상 오르는 곳이 늘어날 것으로 보인다. 한국부동산원 통계를 보면 지난해 단독주택 매매가격은 전국 2.50%, 서울 4.17% 올랐는데 올해 표준 단독주택 공시가격은 전국 6.68%, 서울 10.13% 상승했다. 집값 상승분보다 공시가격이 더 오른 것이다.
올해도 10월까지 단독주택 매매가 상승률은 전국 2.68%, 서울이 4.01%로 이미 작년과 비슷한 수준을 보였다. 한 정부 관계자도 "내년도 표준주택 공시가격 상승률은 올해와 비슷한 수준이 될 것"이라면서도 "일부 집값 급등지역이나 고가주택은 평균 이상 오를 수 있다"고 말했다.
표준단독주택 공시가격 상승은 내년 3월부터 지자체가 산정하는 개별단독주택의 공시가격 인상으로 이어진다. 올해 10월까지 전국의 아파트값은 12.82% 올라 지난해 한 해 상승률(7.57%)을 크게 상회했다. 서울(7.12%)은 물론 경기(20.91%)·인천(22.41%)과 부산(13.10%)·대전(13.71%) 등 지방 광역시 아파트값까지 치솟으면서 지역을 망라한 역대금 공시가격 상승이 예상되는 상황이다.
아파트 실거래가 지수는 서울이 이미 올해 9월까지 16%, 전국은 19%가량 상승했다. 아파트 실거래가 지수는 시세 지수보다 공시가격 상승률과 좀 더 유사하다는 평가를 받는다.
지난해 전국 공동주택(아파트·연립·다세대 포함) 실거래가 지수는 1년 동안 전국 14.2%, 서울이 17.3% 올랐다. 하지만, 실제 올해 공시가격은 이보다 높은 전국 19.91%, 서울 19.91%의 상승률을 기록했다. 이에 내년 공동주택 공시가격은 올해보다 평균 20% 이상 뛸 것이라는 우려섞인 관측도 나온다.
공동주택은 단독주택보다 현실화율이 높아 로드맵상 현실화율은 올해 70.2%에서 내년 71.5%로 1.3% 포인트 가량 상향된다.

역대급 보유세 폭탄 터질까

↑ 서울 송파구의 한 부동산 외벽에 종합부동산세 상담 관련 안내문이 붙어 있다. [매경DB]

공시가는 재산세와 종합부동산세 등 각종 부동산 세제의 근거가 되기에 공시가가 오르면 보유세 부담이 늘어난다.
세무업계에 따르면, 올해 공시가격 20억원 아파트가 내년에 24억원으로 뛰면 현실화율 상향은 고려하지 않더라도 보유세가 올해 약 1286만원에서 내년에는 1889만원으로 603만원(47%)가량 늘어난다.
공시가격 12억원 아파트가 내년 14억4000만원으로 상승하면 보유세는 올해 411만8000원에서 내년 587만5000원으로 175만7000원(43%)가량 증가한다.
특히 공시가격이 6억원이 넘는 2가구 이상을 보유한 다주택자라면 1주택자보다 훨씬 높은 중과세율이 적용돼 세부담은 더 크게 늘어날 수밖에 없다.
내년 대통령선거와 지방선거가 있는 만큼 조세저항이 선거 표심에 영향을 줄 가능성도 제기된다. 1주택자들 사이에서도 공시가 인상으로 인한 보유세 부담이 크다는 반발 여론이 팽배해 지면서 현실화 속도를 조절할 가능성이 있다는 보도가 나왔지만, 여당은 이를 반박했다.
박완주 더불어민주당 정책위의장은 지난 14일 공시가 현실화 속도조절에 대해 "현실화율을 유예하는 안은 검토하지 않는다"고 말했다. 재산세율 인하와 관련해서도 "안정성 측면에서 세율 조정 문제는 좀 더 신중하게 접근해야 한다"고 덧붙였다.
다만 민주당 정책위는 입장문을 통해 "공시가 현실화로 인해 중산층과 1주택자의 재산세, 건강보험료가 늘어나지 않도록 당정은 정책적 노력을 할 것"이라며 여지를 남겼다.
최근 여당은 다주택자에 대한 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세제를 완화할 뜻을 내비치고 있다. 이재명 민주당 대선후보가 한시적으로 다주택자 양도세 중과 유예가 필요하다는 의견을 냈기 때문이다.
이재명 후보는 "다주택자 양도세 중과를 1년 정도 한시적으로 유예하는데, 1년을 그냥 하지 말고 6개월 안에 처분 완료하면 중과를 완전히 면제하고 9개월 안에 처분하면 절반, 12개월 안에 처분하면 4분의 1을 면제해 주는 아이디어를 당과 협의하고 있다"고 밝혔다.
이 후보는 일부 2주택자의 종부세 중과 문제와 관련해서도 "시골에 움막 같은 걸 하나 사놨더니 그것도 주택으로 쳐 2가구라고 해서 종부세를 중과해 너무 억울하다는 의견이 있었다"며 "문제 제기가 타당한 것 같다"고 말했다.
하지만, 국토부는 보유세 로드맵이 나온 지 1년밖에 안 된 상황에서 이를 손대는 것에 대해 반대 입장을 표명하고 있다. 보유세 인하가 필요하다면 공시가격 대신 세율을 조정하거나 감면 대상을 확대하는 등의 다른 방법을 찾아야 한다는 것이다.
정치권에서는 현재 재산세에 60%, 종부세에 95%(내년 100%)가 적용되는 공정시장가액비율 등 과표를 낮추거나 코로나19를 재난상황으로 보고 재산세를 감면해주는 방안 등이 대안으로 거론된다.
[조성신 매경닷컴 기자]