"돈 줄 막히니…고가보다 중저가 아파트 거래가 더 줄었다"…거래침체에도 강남3구 잇단 신고가

↑ 송파구 아파트 밀집지를 바라보는 시민 모습 [매경DB]

각종 규제가 저가주택에 비해 상대적으로 고가주택과 다주택자에 집중됐지만, 타격은 되레 저가주택이 더 많이 받고 있는 것으로 나타났다.
13일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 금융당국이 시중은행의 가계대출 총량 관리를 본격적으로 강화하기 시작한 올해 8월 이후 11월 말까지 서울 아파트 실거래가 신고 건수는 이날 기준 총 1만489건로, 직전 4개월(4∼7월) 동안 1만7663건에 비해 7000건 이상 줄었다.강력한 대출 규제로 매수세가 위축된 탓이다.
11월 계약 물건은 아직 이달 말까지 신고 기간이 남아 있어 정확한 거래건수는 알 수 없지만, 최근 시장 분위기를 고려할 때 거래량 감소는 확실시 된다.
아파트 거래량은 대체로 줄었지만, 금융당국의 총량 규제 이후 고가 아파트 거래 비율은 오히려 늘었다. 올해 8∼11월 9억원 초과 실거래가 신고 건수는 현재까지 총 5086건으로 전체 거래량의 절반(48.5%)에 육박한다. 이는 4∼7월에 신고된 9억원 초과 비율 41.9%(7409건)보다 6.8%포인트 이상 높은 수치다.
대출이 전혀 나오지 않는 15억원 초과 아파트 거래 비율도 18.0%에 달해 대출 규제 강화 직전의 15.9%보다 2% 포인트 올랐다. 30억원 초과 초고가 아파트 거래 비율 역시 대출 규제 강화 이후(8∼11월) 2.7%(278건)로, 직전 4개월(4∼7월)의 2.4%(429건)보다 비중이 소폭 확대됐다.
반면, 같은 기간 9억원 이하 거래비율은 4∼7월 58.1%에서 8∼11월 51.5%로, 대출 규제가 없는 6억원 이하 비율은 28%에서 24.3%로 각각 감소했다. 이는 서울 아파트값이 뛰면서 일부 중저가 아파트가 9억원 초과 고가 아파트에 편입된 영향도 있다.
그러나 시장 전문가들은 고가 아파트 거래비중이 상대적으로 커진 이유를 대출 총량 규제와 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대에서 찾고 있다.
당초 대출 규제가 강한 9억원 초과 아파트보다 중저가 아파트들이 더 큰 타격을 받았을 것이라는 게 이들 전문가의 시각이다. 대출을 못받는 15억원 초과 고가주택이 즐비한 강남권은 현금 부자들 사이에서 거래가 왕왕 일어나지만, 강북에서는 대출 없이 살수 있는 매수자가 거의 없다는 것이다.
실제 한국부동산원 자료를 보면, 지난주 기준 상대적으로 중저가 아파트가 많은 노원(0.07%)·도봉(0.07%)·강북구(0.01%) 등 '노도강' 지역과 금천(0.04%)·관악(0.01%)·구로(0.12%) 등 '금관구' 지역의 아파트값 상승률은 서초(0.17%)·강남(0.14%)·송파구(0.14%) 등 '강남3구'보다 낮았다. 대출 규제에 민감한 비강남권이 더 먼저 하향 안정세로 돌아섰다고 봐도 무방해 보인다.
일례로 노원구 상계동 벽산아파트 전용 46.8㎡는 이달 2일 9월 고점(5억7750만원) 대비 7750만원 낮은 5억원에 계약됐다. 금천구 시흥동 관악산벽산타운5 전용 84.97㎡는 지난 11월 11일 6억8000만원에, 도봉구 쌍문동 한양2차 전용 84.9㎡는 지난달 26일 6억8500만원에 거래되는 등 올해 고점 대비 1500만∼2000만원씩 낮은 금액에 거래됐다.
강북권과 달리 최근 거래 절벽 상황에서도 강남권에서는 신고가 거래가 줄을 잇고 있다. 반포 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난달 15일 종전 최고가(42억원) 대비 3억원 높은 45억원에 거래됐으며, 같은 날 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡도 역대 최고가인 28억2000만원에 손바뀜했다.
팔렸고, 강남구 도곡동 타워팰리스1차 전용 244.66㎡는 39층이 올해 1월 55억9천만원보다 6억3천만원 높은 62억2천만원에 최근 거래되며 신고가를 찍었다.
이같은 고가주택과 저가주택 간 양극화 현상은 당분간 이어질 것으로 전망된다. 보유세·거래세 등 세금 부담으로 강남권 요지의 아파트를 매수하려는 이른바 '똘똘한 한 채' 수요층은 꾸준하게 유지되고 있어서다.
현행 종부세의 경우 보유 주택의 합산 공시가격이 똑같더라도 1주택자보다 2주택 이상 다주택자의 부담이 훨씬 크다. 양도소득세도 1주택자는 기본세율(6∼45%)만 적용되는데 2주택자와 3주택 이상자는 기본세율에서 각각 20%와 30%의 중과세율이 추가돼 최고 세율이 무려 65∼75%에 달한다.
최근에는 정부가 1주택자의 양도소득세 비과세 기준액을 9억원에서 12억원으로 상향함에 따라 비강남이나 외곽, 지방 아파트를 우선 정리하려는 다주택자들이 늘어날 것으로 예상된다. 결국 비강남권이 규제 유탄을 강남권에 비해 더 크게 맞을 수 밖에 없는 상황에 놓였다고 볼 수 있다.
[조성신 매경닷컴 기자]