대출 규제에도…강남 3구 집값 되레 더 올라

부동산 시장이 그야말로 '시계 제로' 상황에 놓였다. 수도권 일부 지역에서는 종전 신고가 대비 수억 원씩 값을 내려 거래된 사례가 포착되는가 하면 서울 강남3구 주요 아파트 단지에서는 신고가 거래가 줄이어 나오는 상황이다. 서울과 수도권, 지방 아파트 매매 시장에 관망세가 짙어졌지만 전문가들은 집값의 '대세 하락'보다는 입지에 따라 집값이 '양극화'되는 차별화 장세가 이어질 것으로 전망했다.
21일 한국부동산원에 따르면 10월 셋째주(18일 기준) 수도권 아파트값 상승률은 0.3%를 기록해 지난주 0.32% 대비 상승폭이 줄었다. 5대 광역시를 포함한 지방도 아파트값 상승률이 0.2%로 전주(0.22%) 대비 꺾였다. 서울 아파트값 상승률은 0.17%로 지난주와 같은 오름폭을 유지하며 관망세가 짙어진 모습이다.
최근 수도권 일부 지역에서는 '집값 숨고르기'에 들어간 사례가 포착되고 있다. 경기도 화성 동탄역 시범한화꿈에그린프레스티지 전용면적 84㎡는 지난달 5일 12억4800만원(4층)에 거래됐다. 지난 8월 같은 전용 매물이 14억5000만원(5층)에 거래됐다는 점을 감안하면 2억원가량 낮은 가격에 실거래된 셈이다. 지난달 13일 거래된 서울 금천구 두산위브 전용 134㎡ 역시 8월 거래가 대비 1억1000만원 낮은 9억8000만원에 거래됐다.
하지만 강남3구는 되레 집값 상승폭을 키우고 있다. 10월 셋째주 기준 강남구(0.23%→0.24%), 송파구(0.22%→0.25%), 서초구(0.21%→0.23%) 등 강남3구는 전주 대비 집값 상승폭이 커졌다. 신고가 거래도 줄을 잇고 있다. 서초구 반포동 반포써밋 전용 59㎡(17층)는 지난 2일 26억5000만원에 거래됐다. 8월 기록한 직전 최고가(18층) 대비 3억원가량 오른 가격이다. 강남구 삼성동 힐스테이트2단지(전용 84㎡)도 8월 동일 전용면적 최고가 대비 1억5000만원 오른 금액에 새 주인을 찾았다.
전문가들은 집값 상승지표와 하락지표가 동시에 펼쳐지는 시장 상황이 당분간 이어질 것으로 전망했다. 투기적 수요가 집값을 지탱했던 지역과 주택 실수요자들의 선호가 몰리는 지역에서 집값의 방향성이 달라질 수 있다는 얘기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "대출 규제와 금리 인상이 동시에 이뤄지면서 시장에 '이제는 더 이상 유동성 파티는 없다'는 신호를 주고 있다"며 "대세 하락으로 보기는 어렵고 투기적 수요 감소에 따라 주택 실수요자들이 선호하는 곳과 그렇지 않은 곳이 구분되는 양극화 현상이 내년까지는 이어질 것"이라고 평가했다.
향후 집값의 하락 조정을 준비해야 할 시기라는 조언도 나온다. 고종완 자산관리연구원장은 "집값 하락은 수요가 적은 지방과 수도권 외곽 지역에서부터 시작할 것"이라며 "그동안 많이 올랐던 서울 강남권과 마포구, 용산구, 성동구 등에서 집값이 내리기 시작하면 이것이 본격적인 하락을 예고하는 지표가 될 것"이라고 말했다.
다만 일각에서는 집값 조정을 논하기에는 시기상조라는 평가도 나온다. 김학렬 스마트튜브 소장은 "집값이 빠지려면 시장 상황을 관망하는 매수 대기자들이 없어야 하는데 그동안 매수 대기 수요는 별로 해소되지 않았다"며 "결국 주택 공급이 쏟아져야 해결이 될 수 있는데, 유통 물량은 양도소득세에 막혀 있고, 신규 주택 공급은 요원한 상황에서 집값 하락을 주도할 요인이 없어 보인다"고 평가했다.
실제로 올해 각종 규제 여파로 아파트 매매 건수가 줄었지만, 가격 급등의 한 요인으로 꼽히는 외지인들의 '투기성' 매수는 여전한 것으로 나타났다. 부동산원의 거주지별 아파트 매매량에 따르면 올해 1∼8월 전국 아파트 매매는 49만3570건 이뤄졌으며, 이 가운데 외지인 매입 비중은 28.6%(14만1076건)에 달했다. 이는 부동산원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2006년(1∼8월 기준) 이래 최고치다.
[유준호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]