"공시가 18억 같은데 누군 2159만원, 누군 81만원"…26배 차이나는 이유

↑ 서울 송파구의 공인중개사 사무소 앞에 종부세 상담을 알리는 게시판이 붙어있다. [매경DB]

'종합부동산세 폭탄'은 없다는 정부 발표에도 관련 논란이 끊이질 않고 있다. 앞서 정부는 시가 26억원(공시가 18억원) 상당의 아파트를 보유한 1세대 1주택자의 올해 종부세가 70만원가량 부과된다고 밝힌 바 있다. 하지만, 주택 공시가격이 같아도 단독명의냐 공동명의냐, 보유자의 연령과 보유기간 등에 따라 400만원이 넘는 종부세를 내기도 하고, 합산 가격이 18억원인 2주택의 경우 2000만원이 넘을 수 있는 것으로 나타났다.
29일 부동산 세금계산서비스 셀리몬의 종부세 시뮬레이션 결과에 따르면, 올해 시가 26억원(공시가 18억원) 상당의 주택을 보유한 1세대 1주택자의 종부세는 최저 81만2000원이다. 이는 1세대 1주택 단독명의자에게만 적용해주는 연령·장기보유 공제를 최대치인 80%까지 적용했을 때 나올 수 있는 수치다.
현행 종부세법은 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격 합계에 기본공제를 빼 세액을 산출한 후 연령과 보유기간을 계산해 세액을 공제해주는 방식으로 운영된다. 1세대 1주택 단독명의자에게만 적용하는 연령 공제의 경우 60~65세에 20%를, 65~70세에 30%를, 70세 이상에 40%를 적용한다.
장기보유공제는 5~10년에 20%를, 10~15년에 40%를, 15년 이상에 50%를 해준다. 두 가지 공제를 합산한 한도는 최대 80%이다. 쉽게 말해 65~70세이면서 15년 이상을 보유했거나, 70세 이상이면서 10년 이상을 보유해야 공제 최대치인 80%를 적용받을 수 있다.
앞서 기재부는 종부세 사례 중 하나로 공시가 18억원 주택의 올해 종부세를 70만원으로 적시했다. 68세의 납세자가 주택을 23년 보유했을 때를 가정했을 때다.
주택 시장에서는 정부의 예는 일반화된 사례로 보긴 어렵다는 입장이다. 해당 주택의 공시가 현실화율, 연령과 보유기간 등 개인이 처한 상황에 따라 종부세 금액에는 차이가 있을 수 있으나, 공시가 18억원 주택을 가진 1세대 1주택자 중 올해 종부세를 70만∼80만원 정도 내는 사람이 과연 얼마나 있겠냐는 것이다.
실제 연령·보유공제를 하나도 받지 못하는 계층은 상황이 달라진다. 공시가 18억원 상당의 집을 보유한 60세 미만이면서 5년 미만 보유자는 종부세 부담액이 406만1000원으로 상승한다. 연령·보유 공제를 최대한으로 받은 사람보다 5배 많다. 재산세까지 합치면 보유세는 1000만원 내외다. 공제를 20% 받는 사람은 올해 종부세로 324만9000원, 40%는 243만6000원, 60%는 162만4000원을 내야 한다.
공시가 18억원 주택을 부부공동(지분 50대 50) 명의로 보유한 1주택자가 부담하는 종부세는 올해 186만7000원(부부합산)이다. 고가주택일수록 부부 공동명의가 많다는 점을 감안하면 상당수가 단독명의로 연령·보유 공제 최대치를 적용받은 81만2000원의 2.3배의 세금을 납세해야 한다. 다만 부부 공동명의자들은 연령·보유 공제가 유리하다고 판단할 경우 올해부터 단독 명의로 변경 신청을 할 수 있다.
인별 합산 공시지가가 같은 18억원이라도 서울에 1가구(공시지가 14억원), 조정대상 지역인 지방에 1가구(공시지가 4억)를 가진 2주택자라면 부담해야 할 종부세는 올해 2159만1000원으로 급등한다. 공제를 최대한도로 적용했을 때(81만2000원)의 26배에 달하는 세액이다.
정부는 1주택자에 대한 종부세율을 올해 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 0.1∼0.3%포인트씩 상향 조정했다. 이에 비해 조정대상지역 2주택이나 3주택 이상 다주택자의 종부세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 0.6∼2.8%포인트씩 두 배 가까이 끌어 올렸다.
1주택자와 다주택자 간에 보유세 부담 증가 폭이 이처럼 크게 차이가 나는 것은 종부세율 인상 폭과 기준선 조정 유무 때문이다. 정부는 다주택자를 사실상 투기혐의자로 보고 징벌적인 과세 원칙을 적용했다. 1세대 1주택자의 경우 종부세 과세 기준선을 기존 9억원에서 11억원으로 올렸지만, 다주택자에게 적용되는 일반 과세 기준선은 6억원을 그대로 유지했다.
1주택자에 대한 종부세율을 올해 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 0.1∼0.3%포인트씩 상향 조정했다. 조정대상지역 2주택이나, 3주택 이상 다주택자의 종부세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 0.6∼2.8%포인트씩 두 배 가까이 끌어 올렸다.
[조성신 매경닷컴 기자]